Города-спутники: «спальники» на морском берегу

Если бы не моноцентричность питерского мегаполиса, города-спутники на побережье Финского залива давно бы стали территориями исключительно фешенебельного жилья. Для этого в них есть всё: и локальные центры занятости, и культурные «точки притяжения», а с момента, когда Санкт-Петербург оказался окольцованным скоростной магистралью, и развитая транспортная сеть.

Поглощенные мегаполисом
Территории Сестрорецка, Петродворца, Кронштадта и Ломоносова начали осваиваться одновременно с основанием Петербурга и почти вместе с ним отмечали трехвековой юбилей.

В мае 1704 года на острове Котлин была освящена строящаяся крепость Кроншлот, давшая начало Кронштадту. В 1705 году в Петергофе появился императорский «путевой двор» (отсюда и название города), а вскоре и роскошная резиденция с парками и фонтанами. Годом основания Ораниенбаума (Ломоносова) считается 1710-й, когда здесь началось строительство усадьбы петербургского губернатора Меншикова. История Сестрорецка начинается с посещения Петром I земель, расположенных в устье реки Сестры. Император приказал возвести на берегу Финского залива летний дворец, а рядом разбить сад. Дворец был построен к 1724 году.

Примечательно, что первый российский девелопер, император Петр, закладывал вовсе не миниатюрную Северную Венецию: размещение локальных центров (кластеров) в нескольких десятках верст от городского центра уже в те годы было заявкой на крупнейший город – такой, каких не знала Европа. И естественно, что все спутники столицы располагались при море: грузы для самой масштабной стройки XVIII века проще было доставлять по воде.

А воды с тех пор утекло немало. Петергоф и Ораниенбаум превратились в уездные города. Сестрорецк, вместе с Выборгской губернией, побывал в составе Великого княжества Финляндского, а потом трансформировался в курорт европейского уровня. Жизнь островного Кронштадта оказалась на долгие годы связанной с судостроением и флотом.

В период, когда Ленинград начал обрастать укрупненными кварталами панельных «спальников», в городах-спутниках строили преимущественно малоформатные кирпичные дома. Причем это была не массовая застройка, а преимущественно уютные пятиэтажные дома по индивидуальным проектам – с квартирами, съемщикам которых завидовали обитатели «кораблей» и хрущевок.

За триста лет Петербург разросся, но в советские времена исторические территории были обособленными пригородными районами с преобладанием кирпичной застройки. В нашем веке, когда замкнулась КАД, уездные города Петергоф и Ломоносов, остров Котлин с Кронштадтом и курортный Сестрорецк оказались на околице мегаполиса. И кажется, что теперь городу остается сделать последний рывок, чтобы поглотить их и полностью подчинить своим правилам развития.

Почему они аутсайдеры?
Изучая жилищный фонд названных сателлитов, мы обнаруживаем, что, несмотря на поглощение мегаполисом, здешние рынки недвижимости – почти заповедники. Они по-прежнему живут по законам уездных городков, по большей части замкнуты, выраженного спроса со стороны «внешних» покупателей квартир не наблюдается, а новое строительство почти не ведется.

Правда, из этой картины выбивается обрастающий монолитными новостройками и коттеджными поселками Сестрорецк. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения вторичного жилья в Сестрорецке – 96,4 тыс. руб. за кв. м. Еще недавно в рейтингах городских территорий, формируемых на основании цен предложения квартир, он уверенно опережал большинство питерских «спальников», но в последние годы серединные микрорайоны с преобладанием предложения объектов новой вторички комфорт- и бизнес-класса вытеснили город-курорт из верхней трети в середину рейтинга. Петергоф неизменно привлекает студентов и туристов со всего света, при этом в ценовом рейтинге квартирного рынка занимает лишь шестую строчку снизу, Кронштадт – четвертую, а Ломоносов – последнюю.

Чем обусловлен статус этих территорий как аутсайдеров квартирного рынка? В первую очередь тем, что Питер продолжает развиваться как моноцентричный город: локальные центры занятости, исправно кормившие жителей пригородных спутников в советское время, приказали долго жить, а новые не появились.

Но расклады везде разные: курортный Сестрорецк остается привлекательной рекреационной территорией, а Петергоф – не только городом фонтанов, но также, по совместительству, учебным и научным центром федерального значения. В то же время высококвалифицированные профессионалы из разных сфер крайне редко готовы выбирать в качестве места своего проживания исторические поселения Кронштадт и Ломоносов. Ведь на работу в другие концы Питера отсюда придется ездить исключительно на личном транспорте, по кольцу, а ближайшие предприятия (в основном логистические терминалы) предлагают сезонные места только для грузчиков и чернорабочих, которые квартир не покупают, лишь в лучшем случае – снимают.

Подавляющее большинство владельцев кронштадтских квартир – офицеры, судоремонтники, строители дамбы, их дети и внуки. Но в силу объективных обстоятельств не все из них смогли продолжить дело предков, поэтому больше половины трудоспособного населения ездит на работу в «большой город» – по единственной транспортной артерии.

Квартиры и цены
Заглянув в представленную ниже таблицу, мы увидим, что цены предложений квартир в прибрежных городах-сателлитах, в принципе, не намного ниже стоимости жилья в серединных городских «спальниках». Так, «однушки» дешевле 3 млн руб. имеет смысл искать только в Ломоносове и Петродворце. В первом случае это, скорее всего, будут квартиры в «панельках» образца 1960-1980-х годов, сосредоточенных главным образом в Южном микрорайоне (жилые кварталы между улицами Победы и Александровской, Ораниенбаумским проспектом и Полигонным переулком).

В Петродворце основной «ареал распространения» доступных по ценам квартир – 23-й квартал (крупный жилмассив близ станции Старый Петергоф). В массиве есть и профессорские, и офицерские дома – кирпичные, а также пяти- и девятиэтажные «панельки» разных модификаций серии 600.11. В них к продаже предложен широкий спектр типовых вариантов: «однушки» в панельных и кирпичных домах (2,8-3,3 млн руб.), «двушки» (4,1-4,9 млн руб.), «трешки» (4,5-5,3 млн руб.).

Средняя цена однокомнатной квартиры в Кронштадте – 3,1 млн руб., двухкомнатная оценивается в 4,1 млн руб., «трешка» – в 5,4 млн руб. Основное предложение типового жилья здесь приходится на 19-й квартал (микрорайон девятиэтажек из красного кирпича на въезде в город со стороны КАД).

Сестрорецк – город далеко не самых дешевых по меркам питерской периферии квартир. Средняя цена предложения «однушки» – 3,7 млн руб., но среднестатистические «двушки» и «трешки» здесь заметно дороже, чем, например, в Купчино.

Но во всех городах-спутниках есть и уникальные объекты жилой недвижимости – например, жилье с видами на дворцы и парки в Петергофе, с террасами, выходящими на побережье, в Сестрорецке, отлично сохранившиеся антикварные квартиры старого фонда в Кронштадте. Но эти предложения – на любителя и не для массового покупателя.

По мнению ряда наблюдателей, спрос на квартиры в городах-спутниках со стороны покупателей из других районов заметно снизился с развитием жилищного кредитования. В «доипотечный» период разница в несколько сотен рублей между ценой самой демократичной квартиры в городском районе у метро и в том же Ломоносове часто оказывалась решающей. Сегодня ценовой разрыв уменьшился, а покупатели, выбирающие место для жизни в пределах питерского мегаполиса, рассуждают не так, как прежде. Для них покупка квартиры в городе-сателлите – это чуть меньший ежемесячный платеж по кредиту, но гораздо бόльшие транспортные расходы на ежедневное перемещение к месту работы и обратно. В результате и покупатели квартир в новостройках (которые во всех обозначенных городах, кроме Сестрорецка, можно пересчитать по пальцам) – также по большей части представители местного населения, их дети и внуки.

Жертвы моноцентризма
Ситуация получается в общем-то парадоксальной. В отличие от активно застраиваемых областных территорий «прикадья», города-сателлиты являются почти идеальными с точки зрения комфортной жизни кластерами. В них есть не только социальные объекты (школы, детские сады, медицинские учреждения), но также пляжи, парки, исторические и культурные объекты, коммерческие и некоммерческие образовательные центры: спортивные и художественные школы, студии детского творчества. Основной парадокс градостроительного планирования в рыночный период заключается в том, что рядом с обозначенными городами проектируются и уже строятся крупные жилые зоны с количеством жителей, превышающим численность населения самих сателлитов.

Например, в большую стройку превратилось «прикадье» Ломоносовского района Ленобласти, здесь формируются кварталы монолитно-кирпичных и монолитно-панельных новостроек. В самом крупном из них – ЖК «Новоселье» – к 2025 году планируется проживание 50 тысяч человек (сегодняшнее население Ломоносова – 42,5 тысячи человек).

В Сестрорецке проживают чуть больше 37 тысяч человек, при этом проект «Новый берег», инициированный группой «Новатэк» и вызывающий нынче ожесточенные дискуссии, предусматривает строительство на намывных территориях 2 млн кв. м жилья для 60 тысяч человек. Новый жилмассив должен расположиться на полпути между Сестрорецком и Кронштадтом.

Мировой градостроительный опыт свидетельствует, что переуплотнение городской среды часто приводит к деградации исторически сложившихся обособленных районов. Будучи поглощенными расширяющимся мегаполисом, уездные городки начинают страдать от притока мигрантов и праздно отдыхающих, терять свое лицо и неизбежно проигрывают в качестве жизни. А у их коренных обитателей в борьбе за дефицитные рабочие места появляется множество конкурентов. Именно поэтому «аборигенов» Сестрорецка, активно протестующих против намыва территории, понять можно.

Но у медали есть и оборотная сторона. Новая массовая застройка по соседству с историческими территориями – это своего рода громоотвод, позволяющий им избежать совсем уж беспощадного уплотнения (к тому же, несмотря на наступающий со всех сторон мегаполис, градостроительные регламенты еще никто не отменял). Таким образом, недооценка сегодняшними покупателями демократичного жилья объектов жилой недвижимости в уютных старинных городках – скорее всего, явление временное. Ведь комфортная жилая среда – это не только квадратные метры квартир, парковочные места и детская площадка под окном, но также торгово-развлекательный центр в зоне транспортной доступности. Все названное – это только нижний уровень уже широко известной представителям офисного планктона пирамиды человеческих потребностей. Жизнь в рекреационных районах, богатых садами, парками и архитектурными памятниками подходит не всем, но имеет немало плюсов для настоящих ценителей.

Средние цены предложения квартир в городах-спутниках (тыс. руб.)

* Цены на квартиры в Купчино приведены для возможности сравнения предложений в городах-спутниках со спальными районами серединной зоны.
Данные: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок