Если продавцу при сделке нужно иметь только два документа, то покупателю – еще меньше: договор купли-продажи при подаче документов на регистрацию права собственности. Но риэлторы, сопровождающие сделки, как правило, терпеливо собирают максимально полный пакет документов.
Всем участникам сделки нелишним будет знать, для чего нужны эти бумаги и какую информацию несут.
Формы
С начала 1990-х годов, когда и начал складываться рынок недвижимости, форма 9 и форма 7 были важными документами, необходимыми для проведения сделки. «Девятка» до сих пор остается актуальной, а вот «семерка» в подавляющем большинстве случаев стала ненужной. Впрочем, многие риэлторы, по привычке или для большей уверенности в успехе сделки, требуют в жилконторах обе справки.
Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Давайте разберемся, зачем нужны «девятка» и «семерка». Содержащаяся в форме 9 информация важна потому, что зарегистрированный, но не принявший участия в приватизации квартиры гражданин по закону сохраняет право пользования этим помещением. В итоге новый собственник рискует столкнуться с ситуацией, когда некий гражданин вдруг попытается реализовать это свое «право пользования помещением». К примеру, это может быть человек, вернувшийся из мест заключения, или с воинской службы, или из больницы. Либо в дверь позвонит молодой человек – когда-то давно, еще не достигнув совершеннолетия, он ушел из дома, а сейчас вот решил вернуться. Собственником помещения он не станет, но право проживания сохранится за ним.
Форма 9 – документ, необязательный для Росреестра и продавца, но необходимый для покупателя. В «девятке» указаны данные о регистрации в квартире каждого жильца на настоящий момент
Закон не ограничивает срок действия формы 9, но многие организации, для обращения в которые может понадобиться этот документ (детский сад, школа, собес, суды и пр.) самостоятельно определяют срок его действия. Обычно это месяц. Однако покупатель может потребовать от собственника более «свежую» справку, выданную сразу после достижения договоренности о сделке. И это справедливо. Ведь в процессе переговоров список зарегистрированных в квартире граждан мог измениться. Поэтому при операциях с недвижимостью иногда приходится получать эту справку несколько раз – покупатель стремится обезопасить себя от приобретения жилья с прописанными в нем посторонними людьми.
«Семерку» в последнее время многие риэлторы считают ненужной, так как ее якобы заменил кадастровый паспорт (об этом важном документе ниже). И все же агенты, представляющие интересы покупателя, предпочитают иметь в пакете документов и эту справку.
По сути, она представляет собой выжимку из технического паспорта – документа, содержащего наиболее полное описание параметров квартиры. «Я думаю, что имеет смысл сверять данные технического паспорта с данными формы 7, – рассказал БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – В моей практике были случаи, когда информация “семерки” и техпаспорта объекта расходилась кардинально».
Действительно, иногда случается, что объект оказывается много меньшей или большей площади, чем та, что указана в техпаспорте. Расхождения возникают из-за ошибок замерщиков или из-за того, что собственник путем перепланировки «отъел» не принадлежащую ему площадь. Такое случается чаще всего в коммунальных квартирах домов старого фонда, в которых жильцы устанавливают перегородки по своему усмотрению, но бывает и в домах массовой советской застройки – жильцы переносят входную дверь в пространство общего коридора, тем самым создавая прихожую.
Форма 7 представляет собой «выжимку» из технического паспорта – документа, содержащего наиболее полное описание параметров квартиры
Типичный пример. Семья, много лет проживающая в доме старого фонда, оплачивала коммунальные услуги за 120 кв. м. Именно такая площадь числилась в «семерке». Когда же настало время продавать квартиру, пришел сотрудник ПИБ (проектно-инвентаризационного бюро) и выявил 140 кв. м. Откуда взялись лишние «квадраты» – собственник не в курсе или не хочет вспоминать.
Можно ли купить такую квартиру? Вполне. Просто нужно посмотреть данные кадастрового паспорта, а если такового нет, то получить его. И в договоре прописать реальную площадь квартиры.
Паспорта
Другое распространенное заблуждение связано с двумя паспортами квартиры: техническим и кадастровым.
Первый содержит информацию об оценочной стоимости объекта на текущий год и полный список его характеристик. (Правда, указанная там стоимость – инвентаризационная и не имеет к рынку никакого отношения.) Техпаспорт важен потому, что с его «необязательностью» при сделке часто не согласен покупатель. Ему необходимо, чтобы увиденное на просмотре было подтверждено официальным документом.
Технический паспорт содержит информацию об оценочной стоимости объекта на текущий год и полный список его характеристик. Правда, указанная там стоимость – инвентаризационная и не имеет к рынку никакого отношения
Второй паспорт, кадастровый, представляет собой документ, состоящий из двух страниц. На первой содержатся следующие сведения: кадастровый номер, номер кадастрового квартала, этаж, на котором расположено помещение, местоположение (точный адрес), предыдущие кадастровые номера (если таковые были). На второй странице – план расположения помещения на этаже, причем на поэтажном плане можно видеть чертеж планировки квартиры.
Казалось бы, и информации, указанной в «семерке», должно быть достаточно для покупателя. Однако придирчивый, грамотный приобретатель наверняка пожелает сравнить данные кадастрового и технического паспортов. Ведь если цифры и линии чертежей будут различаться, то можно сделать вывод о проведенной в прошлом незаконной перепланировке либо об ошибках в замерах.
Не исключено, что покупатель все равно приобретет квартиру, просто потому, что она ему очень понравилась. Договор купли-продажи Росреестр примет и с очень большой вероятностью выдаст свидетельство о собственности.
Однако, если сделка будет оспорена кем-либо в суде, нестыковки в разных документах обязательно привлекут внимание. И они сыграют не в пользу собственника.
Кадастровый паспорт – выписка из государственного кадастрового реестра недвижимости, содержащая краткие сведения об объекте недвижимости и его графический план.
Получение кадастрового паспорта необходимо для государственной регистрации прав на владение объектом недвижимости и совершения сделок с данным объектом, предполагающих смену владельца: купли-продажи, оформления права наследования, дарения, судебного производства, проведения строительных работ, реконструкции и капитального ремонта.
Снова про ипотеку
Далеко не всегда участники рынка покупают квартиру напрямую и без привлечения ипотечных средств. Эксперты говорят о том, что около 30% покупателей в общем объеме сделок вторички используют ипотечные средства. Но, если брать во внимание весьма распространенные на рынке цепочки, то, по словам Дмитрия Щегельского, речь может идти о 70% «ипотечных» покупателей.
Следовательно, помимо покупателей, продавцов и их представителей-риэлторов в большинстве сделок принимает участие банк, который требует для одобрения кредита полный пакет документов. Кредиторам интересен и даже обязателен максимум информации об объекте: и форма 9, и форма 7, и оба паспорта на квартиру. Поэтому бумажной волокиты, вероятнее всего, не избежать.
