Банки намерены выгонять ипотечных должников на улицу

Банки выдают все более рисковые ипотечные кредиты и при этом лоббируют принятие законов, ухудшающих положение потенциальных безнадежных должников.

Правила игры
Сегодня, согласно оценкам АИЖК, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1% (см. графики).

Уточним, что три месяца – это обычно тот срок, который банк готов «потерпеть», прежде чем подать на должника в суд. «На поздних этапах просрочки банк имеет право выставить требование досрочного возврата кредита в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору и обратиться в суд», – говорят в DeltaCredit.

Но банковские юристы в исковом заявлении требуют не передачи залога, а взыскания суммы долга, процентов и неустойки. И уже далее – обращения взыскания на заложенную по кредиту квартиру.

Судьи обычно могут уменьшить размер неустойки и «уговорить» банк дать должнику отсрочку. Но оставлять ипотечную квартиру должнику, даже если это его единственное жилье, в котором, ко всему прочему, зарегистрированы дети, никто из судей не станет. Долг есть долг.

Другое дело что заемщик может осознанно затягивать судебное разбирательство, ставя под сомнение каждый довод кредитора. «Сроки рассмотрения судебных споров также зависят от суда, судьи, региона проведения процесса. Они могут быть очень разными – начиная от трех месяцев», – добавляет известный московский адвокат Олег Сухов.

Но в конце концов требования кредитора суд признает справедливыми и удовлетворяет их. По истечении еще месяца это решение вступает в законную силу, после чего залогодержатель может получить исполнительный лист и предъявить его в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда. Запускается процедура исполнительного производства, и квартира выставляется на торги.

Если объект не нашел покупателя на первых торгах, назначаются повторные, с установлением начальной цены продажи на 15% меньше. Правда, квартира может оказаться невостребованной и в ходе второго аукциона. Тогда банк получает право оставить предмет ипотеки себе по цене на 25% меньше начальной (на первых торгах).

Отметим, что мы изложили механизм изъятия у должника залоговой недвижимости достаточно схематично. В реальности в игру вступает множество факторов. Например, высокая нагрузка и недостаток опыта у значительного числа судебных приставов.

Так, согласно данным Федеральной службы судебных приставов России, в прошлом году на исполнении у приставов находилось 54 миллиона исполнительных производств. Средняя нагрузка на одного судебного пристава превысила 2,25 тысячи исполнительных производств. Уволился с государственной службы каждый третий судебный пристав.

Нельзя сбрасывать со счетов и изворотливость некоторых должников, затягивающих судебные разбирательства на годы.
Впрочем, в ближайшее время сложившуюся практику ждет ряд изменения.

Наступление по всем фронтам
С 1 июля вступает в силу федеральный закон № 367 от 21.12.2013, вносящий изменения в Гражданский кодекс. Одновременно утрачивает силу Закон РФ № 2872-1 от 29.05.1992 «О залоге». Для отечественного ипотечного рынка главной новацией этих изменений можно считать то, что упрощается процедура взыскания долга.

Как подсказывает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, при согласии стороны смогут достигнуть соглашения во внесудебном порядке.

Тогда как сегодня при обращении взыскания на заложенное имущество вынесение судебного решения является обязательным. То есть кредитной организации не дается шанс воспользоваться низкой финансовой грамотностью физических лиц.

Между тем, Ассоциация российских банков (АРБ) разработала проект федерального закона «О внесении изменений в статью 86 ФЗ “Об исполнительном производстве”». Банкиры предлагают пересмотреть саму процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки.

Сегодня согласно законодательству недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, обычно передается под охрану самому должнику или членам его семьи. И задолжавшее банку лицо благополучно еще некоторое время проживает в залоговой квартире (доме).

В законопроекте же предлагается предусмотреть право выступать хранителем арестованного имущества взыскателю. И уже от доброй воли кредитора будет зависеть, сможет семья пользоваться жильем или нет.

«Невозможность передачи недвижимого имущества под охрану взыскателю порождает проблемы в ходе исполнительного производства, увеличивает сроки исполнения судебных актов», – поясняет в официальном письме президент АРБ Гарегин Тосунян.

Стелют соломку
А некоторое время назад банковские юристы смогли найти «дыры» в формулировках ФЗ № 405 и сделали его неработающим. И таким образом стала невозможной «ипотечная амнистия». Напомним, по этому закону неспособный выплачивать кредит заемщик для обнуления долга мог просто отдать залог.

И сегодня, поясняет руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг, вырученных от продажи объекта средств, с учетом накопившейся просроченной задолженности, может и не хватить, чтобы погасить все долги перед кредитором. Таким образом, позиции заемщиков в потенциальных конфликтных ситуациях с кредиторами постоянно ослабляются.

При этом большинство экспертов оценивают общеэкономическую обстановку в стране как неблагополучную. Так, сам же Гарегин Тосунян отмечает, что почти по всем ключевым макроэкономическим показателям России наблюдается ухудшение по сравнению с предкризисным периодом.

Да и ситуация на рынке жилищного кредитования в последнее время оставляет желать лучшего. «Распространение кредитов с низким первоначальным взносом и без официального подтверждения доходов в условиях нестабильности приводит к росту кредитных рисков ипотечного портфеля банков, – заявляют аналитики АИЖК, – Поскольку в случае кризиса такие заемщики окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов».

Иными словами, банки прилагают немалые лоббистские усилия, чтобы не нести убытки на рынке ипотечного кредитования в случае новой волны кризиса. И в этом нет ничего удивительного. Ведь этот рынок постепенно становится локомотивом развития всей системы кредитования физических лиц (см. таблицу).

График 1
Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2011-2014 годах, %

Источник: Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию

График 2
Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011-2014 годах, %

Источник: Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию

Количество и объем займов, выданных в I квартале 2014 года

Источник: Национальное бюро кредитных историй

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владимир Щербаков