Невский район: берег правый

Правобережная часть Невского района, лежащая между Октябрьской набережной Невы и областным Кудрово, являет собой жилой район, в котором имеются пять муниципальных округов. Согласно данным последней переписи, в них проживают около 309 тысяч человек. Это на четверть меньше, чем у его ровесника – «спальника», расположенного на исторической территории Купчино.

Брежневки с видом на Неву
Массовая застройка Правобережной части Невского района началось чуть позже, чем в Купчино, в конце 1960-х годов. Самая старая часть спального района – жилые кварталы в начале Народной улицы, на съезде с Володарского моста. Вдоль обозначенной магистрали располагаются панельные дома серии ОД (их прототип – самые проблемные по звуко- и теплоизоляции московские «первохрущевки» серии К-7) и кирпичные пятиэтажки того же периода со «встройками» на первых этажах (парадные модификации 528-й серии). Это самая демократичная по ценам на жилье часть района.

В годы расцвета крупнопанельного домостроения в СССР у градостроителей хватило смелости «воткнуть» прямо на набережную у Володарского моста два многоподъездных девятиэтажных дома брежневской 602-й серии Обуховского ДСК. Примечательно, что эти дома оказались долгостроями: их начали возводить в конце 1960-х годов, а заселили только к 1974. Причиной нетипичной для тех времен задержки стала градостроительная ошибка. Наблюдательный человек не может не заметить, что фасады девятиэтажек, выходящие на Народную, несимметричны. Один из корпусов оказался развернутым к улице не той стороной. Когда это обнаружилось (а строительство было уже в разгаре), начались долгие экспертизы и согласования, но потом решили достраивать «как есть».

Панельные брежневки с видом на Неву для питерского рынка недвижимости – эксклюзив. Квартиры в этих домах, несмотря на дефекты серии, изредка предлагают к продаже и в аренду с ценами и ставками, нетипичными для классических брежневских «спальников».

На восточной окраине города Народная улица плавно перетекает в Мурманское шоссе. А оно, в свою очередь, ведет к известной всем петербуржцам торговой зоне «МЕГА-Икеа», многочисленным садоводческим массивам. Но нам туда не надо. Мы едем в Веселый Поселок. Поэтому, свернув на развязке с круговым движением налево, на проспект Большевиков, и проехав несколько перекрестков, мы окажемся у станции метро «Улица Дыбенко», на территории муниципального округа № 56 Оккервиль.

Веселый Поселок и его окрестности
Веселый Поселок – название историческое, происхождение которого овеяно мифами и городскими легендами. Его связывают и с цыганскими поселениями, располагавшимися за околицей Петербурга еще при Екатерине II, и с вечно хмельными рабочими суконной фабрики Торнтона, и с химзаводом, производившим «веселящий газ». Ни одна из этих версий не является доминирующей. С официальными границами у Веселого Поселка все также непросто. В реестре названий городской среды, в качестве такового фигурирует жилмассив между набережной Невы, проспектом Большевиков, улицами Дыбенко и Новоселов.

Правда, за неимением других народных названий, в состав Веселого Поселка в житейском обиходе, как правило, также записывают все северные территории Правобережной части Невского района – с Ледовым дворцом и станцией метро «Проспект Большевиков», вплоть до границы с Красногвардейским районом.

Обширная промзона отодвинула жилмассив от перспективных и интересных с градостроительной точки зрения набережных. Поэтому ни сам Веселый Поселок, ни собственно жилые кварталы правого берега Невского района не богаты историческими маркерами. Разве только в культовом советском фильме «Интердевочка», премьерный показ которого состоялся в 1989 году, кварталы домов улучшенной планировки 602-й серии фигурируют, и то в качестве унылой территории, из которой главная героиня стремится вырваться любой ценой.

К тому же, несмотря на то что в кадре мелькают квартиры и жилые корпуса последней модификации брежневок, на тот период еще вполне свежие, на крупных планах то и дело оказываются уже порядком обшарпанные оконные рамы и подновленные межпанельные стыки.

С точки зрения качества жилищного фонда Веселый Поселок свое название никогда не оправдывал: застройка здесь была унылой. Зато с транспортной точки зрения он и в годы перестройки не был проблемным. В середине 1980-х в него пришло метро: станция «Проспект Большевиков» появилась в 1985 году, а в 1987-м – «Улица Дыбенко». Примерно в то же время на схемах метрополитена, которые размещались в вагонах, обозначалась и проектируемая станция «Народная». Но строительство «подземки» оказалось надолго замороженным. Вспомнили о нем недавно, в связи с активным жилищным строительством на сопредельной с городом территории деревни Кудрово. В обозримом будущем уже на областной земле должна появиться станция «Кудрово». Но о сроках ее ввода говорить не будем: «показания» чиновников на сей счет имеют обыкновение меняться.

К слову, уже в нашем веке городская топонимическая комиссия предлагала переименовать станцию «Улица Дыбенко» в «Веселый Поселок», чтобы узаконить топоним, который за несколько десятилетий стал для жителей района родным и близким (предложение было отклонено).

«Спальники» вдоль реки
Несмотря на то что жилые кварталы в Веселом Поселке и его окрестностях укрупненные (то есть возводились в соответствии с градостроительными нормативами второй половины 1960-х годов), от названных станций метро до дальних точек массива можно дойти пешком минут за пятнадцать-двадцать.

Основная застройка берегов реки Оккервиль пришлась на период конца 1960-х – первой половины 1980-х годов. Речка, мирно протекающая через жилые кварталы, окружена типовой панельной застройкой, преимущественно уже упомянутой 602-й серии (в Невском районе представлены практически все ее модификации). Среди типовых панелек советского периода здесь выделяются весьма интересные, кирпичные, выполненные по индивидуальным проектам (в соответствии с тогдашними градостроительными регламентами, под «кирпич» отводилось 10% застройки).

Например, девятиэтажный дом-змейка на Товарищеском проспекте, построенный в 1980 году: его фасадная линия причудливо огибает берег. Благодаря этому квартиры здесь имеют нестандартные планировки, правда, фасады стали жертвой умельцев, в разное время стекливших свои лоджии кто во что горазд. Многоподъездные пяти- и девятиэтажные панельные дома, а также кирпичные «точки» разных серий и модификаций расставлены по кварталам небрежно, словно табуретки из кухонного гарнитура после ухода гостей. Такая планировка объясняется именно присутствием реки Оккервиль: из-за нее дома «подвинули».

Самая свежая застройка располагается близ станции метро «Проспект Большевиков». На территории МО Невский, где она расположена появляются корпуса домов 137-й серии с кирпичными угловыми вставками. Но доминирующий тип жилья все тот же: панельные брежневки 602-й и 504-й серий.

В рыночный период уплотнять в Правобережной части Невского района оказалось, по сути, нечего: сказывался дефицит транспортных сетей, инженерной и социальной инфраструктуры, да и особым спросом у покупателей квартир территория не пользовалась. И такое положение дел пошло району на пользу: от переуплотнения застройки он не страдает. Только вдоль проспекта Большевиков и на Товарищеском проспекте выросли панельные дома разных модификаций «гатчинских» серий с просторными квартирами, потолками 2,7 м и значительной долей дефицитных для советской застройки однокомнатных квартир.

Новый центр Невского района формируется вокруг станции метро «Проспект Большевиков» и Ледового дворца. И это территория самых дорогих и самых просторных квартир, которая в условном рейтинге ценовых зон вторичного рынка жилья почти догнала ближайшего конкурента – Южную часть Купчино, но заметно отстает от Северной.

Сравнив цены на квартиры в правобережном «спальнике» с его всегдашним конкурентом, мы убедимся, что они заметно ниже. Так, если средняя цена купчинской однушки составляет 3,95 млн руб., то в обозначенной части Невского района – 3,4 млн руб. Средние цены типовых двушек и трешек (таблица 1) также на 300-500 тыс. руб., ниже купчинских. Основное предложение двух- и трехкомнатных квартир приходится на хрущевки со смежными комнатами и панельные дома 602-й серии.

Квартиры в домах категории «старая панель» составляют больше половины предложений квартирного рынка (таблица 2). Однако на правом берегу Невы немало и вполне достойных предложений в объектах новой вторички: монолитно-панельных и монолитно-кирпичных домах, построенных в XXI веке.

В наше время Веселый Поселок и его окрестности – это уютные и добросовестно озелененные кварталы с аккуратными газонами, вполне ухоженными детскими площадками и торговыми центрами разных форматов. С началом активного освоения застройщиками местного «приКАДья», они и вовсе перестали быть окраинами. Сами муниципальные округа не перегружены транспортом – и если нет пробок, то до центра Петербурга отсюда доезжают минут за двадцать. Правда, в часы пик на улице Дыбенко и проспекте Большевиков движение, как правило, плотное. А в летние уикэнды транзитные магистрали намертво запирает встающая в пробках Народная улица.

Таблица 1.Структура предложения рынка и цены жилья в Правобережной части Невского района

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Таблица 2. Структура предложения по типам жилья, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Купчино: зеленое, просторное, доступное

Недорогое жилье курортного Белоострова

Дорогие квартиры северного курорта

Квартиры между парком и наукоградом

Квартиры на острове, пока еще доступные

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок