С инициативой ограничить работу жилищно-строительных кооперативов на этот раз выступили Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти и Координационный совет по развитию строительной отрасли Северо-Западного федерального округа. Чиновники и некоторые эксперты говорят, что застройщики стали чаще использовать механизм ЖСК для обхода положений 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В свою очередь, участники рынка уверены, что защитить права дольщиков фактическим запретом этой схемы не получится.
Коллективный дух
Логика чиновников проста. Договоры с членами кооперативов (покупателями жилья) часто содержат заведомо невыгодные для них условия и не подлежат государственной регистрации, что создает угрозу двойных продаж. Более того, создаваемые застройщиками ЖСК не несут ответственности за срывы сроков сдачи домов. Компании, которые продают недвижимость с помощью данного механизма, задерживают ввод объектов в эксплуатацию чаще своих коллег, работающих исключительно по договорам долевого участия (ДДУ). К тому же, по словам главы Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Михаила Москвина, во многих случаях ЖСК не являются собственниками или арендаторами земельных участков, на которых возводятся дома, и, таким образом, выступают не застройщиками, а посредниками между покупателем и строительной компанией (в подобных случаях кооператив может привлекать средства граждан до получения разрешения на строительство дома).
В общем, по мнению чиновников, механизм ЖСК несет в себе немалые риски для покупателей новостроек. «К нам часто поступают жалобы от покупателей строящегося жилья. Большая часть претензий адресована именно ЖСК. Многие из них являют собой нечто вроде колхозов, работу которых невозможно контролировать. И если кооператив нарушает права пайщиков, большинство из них не могут отстоять свои права», – констатирует эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов.
В целом власти не против схемы ЖСК на первичном рынке недвижимости. «Но мы хотим, чтобы требования к договорам паенакопления и ДДУ были едины, а сам механизм ЖСК в первую очередь защищал интересы покупателей, а не застройщиков, и был максимально прозрачен для контролирующих органов», – говорит Михаил Москвин.
По словам руководителя экспертной комиссии Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Павла Созинова, предложения по изменению законодательства, регулирующего деятельность ЖСК, будут сформулированы и переданы в Госдуму РФ уже до конца лета. «В частности, планируется повысить ответственность кооперативов за реализацию жилья до получения разрешений на строительство. К тому же ЖСК должны в обязательном порядке выступать застройщиками», – пояснил эксперт.
Бережем институт
Застройщики и эксперты рынка недвижимости относятся к предложенной чиновниками идее негативно. «Нам предлагают унифицировать положения договоров долевого участия и паенакопления – и тем самым фактически уничтожить институт ЖСК, эффективность которого признается в десятках странах мира. Многие необоснованно считают, что застройщики, использующие механизм ЖСК, чаще нарушают права покупателей жилья. Но, к примеру, сроки завершения работ часто срывают и те, кто реализует жилье по ДДУ», – уверен руководитель юридического департамента Группы компаний «ЦДС» (продающей квартиры исключительно по механизму ЖСК) Владимир Горбунов. По его словам, за последние несколько лет работающие в Петербурге и Ленобласти кооперативы ни разу не были замечены в двойных продажах. «Конечно, государство должно эффективней защищать покупателей новостроек. Но ни в коем случае не делать это путем ужесточения правил работы на рынке. В любом случае, если мошенник хочет обмануть граждан, он это сделает – пусть даже и работает по 214-ФЗ», – резюмировал Владимир Горбунов.
БН уже писал о том, что застройщики все чаще предпочитают продавать квартиры в новостройках именно по механизму ЖСК. Сейчас эту схему применяют, по разным оценкам, от 25 до 30% строительных компаний Петербурга и Ленобласти. Эксперты признают: работа по 214-ФЗ дает немалые гарантии покупателям новостроек, но вместе с тем ущемляет права участников рынка. «Многих застройщиков, по сути, вынуждают переходить на механизм ЖСК, поскольку система заключения ДДУ неэффективна. К примеру, Росреестр постоянно срывает сроки их регистрации. Мы уже несколько лет просим решить проблему, но позитивных изменений так и не дождались», – констатирует руководитель правового управления компании «ЛенСпецСМУ» (работающей преимущественно по ЖСК) Виталий Кузьмин.
Многие из тех, кто сейчас реализует жилье исключительно по нормам 214-ФЗ, уже в ближайшее время собираются отказаться от заключения договоров долевого участия и создавать кооперативы. Среди них – компания «Мегалит». «Один из самых распространенных случаев – компания передает ДДУ на регистрацию, в Росреестре обещают подготовить документы к определенной дате. В этот день дольщик перечисляет деньги за жилье, но затем выясняется, что договор не оформлен. После чего прокуратура штрафует компанию за незаконное привлечение денег. Проблем, связанных с работой по 214-ФЗ, много, и по факту они не решаются», – сокрушается генеральный директор «Мегалита» Александр Брега.
Преимущества механизма ЖСК признают и те, кто использует обе схемы одновременно. «На сегодня ЖСК – отнюдь не идеальный, но, пожалуй, самый удобный механизм финансового взаимодействия застройщика и дольщиков. Система привлечения средств по нормам 214-ФЗ создает дополнительные сложности для застройщика, максимально бюрократизирует процесс строительства и оформления разрешительных документов», – резюмирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Хотим как лучше
Имеет смысл напомнить, что идеи регулирования работы ЖСК с помощью 214-го закона высказывались неоднократно. Например, в конце 2012 года с соответствующей инициативой выступило Министерство экономического развития РФ, однако в итоге законопроект так и не внесли на рассмотрение Госдумы РФ. Не исключено, что и нынешний законодательный эксперимент не увенчается успехом. «Не стоит забывать, что природа правового регулирования деятельности кооперативов и работы застройщиков, привлекающих деньги по ДДУ, в корне различается. К примеру, отношения, возникающие из 214-ФЗ, по своей сути являются договорными. А взаимодействие кооператива с пайщиками основано на членстве, так что заключение соглашения о паенакоплении – это дань сложившейся практике. Думаю, что воплотить в жизнь высказанную чиновниками идею будет крайне затруднительно», – пояснила БН руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.
В любом случае сейчас участники рынка рассматривают механизм ЖСК в качестве единственной альтернативы договорам долевого участия. Поэтому доля застройщиков, продающих жилье по схеме ЖСК, в ближайшее время будет расти. Эксперты уверены, что в этой ситуации государству имеет смысл не ужесточать работу кооперативов, а создавать условия, при которых застройщики были бы сами заинтересованы работать исключительно по ДДУ. Попытки зарегулировать деятельность ЖСК нормами 214-го закона могут привести к возврату «серых» схем продаж жилья. И благая идея защитить покупателей новостроек обернется ухудшением ситуации на рынке.
