Группа компаний «СУ-155» – один из немногих участников строительного рынка, изъявивших готовность строить жилье по ценам, определенным государством.
Застройщик подписал соглашение с руководством Тульской области о строительстве микрорайона в рамках национальной программы «Жилье для российской семьи», в соответствии с которой стоимость одного квадратного метра не должна превышать 30 тыс. руб. Более того, как рассказали в пресс-службе, в некоторых регионах «СУ-155» без всяких госпрограмм строит жилье примерно по такой стоимости.
В Петербурге таких сказочных цен нет. Но стоимость «квадрата» в самом крупном проекте компании – ЖК «Каменка» – на этапе котлована начинается от 50 тыс. руб., что как минимум на 30% ниже рынка. Об экономике строительства доступного жилья БН рассказывает генеральный директор ЗАО «СК “РосСтрой”» (петербургская «дочка» «СУ-155») Сергей Левчук.
– Почему у одних компаний получается строить по низким ценам, а у других нет? Из чего складывается себестоимость строительства?
– Себестоимость складывается из нескольких факторов. Первый – это стоимость земельного банка. Второй – это затраты на подключение домов к энергоресурсам и коммуникациям остальных монополий. Третий – это сама стоимость строительства. Она, в свою очередь, также зависит от нескольких факторов. Например, от наличия собственного производства стройматериалов. У нашей компании заводы железобетонных изделий есть в большинстве регионов, где мы ведем масштабное строительство.
– Но это не эксклюзивное преимущество – производство панелей есть у многих крупных строительных холдингов. В Петербурге это «ЛСР», «Ленстройтрест». Однако цены у них отличаются от ваших.
– Важна применяемая при производстве панелей технология. Многие ДСК производят однослойную панель, наш – трехслойную, с утеплителем и облицованную плиткой. Трудозатраты практически одинаковы. Но наше изделие полностью готово, даже окна вставлены, остается только смонтировать. Другие компании монтируют полуфабрикат, и дальнейшая работа идет на стройплощадке: надо собрать леса, проложить утеплитель, оштукатурить и покрасить фасад, вставить окна. Именно на этом этапе формируется наш главный выигрыш в себестоимости. Особенно если учесть, что покупаем только цемент, энергоресурсы, стекло и минеральную вату. Остальное – формы для отливки панелей, окна, плитку – производим сами. То есть сегодня можно снизить цену единственным способом – создав внутри холдинга всю производственную цепочку.
Есть еще одна немаловажная составляющая. Это серийность производства. Мы строим фактически две серии. У той же «ЛСР» многие жилые комплексы отличаются друг от друга. Для производства каждой новой серии панели требуется сначала сделать форму, а это дорогостоящее мероприятие. Кроме того, каждый раз необходимо заказывать проектировщикам новый проект – с трубной разводкой, электроразводкой под конкретную серию панели. Это опять-таки затраты.
– У серийности есть обратная сторона – монотонность новых кварталов. Недавно власти Подмосковья заявили, что хотят запретить устаревшую панель. После чего руководство «СУ-155» пообещало, что компания обновит дизайн фасадов. В Петербурге не собираетесь уйти от однообразия?
– Мы уже ушли от однообразия. Если раньше фасады панельных домов штукатурили и окрашивали, то сейчас все здания идут с керамической плиткой, это позволяет разнообразить дизайн. Например, в Петербурге архитекторы в основном предпочитают пастельные тона, а в Нижнем Новгороде любят яркие пятна. Мы удовлетворяем и тот и другой запрос.
– Но только на уровне «раскраски» фасадов – в остальном-то ваши дома совершенно одинаковы: это многоэтажные прямоугольники без каких-то архитектурных изысков.
– В остальном – да, одинаковы. Но, вероятно, когда речь идет о доступном жилье, в котором нуждается огромное количество отнюдь не самых обеспеченных россиян, архитектурными изысками можно пожертвовать в пользу цены.
– Давайте резюмируем: обладая компетенциями вашей компании, возможно или нет строить жилье по цене 30 тыс. руб. за кв. м?
– В Петербурге и Москве невозможно. Стоимость земли, энергоресурсов и рабочей силы не позволит удержать затраты в этих рамках. В некоторых регионах вполне реально.
Если бы в Петербурге власти сказали: вот вам кусок земли, а источники питания мы построим и коммуникации подведем, тогда себестоимость самого строительства дома была бы на уровне 25-30 тыс. руб. за кв. м. Но в реальности происходит иное: выдавая градостроительные планы, город обязывает собственников строить социальные объекты за свой счет. Понятно, что это автоматически перекладывается на цену жилья.
– Давайте исходить не из идеальных, а из реальных условий. Какая цена квадратного метра в рамках госпрограмм, на ваш взгляд, заинтересовала бы застройщиков в Петербурге?
– Минстрой России определил среднюю рыночную цену квадратного метра на второй квартал для Петербурга в 56 тыс. руб. Вот в эту сумму вполне можно вписаться. Другой вопрос – на каком этапе правительство регионов готово финансировать строительство объектов в рамках госпрограмм? Если в самом начале – это одно дело. Если речь идет о выкупе уже построенных квартир, то такой вариант может оказаться неприемлемым для застройщиков. На конечную цену влияет стоимость привлеченных средств – банковские кредиты очень недешевые, минимальная ставка 13% годовых. Для того чтобы государственная программа доступного жилья заработала, необходимо включить в нее механизм финансирования проектов на льготных условиях.
– Вы работаете с городом по каким-то программам?
– Да, мы завершаем строительство паркингов в 20-м квартале ЮЗПЧ. Но готовы к дальнейшему сотрудничеству – город надежный партнер. Нам есть, что ему предложить. Мы разработали серийные проекты детских садов и школ из наших панелей. Первые объекты по этой технологии строятся в Каменке. Сейчас город заказывает социальные объекты в монолите, и каждый раз получается фактически индивидуальный проект. А у нас – серийный, который обойдется бюджету процентов на 10-15 дешевле.
– Раз вы заговорили о «социалке», расскажите, каким образом решен этот вопрос в двух ваших крупнейших проектах – в петербургской Каменке и в ЖК «Янино-Парк», который начали возводить на территории Ленобласти?
– В области, как вы знаете, действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Мы еще не испытали на себе, насколько хорошо она работает, наш янинский проект в самом начале. Но собираемся к ней присоединиться.
Что касается отношений с Петербургом, то ситуация следующая. Так как проект планировки территории ЖК «Каменка» был утвержден еще в 2006 году, у нас нет обязательств перед городом по строительству и безвозмездной передаче детских садов и школ. На сегодняшний день существует договоренность, что мы строим, а город выкупает. Полная ясность есть по двум детским садикам: средства на их выкуп заложены в бюджете. По остальным объектам пока не могу сказать точно. Возможно, будет задействован другой вариант – безвозмездная передача земли под «социалку».
– В последнее время вице-губернаторы все четче озвучивают позицию Смольного: застройщики должны возводить социальные объекты за свой счет и безвозмездно передавать городу. Не опасаетесь, что этот порядок будет применен к вашему новому кварталу в Каменке?
– Когда затевались проекты КОТ (комплексного освоения территорий) прошлых лет, договоренности были совершенно иными. Речь шла о том, что город берет на себя обеспечение новых территорий социальной инфраструктурой. Экономика проектов и ценовая политика застройщиков просчитывалась с учетом этих условий. Если бы мы строили жилье класса элит, где квадратный метр стоит 200 тыс. руб., то, наверное, могли бы принять на себя дополнительные обязательства. Но мы ориентированы на другой класс и другую покупательскую способность. Малейшее повышение цен для нашей аудитории чувствительно.
В принципе, я согласен с политикой города: процесс застройки новых районов не должен идти неуправляемо, в городском бюджете не хватит средств, чтобы обеспечить детскими садами все вводимые жилые комплексы. Но если переложить эту заботу на застройщиков, тут же вырастут цены и доступность жилья снизится. Вижу два варианта выхода. Первый – адресно помогать за счет бюджетных средств более широкому кругу петербуржцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, повышая тем самым их покупательскую способность. Но это трудновыполнимо.
Более простым представляется второй вариант – подходить к утверждению градпланов дифференцированно. В элитных кварталах, в бизнес-классе можно потребовать строительство детского сада за счет застройщика. Понятно, что цена тут же повысится. Но это будет некритично. Если человек покупает себе жилье по 90 тыс. руб. за кв. м, то он и 95 тыс. руб. переживет спокойно. Тогда как для тех, кто приобретает квадратный метр в квартире за 45 тыс. руб., дополнительные 5 тыс. руб. – весьма ощутимы. В жилых комплексах эконом-класса ради удержания максимально доступной цены город мог бы взять строительство детских садов и школ на себя.
– Есть еще один вариант: девелоперы, реализующие крупные проекты на соседних участках, объединяют усилия для инфраструктурного обеспечения территории. Например, в Мурино «скинулись» на подготовку проекта дороги, в Кудрово – совместно обустроили парк. Ваш проект КОТ в Янино расположен рядом с комплексами «ЦДС», «Ленстройтреста», «КВС». У вас идет диалог о совместном развитии нового района?
– Пока не вижу повода для активного диалога. Для строительства водопровода и канализации усилия были объединены: руководство Заневского сельского поселения собрало данные о потребностях будущих ЖК, будут протянуты единые сети, что заметно удешевит проект. К сожалению, пока нет единого решения по обеспечению электроэнергией и газом. Сады и школы каждый строит сам для себя, а дороги – развивает Ленобласть.
