Умеренный пессимизм
«Иностранный инвестиционный капитал, системного присутствия которого на рынке Петербурга и в прошлом году особенно не наблюдалось, в текущих условиях вообще резко сократился», – рассказал управляющий директор банка «ВТБ» Александр Ольховский.
Конечно, это в меньшей мере касается тех иностранных компаний, которые работают на нашем рынке давно, даже дольше, чем многие отечественные девелоперы. Среди них NCC, SRV, YIT. Они уже свыклись с российской действительностью, научились вести бизнес с российскими партнерами, договариваться с чиновниками.
Однако и их активность значительно снизилась в период зимы-весны этого года. И пока российский рубль не начнет твердеть, они вряд ли пойдут на повышенные риски. «Нельзя забывать, что окончательное решение об инвестировании в здешние проекты принимается за границей», – приводит одну из причин Микко Сёдерлунд, генеральный директор проекта «Охта Молл». «Европейские компании отчитываются о доходности проектов в евро, а сегодня девальвация рубля эту доходность съедает», – добавляет региональный директор концерна EKE Group Андрей Хитров. И Микко Сёдерлунд, и Андрей Хитров сообщили, что в 2014 году инвестировать в новые проекты в России не планируют.
Российские девелоперы в сегменте офисной недвижимости также высказывают опасения по поводу перспективности инвестиций в обозримом будущем. «Офисный рынок сейчас переживает не лучшие времена в связи с насыщенностью предложения. В ближайшие год-два эту проблему частично решит постепенный переезд Газпрома. Зато после 2018 года, когда монополист начнет собирать свои подразделения под одну крышу, на рынке высвободится немало вакантных площадей. Поэтому перспективы на пять-шесть лет достаточно туманны», – полагает Александр Ольховский. Действительно, после окончания строительства головных офисов для Газпрома и «Лукойла» (его офис уже достраивается на Аптекарской набережной) занимаемые ими сегодня помещения поступят на открытый рынок. «Известно, что Газпром займет в “Лахта-центре” только около 70% площадей. Возможно, и “Лукойл” также выведет на рынок излишки площадей в собственном здании», – считает директор направления коммерческого строительства компании STEP Михаил Лиханов.
Появившийся избыток вакансии в офисах классов А и В+ уже ощутимо сказался на доходах девелоперов. Тот же «ВТБ-Девелопмент» в конце прошлого года заявлял о том, что для всех арендаторов в третьем корпусе «Невской ратуши» (первый полностью займут комитеты администрации, во второй переедут подразделения банка «ВТБ», разбросанные сейчас по всему городу) цена аренды будет составлять 1,6 тыс. руб. за кв. м. При этом управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин говорил: «Пока “Невская ратуша” будет сдавать для всех по 1,6 тыс. руб., у нас с наполняемостью будет все в порядке».
Однако совсем недавно ВТБ пересмотрел ценовую политику, снизив ставку для якорных арендаторов на 200 руб. «А вот это уже плохая новость для нас», – заметил Дмитрий Золин.
Палки в колеса
Помимо проблем, связанных с экономической ситуацией, у девелоперов в этом году появилась еще одна головная боль: Росреестр обязал собственников оформлять отдельные кадастровые паспорта на помещения при заключении долгосрочных договоров аренды. Это нововведение увеличивает операционные расходы собственников. Так, в «Сенаторе» подсчитали, что, если следовать требованиям Росреестра, расходы их сети (17 бизнес-центров) будут возрастать на 15 млн руб. ежегодно.
Избежать этих проблем можно, если заключать краткосрочные договоры, но многим арендатором выгодны именно долгосрочные. Например, это необходимо для получения лицензии на бизнес. Да и вообще арендатор не будет чувствовать себя комфортно в помещении, на аренду которого нужно ежегодно переписывать договор.
Впрочем, «Сенатор» нашел способ решения проблемы. Компания уже выиграла два иска в суде на право заключения долгосрочных договоров аренды со своими клиентами без оформления отдельных кадастровых паспортов на офисы. Не исключено, что предстоят новые судебные тяжбы.
«Наша позиция такова: если есть возможность обойтись без суда и решить вопрос с арендатором другим путем, то есть без заключения долгосрочного договора, мы будем это делать. Но если наш арендатор нуждается в таком контракте, то мы будем и дальше судиться с Росреестром», – прокомментировал Дмитрий Золин.
Сдержанный оптимизм
Далеко не все девелоперы оценивают текущую ситуацию пессимистично. В то время как одни жалуются на низкий спрос и избыток предложения, другие не видят никаких угроз для бизнеса. Дмитрий Золин уверяет, что спрос на офисы сейчас есть, и достаточно активный. «Например, наш объект на улице Профессора Попова, 37 площадью более 33 тыс. кв. м мы сдали на 95% всего за шесть месяцев, тогда как обычно это занимает 1,2-1,5 года. Что касается ситуации с Газпромом, тоже не соглашусь. Переезд корпорации в “Лахта-центр” мало скажется на рынке. Компания займет 200-300 тыс. кв. м. Эта цифра меньше, чем годовой объем поглощения офисов в Петербурге, поэтому “дыры” в офисном бизнесе по этой причине не будет. К тому же не уверен, что на окраину переедет вся корпорация. Кроме того, в связи с повышением процентных ставок крупнейшими банками деньги станут дороже, следовательно, проектов, скорее всего, станет меньше. Значит, соотношение спроса и предложения должно выровняться».
В отличие от упомянутых выше представителей европейских компаний, израильские девелоперы демонстрируют такую же уверенность в завтрашнем дне, как и россияне.
«Девальвация рубля не вызывает вопросов об устойчивости российской экономики, – рассказал БН генеральный директор компании Mirland Development Corporation Роман Розенталь. – Коррекция рубля, которая произошла с начала года, является не российским явлением: валюты всех стран – импортеров нефти прошли за это время девальвацию на 4-7%. Мы видим в этом довольно логичное развитие событий. И поэтому наши планы по развитию коммерческой недвижимости в российских регионах абсолютно не изменились – продолжаем как развитие нашего земельного банка, так и поиск новых проектов».
Правда, о намерении начать новый проект в Петербурге Роман Розенталь сообщает уже не в первый раз, но пока Mirland ограничился лишь строительством ЖК «Триумф Парк» в Московском районе. И все-таки интерес компании к сегменту коммерческой недвижимости очевиден. Не так давно девелопер приобрел крупный торговый центр в Ярославле, а также представил проект строительства бизнес-центра в Москве.
Выходит, что стагнация и ожидание кризиса пугают не всех. До конца текущего года в Петербурге должны быть сданы 18 бизнес-центров, большинство из которых – класса А. На фоне падения спроса планы девелоперов могут показаться наполеоновскими. Однако, по словам главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, девелоперы не сомневаются в спросе на свои площади.
«В последнее время в Петербурге происходит “миграция” предприятий из низкокачественных офисных центров и встроенных помещений в более приспособленные для бизнеса здания. Конечно, сейчас этот процесс идет вяло, но он все равно идет», – считает Сергей Бобашев. Предприниматели ищут подходящие локации и комфортные здания, а коррекция цен аренды им только на руку. Сегодня рынок офисной недвижимости принадлежит потребителю.
