Собственно говоря, Купчино – это не просто спальный район, а целый «спальный город», по численности населения (около 400 тысяч человек) сопоставимый с большинством областных центров европейской части России. На территории, ассоциирующейся с топонимом Купчино, расположены пять муниципальных округов. Промышленных объектов здесь почти нет, исторические жилые здания дореволюционной постройки также отсутствуют.
В послевоенный период обширная территория между двумя старейшими в России железными дорогами – от Волковского кладбища до Куракиной дороги (ныне – Альпийский переулок) – занимали совхозные поля и яблоневые сады. Сады были кормовыми: в них произрастали яблоки и груши для животноводческих хозяйств. От «совхозного» периода в Купчино сохранились островок из трехэтажных кирпичных домов и фрагмент яблоневого сада на Белградской улице. Несколько лет назад сад облагородили, в нем появились пруды и насыпные холмы. Сегодня это место – главная достопримечательность района, а также его культурный центр, в котором регулярно проходят народные гуляния и концерты.
Территория типового жилья
Массовая застройка панельными пяти- и девятиэтажными домами началась в середине 1960-х годов. В соответствии с градостроительными планами территорию распланировали широко и с размахом: русло реки спрямили, потом заковали в бетон, а вдоль полей и болот проложили меридиональные магистрали, которые были названы в честь столиц восточноевропейских государств – партнеров по социалистическому лагерю.
В конце 1960-х годов слова «получить новую квартиру» у ленинградцев часто ассоциировались именно с Купчино. Жилье в здешних панельных домах давали не только труженикам питерских предприятий, но и представителям творческих организаций. К примеру, адресные справочники союзов писателей и кинематографистов образца 1970-х годов содержат великое множество купчинских адресов. Стало быть, когда-нибудь мы увидим мемориальные доски и на местных «панельках».
Квартиры в Купчино в свое время получили Эдита Пьеха (на Будапештской улице) и родители нынешнего премьер-министра Дмитрия Медведева (на улице Белы Куна). А пивной бар «Аквариум» в типовой «стекляшке» на Будапештской улице, если верить слухам, дал название широко известной рок-группе (правда, эту версию поддерживают не все отцы-основатели творческого коллектива).
Купчино – своего рода образцовый район: по его застройке можно изучать историю строительства массового жилья и объектов соцкультбыта советского времени. Здесь есть многочисленные магазины-«стекляшки» (ныне превращенные в среднеформатные торговые центры), первый в СССР универсам, а также здание бывшего кинотеатра «Слава», которое после перестройки успело побывать и стриптиз-клубом, и казино, и фешенебельным рестораном.
В районе представлены все поколения типовых домов – от панельных пятиэтажных 507-й серии и девятиэтажных 602-й и 606-й серий до кирпичных «точек» и квартальной застройки 137-й серии. Первые сконцентрированы на территории МО Георгиевский, относительно свежие дома категории «новая панель» – в южной части исторического района Купчино. Исходя из этого Купчино часто делят на старое (северное) и новое (южное) – с границей по проспекту Славы. Хотя в данном случае определения «старое» и «новое» – относительны: разница в периодах массовой застройки составляет около десяти лет.
Самый крупный в Ленинграде спальный район «по совместительству» был и полем градостроительных экспериментов. В 1973 году на Белградской улице вырос первый 14-этажный корпус 137-й серии с помещением для детского сада на верхнем этаже. В те годы на фоне унылых девятиэтажек нарядный белый дом казался зданием из другого мира. Здесь были скоростные лифты, а также редкие по тем временам электроплиты в кухнях.
В то же время на пересечении Будапештской и Белы Куна появился девятиэтажный дом 602-й серии с диагональными лифтово-лестничными узлами. Такая компоновка позволяла расположить на одной лестнице не четыре, а шесть квартир. В результате и кухни получились просторнее, чем в серийном прототипе, и планировки квартир – не вполне стандартными.
Еще одно не совсем типовое для своего времени решение – кирпичные девятиэтажные дома на железобетонных опорах вдоль главной купчинской магистрали – Бухарестской улицы (между улицами Фучика и Белы Куна). Это дома 1976 года постройки, в которых есть редкие для того периода двухуровневые квартиры.
В середине 1980-х годов в Купчино, вдоль Бухарестской, началось строительство Фрунзенского радиуса метрополитена. Но ждать первых поездов жителям района пришлось долго: станция «Международная» открылась только под занавес 2012 года.
На выходе из тупика
Как ни странно, но именно складывавшийся десятилетиями статус «тупиковой» депрессивной территории сослужил историческому району Купчино добрую службу. В середине 1980-х годов, когда в стране началась перестройка, а строительство ветки метрополитена обернулось долгостроем, этот район являл собой сформировавшийся «спальник», со всех сторон зажатый железными дорогами. Но в 1990-е годы, когда активно застраивался север Питера, дефицит инженерных мощностей и транспортной инфраструктуры позволил Купчино избежать массированной «неорыночной» застройки.
Вторая проблема, сказавшаяся на ограничении жилищного строительства, – сложные гидрогеологические условия. В частности, именно об этом факторе свидетельствует планировка улицы Турку, «разрезающая» регулярную квартальную застройку по диагонали. В 1970-е годы данная магистраль являлась продолжением Бассейной улицы (отсюда, кстати, и ее первое название), берущей начало в Московском районе. Интересно, что на прежних градостроительных планах купчинская часть Бассейной улицы выглядела как широкий бульвар с прудами, соединенными сетью каналов. Такое решение было обусловлено тем неприятным для строителей обстоятельством, что засыпанная речка отказалась покидать старое русло. Но до превращения Купчино в Венецию районного масштаба дело не дошло.
В 2011 году рядом со строящейся «Международной» появился одноименный ЖК, состоящий из трех 25-этажных корпусов. И здесь тоже, как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. По всей видимости, если бы не дефицит энергомощностей и инфраструктурных объектов, то вместо элегантных «башен» у станции метро вырос переуплотненный квартал, состоящий из многоподъездных жилых корпусов.
Жилые дома, которые возводились вдоль проспекта Славы уже в нашем веке, долго не могли подключить к электросетям, и они длительное время снабжались электричеством от мобильных генераторов. Из-за невысокого спроса на квартиры, отсутствия метро и тотальной нехватки инженерных мощностей застройка в Купчино в последнем десятилетии велась неспешно, а сам Фрунзенский район считался одним из лидеров по количеству долгостроев.
Все до неузнаваемости изменилось с появлением метро. С открытием станции «Проспект Славы» (оно запланировано на 2017 год) транспортный узел у «Международной» разгрузится, и Купчино получит новый центр – на пересечении проспекта Славы и Бухарестской улицы. Но и здесь застройке не грозит переуплотнение. Вполне комфортабельный, по меркам питерских «спальников», жилой микрорайон, который формируется на территории бывшего кирпичного завода, будет отделен от станции богато озелененным Парком интернационалистов с живописными прудами-карьерами.
Квартиры и цены
Еще несколько лет назад Купчино было одной из самых доступных по ценам на квартиры городских территорий. По мере развития транспортной сети и старое, и новое Купчино по цене «квадрата» медленно, но верно догоняет престижные северные «спальники».
Одна из особенностей ценообразования квартирного рынка Купчино – относительно небольшой ценовой разрыв между предложениями квартир в советских домах и объектах новой вторички. В районе представлен широкий ассортимент «свежих» квартир (в свое время жилье в новостройках нередко приобреталось с инвестиционными целями – в расчете на рост цен после строительства метро).
Другая особенность территории – дефицит «однушек» (но это, впрочем, типично для всех «спальников» советского периода застройки). В спектре предложений однокомнатные квартиры составляют 25%, а их львиная доля приходится на дома, построенные в нашем веке. Поэтому дешевую однокомнатную квартиру здесь не найти днем с огнем (средняя цена 3,95 млн руб.).
Средняя цена выставленной на продажу двухкомнатной квартиры приближается к отметке 5 млн руб., а основное предложение таких квартир сосредоточено в типовых хрущевках и брежневках северной части Купчино – в пешеходной доступности от «Международной».
Главный «ареал обитания» предлагаемых к продаже трехкомнатных квартир – дома 137-й серии в микрорайоне, ограниченном Дунайским проспектом, Бухарестской, Малой Балканской и Малой Карпатской улицами (средняя цена «трешки» в Купчино – 6,3 млн руб).
Многокомнатные и двухуровневые квартиры – товар штучный, они представлены в основном в объектах новой вторички. Цены предложения купчинских пентхаусов от 150 кв. м с панорамными видами на окрестности порой пересекают отметку в 20 млн руб.
Табл. 1.Структура предложения рынка и цены жилья в Купчино
| Комнатность | Средняя цена (тыс. руб.) | Доля в предложении (%) |
| 1ккв | 3 949,6 | 25 |
| 2ккв | 4 977,6 | 37 |
| 3ккв | 6 303,4 | 32 |
| 4ккв | 7 950,2 | 5 |
| >4ккв | 19049,8 | 1 |
Табл. 2. Структура предложения жилья в Купчино (%)
| Тип дома | Доля в предложении (%) |
| Кирпич | 10,0 |
| Кирпич/монолит | 19,4 |
| Новая панель | 18,3 |
| Старая панель | 52,3 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
