По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по состоянию на начало июня 2014 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продаже находилось 354 коттеджных поселка – около 35,7 тысячи домовладений и участков. В сегменте таунхаусов продажи шли в 56 проектах. Другими словами, конкуренция на рынке высока. И она продолжает расти.
Весенний позитив
За весну рынок пополнился 22 новыми коттеджными поселками (кроме того, открылись продажи двух новых очередей существующих проектов) – в сумме это составляет порядка 1,7 тысячи объектов. Таунхаусов вышло на рынок немного, 4 новых проекта и одна дополнительная очередь, всего около 200 блок-секций.
Основное количество коттеджных поселков, как и раньше, сосредоточено во Всеволожском районе – 33% от общего числа объектов. Но вот любопытный факт: растет объем предложения Ломоносовского района. На его долю сейчас приходится 25% всех выставленных на продажу объектов. Примечательно, что 62% нового предложения, поступившего в продажу этой весной, расположено именно на территории Ломоносовского района (если так пойдет и дальше, то скоро он догонит по объему предложения Всеволожский, который был лидером на протяжении всего существования рынка загородной недвижимости в Ленобласти). Третье и четвертое места в «географическом рейтинге» занимают Кировский район (11%) и Выборгский (10% объектов).
Впрочем, этой весной продажи бойко шли не только в активно развивающемся Ломоносовском районе, но и практически на всех загородных направлениях.
Согласно сведениям Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), в январе текущего года участники информационного обмена на загородном рынке (36 компаний и частных застройщиков) заключили всего 103 сделки, а в марте – уже 161, прирост составил более 56%. Апрель принес участникам рынка 184 продажи (с начала года увеличение составило почти 80%). Конечно, такой рост можно отчасти объяснить традиционным весенним всплеском. Однако если мы соотнесем показатели весны текущего года с данными аналогичного периода 2013-го, то поймем, что одним сезонным фактором ситуацию не объяснить. Как отмечает руководитель БАРН Дмитрий Сперанский, в сравнении с позапрошлой весной, в марте-мае 2014 года количество сделок выросло почти в полтора раза. Фактически мы вышли на уровень «урожайного» 2012 года, резюмирует эксперт.
Минувшей весной на 6-12%, по оценкам разных экспертов, выросла и средняя стоимость совершаемых сделок. Например, если до весны 2014 года наибольшим спросом пользовались таунхаусы не дороже 2,4 млн руб., то с марта эта планка повысилась до 2,7 млн.
После подъема
«Весна была, действительно, удачной. Большинство застройщиков фиксировали рост спроса, который вылился в реальное увеличение количества сделок на рынке», – подтверждает Елена Карасёва, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». Главная причина активности покупателей, считает эксперт, «бегство от денег»: на фоне снижения курса рубля граждане предпочитали вкладывать средства в недвижимость, в том числе загородную. Об этом, кстати, свидетельствует и тот факт, что весной увеличилось количество сделок со стопроцентной оплатой – так говорят многие эксперты.
Сейчас, по словам Елены Карасёвой, ажиотажный спрос спал. С ней соглашается Николай Урусов, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель отдела продаж компании «ПулЭкспресс»: «Хотя весной количество сделок на загородном рынке росло, с приближением лета ажиотаж стал спадать. Уже в конце мая мы отметили небольшой откат по количеству обращений и числу заключенных сделок. В июне, благодаря залогам, внесенным в мае, показатели будут неплохими. Однако новых обращений становится все меньше».
Ощущая первые сигналы сокращения спроса, девелоперы уже сейчас принимают меры по стимулированию продаж. Прежде всего они корректируют ценовую политику. Мы неоднократно писали, что новые поселки, которые выходят в продажу, все чаще можно отнести к невысокому ценовому сегменту. Даже в местах, всегда считавшихся престижными, появляется вполне доступное предложение – например, во Всеволожском районе, у озер Выборгского и Приозерского районов.
Время скидок
В уже существующих поселках загородная недвижимость зачастую предлагается со значительными скидками. Так, сезонные скидки, призванные поддержать продажи этим летом, сегодня можно получить в коттеджных поселках «Киссолово», «Балтийская слобода», «На Парице», «ПриЛЕСный», «Смольный», «Морская крепость», «Приозерное» и др. Снижение цен на те или иные объекты составляет от 5 до 25%. Помимо денежных скидок, ряд девелоперов дарят покупателям различные подарки, от чисто символических до весьма ценных. Например, в новом коттеджном поселке «Карельский бриз» (Выборгский район Ленинградской области) покупателям дарят установку локальной канализационной системы, что позволяет сэкономить, по примерным подсчетам, от 150 до 180 тыс. руб.
«В настоящее время девелоперы предоставляют скидки в поселках всех классов, от дешевых до довольно дорогих, – комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”. – При этом, однако, нужно заметить, что удешевление касается в основном земельных участков. В поселках с таунхаусами сезонных акций значительно меньше» (учитывая возвращение спроса на подобные объекты. – Ред.).
Такая ситуация вполне закономерна и ожидаема, ведь именно земельные участки составляют львиную долю загородного предложения. Земля без подряда на строительство, по данным «Петербургской Недвижимости», представлена в 49% от общего числа коттеджных поселков. Еще в 26% проектов девелоперы предлагают как участки с подрядом, так и без оного (смешанная застройка). Выходит, торговля землей идет в 75% сегодняшних проектов.
Поскольку конкуренция между поселками за городом растет, а активность спроса после весеннего бума снижается, в ближайшее время девелоперы, по всей видимости, будут делать новые интересные предложения потребителям. В частности, будет расти качество проектов, даже среди тех, что относятся к эконом-классу (в противном случае неизбежен дефицит продаж), кроме того, продолжатся разного рода акции.
Только при таких условиях участникам загородного рынка удастся, на наш взгляд, сохранить продажи на стабильном уровне.
