Большинство застройщиков предпочитает проектировать поближе к земле коммерческие зоны или, как вариант, технический этаж с подсобными помещениями. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», доля квартир на первом этаже среди всех выставленных на продажу на первичном рынке Петербурга и приграничных районов Ленобласти составляет скромные 4,1%. Для сравнения: примерно такая же доля рынка у четырехкомнатных квартир, спрос на которые совсем невелик.
Советское наследие
«Первый этаж – не предлагать» – эти слова сплошь и рядом можно было увидеть в объявлениях Горжилобмена в советскую эпоху, когда квартирами можно было только обмениваться. В те времена и магазинов с различными предприятиями сферы услуг было в разы меньше, чем сейчас, и, соответственно, в большинстве жилых домов на первых этажах располагались квартиры. Жить в них считалось не престижным, и даже бывали случаи отказа очередников заселяться – они были готовы годик подождать, чтобы получить «нормальную» квартиру этажом повыше.
Причины нежелания граждан жить на нижнем этаже были вполне понятны: во всех хрущевках, большинстве брежневок и других типовых домах советской постройки окна располагаются на уровне глаз человека. Отсюда необходимость даже днем занавешивать окна или же терпеть любопытные взгляды прохожих.
К тому же на квартиры, выходящие окнами на проезжую часть, приходится львиная доля уличной пыли, а на уши жильцов постоянно давит шум от автотранспорта. Наконец, чем ближе к земле, тем больше шансов стать жертвой квартирных воров. А смотреть на улицу сквозь металлическую решетку – не каждому нравится, да и с точки зрения пожарной безопасности дело это сомнительное.
Новые стандарты
Для большинства современных новостроек вышеописанные неудобства уже неактуальны. Прежде всего по той причине, что на первых этажах, как правило, проектируются коммерческие помещения. В основном речь идет о той стороне домов, которые обращены на проезжую часть и наиболее интересны для бизнеса (стрит-ритейла). Разумеется, нет правил без исключений: в некоторых жилых домах, находящихся в непроходных местах, например во дворах, коммерческие помещения изначально не предусматриваются.
«У Setl City есть ряд проектов, где на первых этажах предусмотрены квартиры, – например, в кварталах “Вена” и “Лондон” в Кудрово, ЖК “РИО” в Невском районе, в ЖК “Атланта-2” в Калининском. Решение о том, что размещать на первых этажах зданий, обычно принимается на основе расчетов обеспеченности конкретной локации объектами торгово-сервисной инфраструктуры, а также величины людских потоков. Так, например, расположенный в глубине дворов дом в уже развитом микрорайоне оснащать множеством магазинов нет необходимости, да и нередко возможности. Чаще здесь размещаются подсобные помещения. Это не обязательно магазины и салоны красоты, там могут быть, скажем, кладовые жильцов», – подчеркивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Собственно, таким подходом руководствуются практически все петербургские застройщики. В абсолютном большинстве объектов на первых этажах расположены только коммерческие или технические помещения. Впрочем, бывают исключения. Например, компания «Строительный трест» в нынешнем году выведет на рынок пилотный проект с жилым первым этажом – это ЖК в поселке Новоселье рядом с КАД. Народу здесь пока живет немного, шум от автодорог не слышен, так что такое решение видится логичным.
Компания «КВС» вплоть до последнего времени руководствовалась тем же принципом. Но в своем ЖК «Амазонка» в Кронштадте запроектировала наряду с помещениями для магазинов и кафе несколько квартир на цокольном этаже. «Но это эксклюзивное предложение – квартиры двухуровневые, нестандартной планировки, да еще с дополнительным выходом в палисадник во внутреннем дворе», – рассказывает начальник отдела продаж ООО «КВС» Альбина Васильева.
Свои преимущества
Продажа малоликвидных – казалось бы – квартир на первых этажах у многих девелоперов идет на ура именно благодаря таким дополнительным опциям, как в вышеописанном объекте «КВС». БН уже писал о пока сравнительно небольшом сегменте рынка многоквартирных домов, где к квартире прилагается еще и собственный участок земли. Тогда мы утверждали, что это довольно перспективная опция, спрос на которую будет только расти. И не ошиблись: в нынешнем году продажи начались в еще нескольких подобных новостройках.
«В наших строящихся жилых комплексах все первые этажи отданы под коммерческие помещения. Но сейчас уже проектируется ЖК “Золотые Купола”, где мы решили пойти другим путем: это малоэтажный микрорайон в пригороде, и первые этажи будут жилыми и с собственными палисадниками. А всю коммерческую инфраструктуру разместим в отдельно стоящих зданиях», – рассказывает руководитель департамента продаж, маркетинга и рекламы ГК «РосСтройИнвест» Анастасия Фролова.
Аналогичным образом поступили в компании «Ленстройтрест», которая по проекту шведского архитектурного бюро Йоханесса Торватта возводит ЖК «IQ Гатчина» в самом крупном городе Ленобласти. «Наша “фишка” – это террасы с выдвижной маркизой, площадью от 6 до 20 кв. м. Земля при этом оформляется в собственность владельца, стоимость рассчитывается по коэффициенту 0,3, как за балкон», – утверждает директор по продажам компании Анжелика Альшаева.
Но даже если землю в придачу к квартире застройщик не предлагает, у квартир на первом этаже остается другое неоспоримое преимущество – более низкая цена по сравнению с аналогичными по площади объектами на всех других этажах. У разных застройщиков имеются свои подходы к ценообразованию, поэтому дисконты могут различаться довольно существенно.
«Минимальная скидка на рынке, по нашим сведениям, составляет 20 тыс. руб. от общей стоимости квартиры. Мы используем сложную систему ценообразования с целью обеспечения сбалансированного спроса на всю товарную корзину, поэтому на квартиры первого этажа в ряде проектов действуют специальные цены, которые на 4-5% ниже, чем на более ликвидное предложение», – говорит генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
У компании Setl City ценовая политика совершенно иная. «На начальном этапе строительства цена на квартиру от этажа не зависит, за исключением случаев, когда есть разница в видовых характеристиках. Первыми обычно уходят средние этажи, примерно с четвертого по восьмой. Чем ближе к вводу дома в эксплуатацию, тем больше скидка на квартиры на первых этажах. Непосредственно накануне сдачи разница в цене может достигать 10%, но не более», – подчеркивает Ольга Трошева.
Живучие стереотипы
Есть небольшое число покупателей, которых интересует жилье именно на первых этажах. Нетрудно догадаться, что речь идет о пенсионерах, а точнее об их детях и внуках, которые, как правило, и приобретают такие квартиры для пожилых родственников. «Для многих из них неисправный лифт сродни катастрофе: им довольно сложно передвигаться по лестнице и оттого предпочтительнее от лифта вообще не зависеть. Но надо сказать, что количество подобных клиентов очень невелико, все равно такие квартиры раскупаются самыми последними почти во всех объектах», – поясняет директор АН «Бекар» Юлия Барахтина.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, помимо стариков специально стремятся селиться пониже люди, которые пережили землетрясение или просто боятся высоты, даже небольшой. «В эту же категорию покупателей можно отнести и любителей животных, которым важно, чтобы их домашний любимец мог выходить гулять через окно. Актуальны такие квартиры и для людей с ограниченными возможностями», – говорит она.
Интересно, что тех, кто изначально даже не рассматривает вариант приобретения квартиры на первом этаже, вовсе не подавляющее большинство. Согласно данным нашего опроса в одной из социальных сетей, таковых лишь около 42%. Для 31% респондентов определяющим критерием при принятии решения будет расположение дома и видовые характеристики квартиры. Почти 16% в принципе не исключают для себя вариант покупки такого жилья. Почти 8% на него согласны, но лишь в том случае, если вместе с квартирой можно будет приобрести и небольшой участок земли. Тех, кто изначально нацелен жить «поближе к земле» и не пользоваться лифтом, – 4,7%.
Здесь свою роль, безусловно, играют стереотипы о сплошных неудобствах, связанных с проживанием на первом этаже (их мы перечисляли выше). Хотя сейчас многие из них уже давно устарели. Во-первых, не так уж часто можно встретить новостройку, окна нижнего этажа в которой расположены на уровне глаз прохожих. Во-вторых, во многих жилых комплексах дворовая территория находится на стилобате, то есть на значительном расстоянии от земли. От уличного шума прекрасно защищают трехслойные стеклопакеты. А современные защитные решетки в случае пожара можно распахнуть за секунды.
Покупателям жилья можно дать лишь один совет – руководствоваться при выборе собственными соображениями и здравым смыслом, а не устоявшимися шаблонами.
