Приозерский район расположен в северной части Карельского перешейка, на западном берегу Ладожского озера. На севере он граничит с Карелией, на юге с Всеволожским районом Ленобласти, на западе – с Выборгским.
Из-за своей удаленности от Петербурга район считается исключительно дачным. До границы Приозерского района со Всеволожским от КАД около 45 км. А до ближайших рек и озер, которые и главным образом интересуют петербуржцев, более 70-80 км.
Причем раньше проделывать этот путь приходилось по старому узкому и извилистому Приозерскому шоссе, на котором в летнее время образовывались огромные пробки. Ситуация понемногу улучшается по мере строительства широкополосного Новоприозерского шоссе. Оно начинается от развязки КАД у проспекта Энгельса и дойдет в перспективе до Петрозаводска.
В настоящее время ведется строительство участка за 36-м километром трассы (это еще территория Всеволожского района). Следующий участок – до поселка Сосново Приозерского района откроют только в 2018 году, до этого времени дачникам все-таки придется мириться с автомобильными заторами на старых, еще не реконструированных, участках трассы.
Растет спрос, но не цена
В любом случае, с учетом таких дорожных перспектив, спрос на недвижимость в коттеджных поселках Приозерского района растет. Казалось бы, по логике, должны расти и цены. Но тут как раз наоборот – они снижаются. Точнее, уменьшается стоимость «входного билета» на здешний рынок за счет вывода в продажу новых доступных проектов.
Здесь надо напомнить, что с момента своего зарождения (конец 1990-х – начало 2000-х) рынок коттеджных поселков Приозерского района был исключительно престижным. Сотка земли в здешних проектах всегда стоила не дешевле 100-200 тыс. руб., а учитывая крупную нарезку участков, обычно по 15-20 соток, сумма сделки получалась немалой для столь удаленных от города земель. Традиционно достаточно высоки были цены и на коттеджи. Чаще всего в продаже фигурировали дома площадью свыше 200 кв. м за 10-16 млн руб.
Однако после экономического кризиса 2008-2009 годов спрос на загородную недвижимость бизнес-класса заметно просел, продажи дорогих домовладений сократились даже в самом востребованном Всеволожском районе Ленобласти, а уж в дачном Приозерском – тем более.
В результате девелоперы практически перестали выводить на рынок Приозерья новые престижные поселки, переориентировав свое внимание на массовый сегмент рынка.
Так, в 2011-2012-х в районе стартовали несколько новых проектов, в которых стоимость сотки составляла порядка 60 тыс. руб. Правда, речь, как правило, шла о проектах не у воды, а ведь именно водоемы были и остаются главной «фишкой» рассматриваемого нами района.
Новый виток доступности
И вот нам удалось обнаружить новую интересную тенденцию – теперь в Приозерском районе стала появляться вполне доступная загородная недвижимость у воды.
К примеру, компания UD Group, ранее развивавшая в Приозерском районе достаточно дорогой проект «Яхт-клуб “Стрелка”», недавно начала продажи в поселке эконом-класса «Красота». Причем он располагается фактически по соседству с вышеназванным проектом, на первой береговой линии реки Бурной (рядом с поселком Запорожское). В новом поселке всего 26 участков площадью от 15 до 19 соток. При этом стоимость сотки составляет 60-70 тыс. руб. Напомним, что в «Стрелке» сотка обойдется в 170 или 250 тыс. руб., в зависимости от месторасположения участка.
Компания «Вила Плюс», завершив продажи в своем поселке «Прохладное озеро» (вышел на рынок в 2011 году, сотка там продавалась за 65 тыс. руб.), относительно недавно начала реализацию нового проекта – «Финский хутор на Вуоксе» в поселке Кротово Приозерского района. Тут сотка земли сейчас стоит от 45 тыс. руб. Правда, речь идет о рекламной акции с ограниченным сроком действия. В дальнейшем участки будут стоить 75 тыс. руб. за сотку.
В прошлом году девелоперская компания «Весна» вывела в продажу дачный проект «Соловьевские дачи» на берегу озера Комсомольское, недалеко от деревни Соловьевка. Стоимость сотки земли в проекте составляла от 90 тыс. руб. (плюс 750 тыс. руб. – за подведение инженерных коммуникаций). В настоящее время начинаются продажи во второй очереди проекта и, что любопытно, цена сотки составляет 55 тыс., а стоимость пакета коммуникаций – 550 тыс. Понятно, что это стартовая цена, призванная привлечь клиентов, но так или иначе снижение стоимости есть и оно значительное.
Также на рынке Приозерского района стали появляться и дешевые домовладения. В частности, недавно компания Veritas Managment Group вывела в продажу новый дачный поселок эконом-класса «Завидный». Проект реализуется в 60 км от Петербурга, рядом с лесными массивами Сосновского лесхоза. Территория проекта поделена на 100 участков площадью 6,5 соток. За небольшой дом с участком просят 1,9 млн руб.
Конечно, при такой мелкой нарезке земли и дешевизне используемых в строительстве технологий поселок будет напоминать собою садоводство, но в любом случае появление данного предложения очень симптоматично.
А что же дальше?
Как нам кажется, следующим шагом в развитии рынка доступной дачной недвижимости Приозерского района станет появление малоэтажных комплексов квартирного типа (такие сейчас успешно строятся в других дачных направлениях) и недорогих, скромных по площади, таунхаусов.
Интересно, что на фоне возникновения дешевого предложения в новых поселках, в старых стоимость, как правило, не снижается, а кое-где и растет. Скажем, за последние два года выросли цены в коттеджных поселках «Фатеевка» (почти на 29%), «Вьюн Спрингс» (на 40%), «Озеро Комсомольское» (20%), «Яхт-клуб “Стрелка”» (до 30%) и т. д.
По данным БН, ведущееся в последние годы строительство Новоприозерского шоссе привело к тому, что многие игроки рынка, как профессиональные, так и не очень, стали скупать в районе земельные массивы в надежде на серьезный рост спроса. Поэтому в ближайшие годы мы, вне всякого сомнения, услышим о целом ряде новых проектов.
Не всех их ждет успех: все-таки конкуренция будет нарастать и одной низкой ценой едва ли будет возможно привлекать клиентов – потребуется еще интересная концепция, удобный для покупателя формат. В частности, нам кажется, что слабо востребованными будут как крупные участки, от 20 соток, так и мелкие, по 6, а основной спрос сконцентрируется на наделы площадью в 8-10 соток.
