Ломоносовский район Ленинградской области расположен к юго-западу от Санкт-Петербурга. Его отличает хорошая транспортная доступность. По территории района проходит Кольцевая автомобильная дорога, имеющая съезды на главные транспортные артерии района – Гостилицкое и Ропшинское шоссе. Довольно удобно добираться до здешних населенных пунктов по Таллинскому шоссе, через город Красное Село, который, хоть административно и относится к Петербургу, фактически является «островком», окруженным землями Ломоносовского района.
Высокая концентрация
Ломоносовский район относительно небольшой, его площадь составляет всего 1,9 тыс. кв. км (по этому показателю он занимает предпоследнее место в Ленобласти). При этом коттеджная застройка преимущественно развивается менее чем на половине всей его территории – примерно на 600-700 кв. км, на землях между Кольцевой автодорогой и вторым «транспортным кольцом», бывшей военной трассой А120 (в народе – «бетонка»).
Но даже здесь плотность малоэтажной застройки пока невысока. По данным БН, последние годы количество коттеджных поселков в Ломоносовском районе было в пределах 45 (какие-то поселки выходили на рынок, другие покидали его, успешно завершив продажи или, напротив, потерпев неудачу). Для сравнения: во Всеволожском районе, площадь которого составляет около 3 тыс. кв. км, число загородных проектов переваливает за сотню.
С конца 2013 года число загородных поселков в Ломоносовском районе стало активно расти. Если на исходе 2012 года, по сведениям Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на территории Ломоносовского района реализовывалось 14% от общего количества коттеджных поселков, то к настоящему моменту это число увеличилось до 25% – четверти всего загородного предложения!
И количество загородных объектов продолжает расти. Так, среди новых проектов, выведенных в продажу этой весной, 62% располагаются на территории рассматриваемого района. Немаловажно, что девелоперы продолжают осваивать земли недалеко от Кольцевой автодороги – новые проекты запущены в таких населенных пунктах, как деревни Райкузи, Гостилицы, Иннолово, Лангерево, Малое Коновалово, а также рядом с Красным Селом.
Таким образом, плотность застройки пригородной части Ломоносовского района (между КАД и «бетонкой») в ближайшие годы будет нарастать.
Без гигантизма
Исследовав характер нового предложения в Ломоносовском районе, мы обнаружили некоторые любопытные факты. Так, хотя среди предлагаемых объектов, как и раньше, преобладают земельные участки без обязательного подряда, изменился сам формат коттеджных поселков. Если еще два-три года назад застройщики выводили в продажу крупные земельные массивы свыше 400 участков (иногда до 700!), то теперь они действуют более осторожно. Например, в новых коттеджных поселках «Лангерево» и «Город на ладони» порядка 120 участков, в проектах «Изумрудный город» и «Ягодное» – около 150. Примерно столько же предложений и в других проектах Ломоносовского района, вышедших на рынок в 2014 году.
Пожалуй, среди новичков можно выделить лишь один достаточно крупный проект с участками – это поселок «Поляны», который реализуется недалеко от деревни Лопухинка. Территория площадью 78 га поделена на 595 участков.
На наш взгляд, примечателен и тот факт, что в Ломоносовском районе появились таунхаусы эконом-класса. Собственно говоря, БН предсказывал появление здесь жилья такого формата, но мы не думали, что это случится так быстро. Так, в 2014 году открылись продажи в поселке «Медовая поляна» компании «Айдадом» недалеко от деревни Гостилицы, примерно в 20 км от КАД. Стоимость каркасно-панельной секции площадью 40 кв. м составляет здесь 890 тыс. руб. Напомним, ранее столь дешевые таунхаусы можно было приобрести не ближе чем в 30 км от Кольцевой, например, в Гатчинском районе.
Кстати, интересно, что до 2014 года вышеупомянутый девелопер считался чуть ли не монополистом на рынке земельных участков Ломоносовского района (компания реализует около двух десятков проектов). Однако сейчас ситуация изменилась и на рынок все чаще стали выходить новые игроки: «Центр развития территорий», Shtab development and management и др. Растущая конкуренция, без сомнения, должна положительно сказаться на качестве проектов и ценовой политике участников этого рынка.
Цены на вырост
Предпосылки для роста цен в Ломоносовском районе, безусловно, есть. Как сообщает Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость участков со статусом ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) на вторичном рынке Ломоносовского района сегодня составляет 136,4 тыс. руб., в садоводствах – 88,2 тыс. А вот во Всеволожском районе, с которым Ломоносовский, похоже, скоро сравняется по популярности, сотка ИЖС обойдется в среднем в 257 тыс. руб., а в садоводстве – 136 тыс. Данные вторичного рынка для нас вполне показательны, потому что зачастую именно на них ориентируются девелоперы, выходящие на рынок.
Впрочем, пока ценовая карта Ломоносовского района еще активно формируется. Отсюда – контрасты стоимости участков практически в одних и тех же местах. Например, в ДНП «Лангерево», расположенном рядом с деревней Малое Коновалово, сотка предлагается за 150 тыс. руб., кроме того, предусмотрен дополнительный платеж за подведение инженерных коммуникаций – для участка площадью 8 соток пакет «инженерии» обойдется в 240 тыс. руб. А в находящемся неподалеку коттеджном поселке «Ягодное» (не путать с одноименным поселком компании «ПулЭкспресс» на Карельском перешейке) сотка стоит от 60 тыс. руб. Платеж за подведение сетей тоже имеется, до 400 тыс. руб. в зависимости от участка.
В районе деревни Дятлицы одновременно реализуется несколько коттеджных поселков. Цена участков в них варьируется от 23 до 75 тыс. руб. за сотку.
В перспективе цены на участки в Ломоносовском районе, конечно, будут выравниваться. Пока же у покупателей загородной недвижимости есть возможность выбрать себе участок по интересным ценам.
Можно сказать, что на загородном рынке наступила пора серьезных перемен. Так, мы уже писали, что Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы теряют свой некогда престижный статус и цены на целый ряд объектов там серьезно снижаются. А на юге Ленобласти все наоборот. В Гатчинском районе, например, стоимость загородных объектов растет. И в Ломоносовском, вероятно, ситуация будет похожей.
