При словах «новостройки на окраинах Петербурга» перед внутренним взором возникают многоэтажные «муравейники» среди полей, не имеющие ни одного из плюсов пригородного жилья, зато обладающие полным комплектом минусов городских «спальников». Они плотно населены, страдают дефицитом социальной, торгово-развлекательной и транспортной инфраструктуры, отличаются небрежно спланированной территорией и отсутствием «архитектурных излишеств». Одним словом, годятся только для ночевки.
Однако у петербуржцев есть шанс в ближайшие 10-20 лет увидеть совсем другие окраины. Если застройщики не изменят свои концепции, а город выполнит обещания, то в южной части Петербурга и на прилегающих землях Ленинградской области может сложиться городская ткань принципиально иного качества.
Наступление на юг
Юг Санкт-Петербурга, или, по терминологии градостроителей, южная планировочная зона (ЮПЗ), в ближайшие десятилетия обещает стать территорией наиболее активного развития. По данным СПБ ГБУ «Центр транспортного планирования», если к 2025 году будут реализованы все заявленные и одобренные проекты девелоперов, численность населения Колпинского, Пушкинского и Красносельского районов Петербурга вырастет более чем вдвое – с 550 тысяч до 1,2 миллиона.
Большая часть проектов пока находится в стадии разработки или согласования. Но для строительства жилья на 270 тысяч человек уже утверждена документация, а некоторые комплексы уже возводятся.
Далеко не все новостройки ЮПЗ относятся к категории уютных среднеэтажных пригородов. Поселок Шушары, который компания «Дальпитерстрой» активно застраивает домами в 20-25 этажей, стал почти хрестоматийным примером негуманной застройки. В нем не хватает «социалки», на выездах стоят пробки, и только после митингов жителей застройщик согласился выделить место под парк.
Возле Красного Села, сразу за КАД, тоже строятся многоэтажные «спальники» – ЖК «Новоселье. Городские кварталы» от УК «Новоселье» и ЖК «Дудергофская линия» от «ЛенРусСтроя». В Ломоносовском районе высотность домов понижается до 12 этажей, но общая картина остается той же – «коробки в чистом поле».
Впрочем, власти наконец-то дозрели до осознания необходимости контролировать градостроительный процесс. На недавнем градсовете Ленинградской области был отправлен на доработку проект компании «Астра», предполагавшей построить пять 12-этажных жилых корпусов в деревне Куттузи. Чиновников не устроила повышенная плотность населения, слишком маленькая школа и отсутствие подъездной дороги.
Не выше сосен
Но именно в ЮПЗ начали складываться обширные территории с мало- и среднеэтажными домами. Прежде всего это два ЖК компании «Балтрос»: практически завершенная «Славянка», состоящая из четырех-девятиэтажных домов, и расположенная рядом малоэтажная «Новая Ижора». Комплексы занимают более 500 га и рассчитаны в совокупности на 60 тысяч человек.
«Славянка» была первым в стране проектом комплексного освоения территории. Пилотный статус обязывал: здесь изначально запроектировано несколько школ, детских садов, поликлиник, предусмотрены зеленые зоны, выбраны нескучные архитектурные решения. Но чтобы быть идеальным, кварталу не хватает развлекательных, спортивных и бизнес-центров, которые стали бы «смыслообразующими» центрами застройки. У жителей жилых массивов без центральных площадей и променадов возникает устойчивое ощущение, что им «некуда пойти».
В ЮПЗ заявлено еще несколько крупных проектов с «гуманной» высотностью домов и более продуманной средой для жизни. Из уже реализуемых можно назвать ЖК в поселке Новоселье от «Строительного треста». В перспективе 15-20 лет компания планирует возвести на 500 га новый микрорайона на 1,5 млн кв. м, но уже на первом этапе предусмотрено сооружение большого спортивного комплекса с бассейном и торгово-офисного центра.
Еще один пример – первая очередь проекта «На Царскосельских холмах», реализуемого компанией «Центр Развития» в западной части Пушкинского района, на территории, ограниченной Волхонским, Пулковским и Петербургским шоссе. Это крупный проект на 1,2 млн кв. м, в котором предполагается смешанная застройка: почти две трети из 350 га отводятся под малоэтажную, треть – под среднеэтажную, с отдельными доминантами высотой 60 м. Интересным представляется то, что застройщик включил в планы, помимо супермаркетов и торгово-развлекательных комплексов, строительство бизнес-центров, двух гостиниц, двух кинозалов. Ставка на развитие активной деловой жизни определена выгодным местоположением территории – она граничит с международным выставочным Конгресс-центром «Экспофорум».
Рядом с описанным комплексом планируется строительство еще пяти ЖК разных размеров. Они не первый год находятся в «зачаточном» состоянии, в том числе – из-за медленного решения вопросов с обеспечением инженерной инфраструктурой. Но все заявленные проекты сходны тем, что застройка предполагается в основном невысокой, организованной преимущественно по квартальному принципу. А также тем, что в новых микрорайонах, помимо жилых домов, «социалки» и магазинов, в большом количестве предусмотрены «необязательные» объекты. К примеру, компания «Земельный фонд» в масштабном проекте «Город цветов» собирается построить спортивный комплекс, теннисный корт, бассейн, ледовую арену.
Наконец, самый глобальный и амбициозный (но одновременно – и самый спорный) проект ЮПЗ – город-спутник «Южный» на 100 тысяч жителей. Судя по сайту застройщика, компании «СТАРТ Девелопмент», район должен получиться зеленым, с упором на экологию и сохранение прогулочных зон, с невысокими домами, многочисленными спортивными площадками и несколькими спорткомплексами.
Надежда есть
«К югу от Петербурга постепенно складывается зона малоэтажной жилой застройки, которая обещает стать более комфортной, чем новостройки на других окраинах. Многие девелоперы за последние годы улучшили свои проекты: понизили высотность домов, увеличили количество социальных объектов, предусмотрели места для работы и отдыха населения. Это относится к “Городу цветов”, городу-спутнику “Южный” и другим проектам», – комментирует генеральный директор «БКН девелопмент» Леван Харазов.
Сознательность или альтруизм девелоперов здесь ни при чем, мотивы их вполне прагматичны. Во-первых, это особые нормы и правила застройки, действующие на части описываемой территории. «В отношении участков, которые расположены на Пулковских высотах, существуют ограничения по высоте из-за близкого расположения подлетной зоны и Пулковской обсерватории. Поэтому 25-этажных домов там построить не удастся», – поясняет генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Также защищены от появления небоскребов города ЮПЗ, в особенности – исторические Пушкин и Павловск. «В Пушкине очень жесткие нормативы к высотности зданий и длине фасадов. Поэтому мы решили застраивать наши участки (общей площадью около 15 га) в лучших традициях финского домостроения», – рассказывает о проекте Inkeri директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. В куда менее архитектурно ценном Колпино высотное строительство тоже не поощряется. А потому «Ленстройтрест» ограничил этажность своего «Юттери».
Вторая причина иного, чем на прочих окраинах, поведения девелоперов, носит экономический характер: они могут себе позволить снижение высоты и плотности застройки. Стоимость земли в ЮПЗ ниже, чем вдоль северных границ Петербурга, подтверждает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. Кроме того, все перечисленные проекты отличаются масштабностью, а это дает больше возможностей позаботиться о красоте и комфорте без ущерба для экономики проекта.
Наконец, югу города всерьез повезло с тем, что он застраивался медленнее, чем север и восток. Власти, похоже, учли сделанные в других локациях ошибки и прилагают реальные усилия к синхронизации развития транспортной инфраструктуры (без которой невозможна комфортная жизнь в принципе) и строительства жилья. «Транспортная схема обслуживания в концептуальном виде уже разработана. Здесь предполагается строительство четвертой линии легкорельса, в том числе до города-спутника “Южного”, реконструкция Петрозаводского шоссе, предусмотрены новые дороги в Пушкинском районе», – говорит директор ГБУ «Центр транспортного планирования» Рубен Тертерян.
Активная фаза застройки южных пригородов совпадет с изменением спроса, который постепенно становится более требовательным и зрелым. «Когда ажиотажный спрос последних месяцев пойдет на убыль, станет очевидным значительный объем перепроизводства однотипных, не очень качественных и не очень комфортных для жизни проектов. Тогда в выигрышном положении окажутся те застройщики, которые подумали о качестве своего продукта и могут предложить покупателям более комфортную жизненную среду и интересные планировочные решения», – считает Николай Пашков.
От планов до воплощения в жизнь, безусловно, пролегает огромная дистанция. Как показывает опыт прошлых лет, самые прекрасные проекты могут к моменту реализации измениться до неузнаваемости (такая судьба постигла, в частности, «Балтийскую жемчужину», «Семь столиц»). Но у ЮПЗ есть реальные перспективы стать красивой окраиной.
