Массив жилой застройки Ржевка-Пороховые расположен в Красногвардейском районе Петербурга между Ириновским проспектом, улицами Коммуны, Хасанской и Передовиков. С восточной стороны к нему примыкает обширный Ржевский лесопарк, в свою очередь граничащий с закрытым в 2007 году аэропортом Ржевка.
Район, которого нет на картах
Демократичный «спальник» Ржевка-Пороховые известен петербуржцам уже больше тридцати лет. Это название давно на слуху, но, как ни странно, в Реестре названий объектов городской среды оно отсутствует. В этом нормативном документе обозначены только исторические поселения Ржевка и Пороховые, между которыми, собственно, массив и сформировался.
Редко встречается обозначение Ржевка-Пороховые и на городских картах разных периодов. Например, на дореволюционных отмечены лишь несколько деревень вдоль Охты, да обширные заболоченные территории между стекольным заводом и пороховыми мельницами (откуда, собственно, позаимствована половина названия). При этом значительная часть Ржевки-Пороховых располагается на территории муниципального округа Пороховые. Вторую половину дала историческая территория Ржевка с одноименным муниципальным округом (в составе округа есть микрорайон, который в народе иронично назвали районом четырех дураков – это улицы Энтузиастов, Наставников, Передовиков и Ударников).
В 1980-х годах в объявлениях об обмене квартир часто встречались слова «Ржевку не предлагать». Чем же не угодил тогда потенциальным новоселам этот район и что изменилось к настоящему времени?
Город, который идет на восток
Первые градостроительные планы, предполагающие развитие Ленинграда в восточном направлении, появились в начале 1960-х годов. Но тогдашний проект «города-сада», укомплектованного преимущественно пятиэтажками, был отложен в долгий ящик и устарел, не успев выйти из мастерских Ленпроекта. В случае его реализации сегодня мы лицезрели бы еще один крупный массив панельных хрущевок с многоподъездными девятиэтажками и точечными вставками вдоль главной магистрали – продолжения Заневского проспекта.
Современный проект детальной планировки (ПДП) был сделан в 1974 году, был принят в 1977-м и предполагал более плотную панельную застройку: в новом массиве намечалось поселить 240 тысяч человек. В общем и целом квартальная планировка, заложенная в ПДП того периода, не претерпела сколь-нибудь значительных изменений.
В соответствии с градостроительными планами сорокалетней давности на пересечении прямого, как стрела, проспекта (с 1982 года носящего имя Косыгина) и Центральной дуговой магистрали (сегодня – Индустриальный проспект) в проекте была просторная площадь с подземными переходами, автостоянкой и высотным административным зданием – главной архитектурной доминантой. Но ансамбль, что называется, не сложился.
Зато по части массового жилищного строительства планы были выполнены и перевыполнены. Застройка Ржевки-Пороховых предусматривала размещение крупнопанельных жилых корпусов 137-й серии от 9 до 16 этажей, кирпичных «точек» и вставок, а также 9, 10 и 12-этажных домов 504-й и 606-й серий. Причем последняя – не такая, как в Купчино или соседнем Полюстрово, а в модификации 606.11, с квартирами улучшенных планировок.
В каждом укрупненном квартале возводились детские сады и типовые здания школ, также – по сравнению со спальными районами прежнего поколения – укрупненные, а в ряде случаев – сдвоенные.
Ржевку не предлагать
В жилмассиве Ржевка-Пороховые изначально не планировалось строительство метрополитена. Предполагалось, что основная часть жителей новых кварталов будут трудиться на расположенных на правом берегу Невы предприятиях, а стратегическим транспортом станут трамваи и электрички.
Не забыли и об автолюбителях: здесь проектировались удобные подъезды к домам, с карманами вдоль скоростных автомагистралей, заглубленные паркинги вдоль линий электропередачи, гаражные кооперативы, автостоянки. «Брежневские» нормативы – 30 автомобилей на тысячу человек – к тому времени устарели, поэтому показатель был доведен до 120 машин.
Впрочем, и этот проект детальной планировки был реализован не так, как он изначально задумывался проектировщиками. Разработка новых модификаций типовых зданий, строительство объектов соцкультбыта и благоустройство кварталов серьезно отстали от намеченных планов. Потом и вовсе грянула перестройка, но город все-таки строился. Продовольственные магазины временно размещали в квартирах на первых этажах жилых домов 137-й серии, а жители массива пробирались к подъездам по деревянным мосткам через прорытые строителями траншеи и не могли заснуть из-за взлетающих и приземляющихся в аэропорту Ржевка самолетов. В то время Ржевка-Пороховые приобрели славу одной из самых неудобных для жизни городских территорий.
Сегодня многое изменилось. В 1990-е годы район оброс стихийными рынками и торговыми зонами. Потом они трансформировались во вполне приличные, хотя и не соответствующие градостроительным планам прежних лет торговые и торгово-развлекательные комплексы. А на территориях, зарезервированных под административные здания, спортивные и инфраструктурные объекты, уже в рыночный период началась уплотнительная жилая застройка.
После строительства КАД получилось, что Ржевка-Пороховые – уже и не глухая окраина, а вполне себе приличный городской район, с парком и православным храмом Покрова Пресвятой Богородицы на въезде.
Появление Адмиралтейско-Охтинской (Ржевско-Канонерской) линии метрополитена, от Сосновой Поляны до Янино, – свет не ближний. Если градостроительные планы в очередной раз не откорректируют, подземка здесь будет не раньше середины следующего десятилетия. «Своего» метро в массиве нет, поэтому его жители вынуждены пользоваться ближайшими станциями Правобережной линии – это «Ладожская» и «Проспект Большевиков».
Квартиры и цены: весь спектр «панели»
В наше время Ржевка-Пороховые – это жилой массив, не имеющий своего центра и при этом – один из самых демократичных по ценам на недвижимость «спальников» советского периода. По средней цене квадратного метра выставленных на продажу квартир (88,21 тыс. руб.) жилье здесь заметно дешевле, чем Купчино (93,53 тыс. руб.), но сопоставимо с Веселым Поселком (88,25 тыс. руб.). Впрочем, в данном случае цена «квадрата» – показатель, не вполне корректно отражающий место Ржевки-Пороховых в рейтинге городских территорий, отражаемом специалистами Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости». Дело в том, что среднестатистическая квартира на Ржевке (а территория застраивалась по «улучшенным нормативам» конца 1970-х годов), все-таки заметно просторнее, чем в спальных районах, застроенных хрущевками и ранними брежневками.
Основное предложение квартир (в общей сложности, 86%) приходится на панельные дома (таблица 1). Сравнив цены на квартиры, мы увидим, что одно- и двухкомнатные квартиры здесь заметно дешевле чем в районе Купчино, но чуть дороже, нежели в Веселом Поселке (таблица 2). Это обусловлено тем фактом, что на Ржевке нет хрущевок (основных поставщиков двухкомнатных квартир со смежными комнатами) и ранних модификаций домов 602-й, 606-й и 504-й серий, где обычно имеются относительно скромные и по площадям, и по ценам «однушки» и «двушки». Поэтому значительная доля «малогабариток» приходится на относительно свежие, а потому и более дорогие кирпичные дома ЖСК и застройку рыночного периода.
Зато Ржевка-Пороховые – это территория доступных по ценам «трешек» образца развитого социализма, они представлены в широком ассортименте. В первую очередь это вполне просторные квартиры в панельных домах 504-й и 137-й серий. Дефицита предложения в данном сегменте, мягко говоря, не наблюдается, поэтому трехкомнатные квартиры здесь дешевле, чем в том же Веселом Поселке.
Таблица 1. Структура предложения по типам жилья в массиве Ржевка-Пороховые, %
| Кирпич | 8 |
| Кирпич/монолит | 6 |
| Новая панель | 37 |
| Старая панель | 49 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Таблица 2.Структура предложения рынка и цены жилья
| Количество комнат | Средние цены, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
| 1 | 3 600,0 | 24 |
| 2 | 4 570,3 | 39 |
| 3 | 5 322,3 | 32 |
| 4 | 5 839,4 | 5 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
