Чтобы взять ипотеку, нужно…
Без залога крупную, соразмерную со стоимостью квартиры, сумму никто в долг не даст. Соответственно, жилищный кредит можно получить под залог уже имеющегося или приобретаемого жилья.
Во втором варианте претенденту дополнительно потребуется некоторая сумма на первый взнос. Обычно ее размер должен составлять не менее 10-15% от стоимости объекта, который заемщик намерен приобрести.
Есть у кредиторов определенные требования и к самим соискателям. Так, банкиры не жалуют претендентов, уже чрезмерно обремененных другими кредитами.
Поясним. Считается, что заемщик не теряет платежеспособности, если сумма ежемесячных выплат по всем ранее взятым кредитам не превышает половины его доходов.
Поэтому, принимая решение – давать или нет новый заем, банк будет учитывать, какую часть собственных доходов клиент уже выплачивает. Если выплачивается 20% доходов, банк одобрит кредит такого размера, чтобы на его погашение хватало 30% доходов заемщика.
Кстати, если у заемщика есть кредитная карта, не использованный по ней лимит считается долговым обязательством. Значит, перед оформлением заявки на ипотеку все «кредитки» следует закрыть.
Денег никогда не бывает много
С другой стороны, чем выше окажется уровень доходов потенциального заемщика, тем крупнее станет выдаваемая кредитором сумма. И клиент сможет купить более качественное жилье. Таким образом, будущему заемщику выгодно раскрыть банку все свои источники доходов.
Отметим, что сейчас в Минфине РФ и Центробанке идут разговоры о допуске банкиров к содержащим информацию о доходах россиян базам данных Федеральной налоговой службы и Пенсионного фонда РФ. Пока этого не произошло, главным документом при определении кредитоспособности является справка с места работы по форме 2-НДФЛ или справка в свободной форме за подписью главного бухгалтера либо руководителя организации.
Первый документ банкиры считают более надежным, чем второй, поэтому обычно, если клиент предоставляет именно справку по форме 2-НДФЛ, назначают более щадящую процентную ставку.
Между тем будущим заемщикам полезно знать следующее. Если указанная в справке цифра кардинально отличается от среднестатистического уровня оплаты труда в профессии, банк посчитает справку поддельной. И в кредите откажет.
Кроме непосредственно зарплаты учитываются документально подтвержденные доходы от сдачи в аренду недвижимости.
Также учитываются заработки на втором месте работы. Здесь подтверждением может выступать подписанная работодателем справка, копия трудового контракта, заверенная отделом кадров организации, и копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией.
Наконец, при выполнении заемщиком ряда условий банк может зачесть доходы от владения долей (паем, акциями) предприятия. Сначала придется подтверждать, что данная собственность действительно принадлежит претенденту на кредит, то есть предоставлять кредитору копии учредительных документов, заверенные печатью организации.
В большинстве банков заемщику придется доказывать, что компания, акционером которой он является, приносит прибыль. Подтверждением этого, например, может служить налоговая отчетность.
В то же время у нескольких банков в продуктовых линейках есть ипотечные программы, не требующие от заемщика раскрытия источников и размеров своих доходов. Эти продукты обычно называются «ипотека по двум документам». Впрочем, данным предложением может воспользоваться далеко не каждый претендент из-за высокого размера первого взноса – от 35%.
О будущих владельцах квартиры
Отметим, что заемщиком жилищного кредита может выступать наемный сотрудник, не менявший работу определенное банком время. Как правило, банкиры настаивают, чтобы претендент отработал на одном месте испытательный срок плюс два-три месяца.
Если претендент состоит в браке, многие банки требуют, чтобы второй член семьи выступал созаемщиком по ипотечному кредиту в обязательном порядке. Возможно привлечение других созаемщиков, если собственных доходов на улучшение жилищных условий не хватает.
Все созаемщики обычно являются солидарными должниками и обладают равными правами и обязанностями перед кредитной организацией. Это значит, что независимо от того, давали в реальности родственники деньги на погашение кредита или нет, впоследствии они становятся совладельцами приобретенной квартиры. Таким образом, они тоже обязаны собирать и предоставлять в банк такой же пакет документов, как и сам заемщик.
Наконец, следует вспомнить о выдвигаемых банками возрастных ограничениях для ипотеки. Банки не жалуют слишком молодых претендентов и, скорее всего, откажут, если пытающейся получить кредит девушке будет меньше 21 года. Отношение к не имеющим военного билета парням призывного возраста еще строже.
Есть и верхняя возрастная планка. Кредиторы готовы давать ипотеку пожилым людям с тем расчетом, чтобы заемщики успели погасить кредит до выхода на пенсию.
Как это правильно сделать
Определяя свои будущие расходы по обслуживанию ипотечного займа, должник обязан учитывать и траты на страхование.
Напомним, что согласно ГК РФ в обязательном порядке страхуется только предмет залога, остальное – дело добровольное. Но банки выстраивают тарифы так, что клиенту отказ от необязательных видов страхования обходится дороже, чем покупка всего пакета.
При этом обычно тариф по страхованию титула составляет 0,15% от стоимости квартиры. При страховании жизни заемщика тариф зависит от возраста и пола (0,3-1,5%). А при страховании предмета залога (страховании имущества) цифры также начинаются с 0,15%.
Будет полезно прислушаться к совету, который дал читателям БН общественный примиритель при Ассоциации российских банков Павел Медведев. По его словам, одной из самых распространенных ошибок заемщиков ипотеки является получение кредита на пределе своих финансовых возможностей.
Перед получением кредита заемщикам следует создать полугодовой финансовый резерв, считает Павел Медведев. Тогда внезапная потеря работы или другая финансовая неурядица не превратит выплаты по кредиту в неразрешимую проблему.
Что же касается других рисков потенциальных заемщиков, то благодаря постоянному развитию рынка они постепенно нивелируются. Так, еще пару лет назад эксперты предостерегали потенциальных покупателей от приобретения в ипотеку квартиры в ЖСК. Да и банки неохотно давали такие кредиты. Сегодня же ипотеку на объекты в жилищно-строительных кооперативах дают ведущие игроки ипотечного рынка.
