Город Сестрорецк – муниципальное образование в составе Курортного района Петербурга. По данным Центра аналитики и исследований ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения вторичного жилья в Сестрорецке – 96,4 тыс. руб. за кв. м. То есть еще недавно в рейтингах городских территорий, формируемых на основании цен предложения квартир, он уверенно опережал большинство питерских «спальников», расположенных внутри КАД. Но в последние годы микрорайоны с преобладанием предложения объектов новой вторички комфорт- и бизнес-класса все-таки вытеснили Сестрорецк из верхней части в середину ценового рейтинга.
Сестрорецк – город молодой и пассионарный. Примерно 40% жилфонда здесь построено после 1987 года, а 27% – в разгар брежневского «застоя» и перестройки, с 1976-го по 1986-й (см. таблицу 1). Но то время для него отнюдь не было «застойным»: тогда в нем возводились экспериментальные кирпичные дома с квартирами улучшенных планировок. В наши дни Сестрорецк продолжает застраиваться – преимущественно жильем комфорт- и бизнес-класса, а вокруг регламентов застройки порой разгораются нешуточные страсти.
Курортный статус
Несмотря на относительно свежий жилищный фонд, Сестрорецк – почти ровесник Петербурга. Территории сегодняшних Петергофа, Кронштадта, Васильевского острова и Курортного района в XVIII веке начинали осваиваться практически одновременно. При Петре I в Сестрорецке были и царская резиденция, и оружейные заводы, и деревянная крепость. Но если тот же Кронштадт на протяжении трех веков сохранял стратегическое значение, то Сестрорецк в последнем столетии устойчиво ассоциировался с беззаботным курортным отдыхом.
В 1900 году на побережье Финского залива открылся санаторий «Сестрорецкий курорт», причем инициаторами создания крупнейшего в столичных предместьях оздоровительного комплекса были акционеры железной дороги, которые основательно изучили опыт модных здравниц Европы. Курорт действительно получился европейский, зато масштабы, как обычно в таких случаях, – российские. Сестрорецк соединили железнодорожной веткой с новой здравницей, главной достопримечательностью которой стал курзал. Это был комплекс из трех роскошных деревянных зданий с прогулочной набережной, террасами, галереями, электрическим освещением, винными погребами, библиотекой, комнатами с карточными столами и для бильярда, а также рестораном, укомплектованным самой большой в России плитой (на ней одновременно могли готовить двадцать поваров). Концертный зал на полторы тысячи мест имел отличную акустику и в нем любил выступать завсегдатай здешних мест Федор Шаляпин. Продукты доставлялись по рельсовой дороге прямо к кладовым и ледникам, а в составе курортного комплекса имелся крупнейший в России крытый бассейн. Благодаря такому соседству сам Сестрорецк в начале XX века был полностью электрифицированной дачной местностью.
Курзал был разрушен в Великую Отечественную войну. Но и в годы позднего застоя богатый фитонцидами и насыщенный сосновым ароматом воздух Сестрорецка и его окрестностей продолжал манить дачников, представителей партийной номенклатуры и нелегального бизнеса, а также финских туристов. Граждане снимали дачи, чиновники поправляли здоровье в пансионатах, а фарцовщики – торговались с финнами, выменивая водку на джинсы, футболки и японские кассетные магнитофоны. Гудели рестораны, переливались разноцветными огнями дискотеки, а жизнь на северном курорте не замирала ни днем, ни ночью.
XXI век начинается
Именно таким, беззаботным и фешенебельным, Сестрорецк и вкатился в рыночный период. В 1990-е годы, когда дача на Карельском перешейке считалась таким же атрибутом успешности человека, как расселенная коммуналка с видом на Фонтанку, разбогатевшие соотечественники активно скупали «вишневые сады» – старинные дачи на первой линии озера Разлив. На месте снесенных построек возводились новые родовые усадьбы и «дворянские гнезда». При этом цены на участки удивляли бывалых риэлторов, но продолжали ставить новые рекорды.
Статус респектабельного курорта сказался и на типовом жилье. Оно и по сей день остается дорогим товаром, даже несмотря на значительную удаленность от центра Петербурга и транспортные проблемы, практически ежегодно возникающие при авральных ремонтах перегруженного в выходные дни Приморского шоссе.
Центра в Сестрорецке как такового нет. Город начинается с микрорайона панельных новостроек на въезде по Приморскому шоссе. Это преимущественно жилые здания серии 600.11 от шести до десяти этажей. Они возводились на заре квартирного рынка, начиная с середины 1990-х годов, и сегодня выглядят еще вполне «свежими». К тому же с потребительской точки зрения это квартиры улучшенных (разумеется – по сравнению с брежневками) планировок и кухнями 8,5 кв. м с характерными Г-образными окнами. Это зона самого демократичного сестрорецкого жилья: цены на типовые «однушки» в объявлениях стартуют с отметки 3,2 млн руб. (см. таблицу 2).
Территория дорогих квартир
Доехав до развязки с круговым движением, мы отклоняемся от традиционного маршрута воскресных пляжных отдыхающих, углубляемся в жилые микрорайоны по улице Токарева и словно попадаем в другой город.
Кирпичная застройка образца второй половины 1970-х – начала 1980-х годов авторства 15-й мастерской ЛенНИИПроекта показывает, что в период когда Питер обрастал кольцом панельных микрорайонов, здесь был взят курс на создание фешенебельного пригорода с домами и квартирами для чиновников и нерядовых тружеников местных здравниц, вотчины обкома КПСС и Четвертого («кремлевского») управления Минздрава СССР.
Эти дома переменной этажности – ручная работа проектировщиков, все они построены по индивидуальным проектам и аккуратно вписаны в ландшафты песчаных дюн. В них – вошедшие в то время в моду двухуровневые квартиры, зато дешевых нет по определению: цены на однокомнатные – с кухнями от 7,8 кв. м начинаются от 4,2 млн руб.
Есть в городе и уютный островок послевоенной сталинской застройки (улица Володарского) с коттеджами на две семьи, а также двух- и трехэтажными многоквартирными домами. Квартиры в них в продаже не «светятся», но время от времени на рынке всплывают доли в домах, а также комнаты в малонаселенных коммуналках с ценами от 1,4 млн руб.
Сохранившиеся в Сестрорецке дореволюционные жилые дома – сплошь деревянные. Хотя слово «сохранившиеся» для данного случая – слишком громкое. Сегодня они либо расселены для строительства коттеджей, либо расселяются, ветшают и доживают свой век. И доживают не всегда чтобы мирно: исследователи и историки архитектуры то и дело бьют тревогу по поводу безвозвратных утрат старинных дач в стилистике северного модерна.
Пассионарный город
В наше время Сестрорецк обрастает кольцом коттеджных поселков, в которых нет коттеджей эконом-класса, зато есть фешенебельные резиденции.
Только в нашем веке в городе возведено 39 многоквартирных жилых домов с общей площадью жилых помещений свыше 200 тыс. кв. м. «Горячая точка» градостроительного регулирования Сестрорецка – местные градостроительные регламенты и Правила землепользования и застройки, которые застройщики все время пытаются «раскачать» в сторону увеличения этажности.
Сегодня в Сестрорецке проживают чуть больше 37 тысяч человек, здесь пять общеобразовательных школ, девять детских садов и великое множество коммерческих дошкольных учреждений. Проект «Новый берег», инициированный группой «Новатэк» и ООО «Северо-Запад инвест» и вызывающий ожесточенные дискуссии, предусматривает строительство на намывных территориях 2 млн кв. м жилья для 60 тысяч человек на намывных территориях. В случае его реализации природные и городские ландшафты побережья Финского залива изменятся до неузнаваемости. Это будет уже совсем другой город.
Таблица 1. Распределение жилых домов в Сестрорецке по периодам постройки
| Год постройки | Количество жилых зданий | Площади помещений, тыс. кв. м |
| До 1918 | 66 | 12,6 |
| 1918-1941 | 9 | 13,4 |
| 1945-1956 | 23 | 13,6 |
| 1957-1975 | 82 | 212,7 |
| 1976-1986 | 24 | 205,7 |
| 1987-2014 | 55 | 308,4 |
| Всего | 260 | 769,6 |
Источник: Адресный список многоквартирных домов Санкт-Петербурга для включения в Региональную программу капитального ремонта (Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга)
Таблица 2. Структура предложения рынка и цены жилья в Сестрорецке
| Количество комнат в квартире | Средняя цена, тыс. руб. | Доля в предложении, % |
| 1 | 3 711,1 | 24 |
| 2 | 5 261,3 | 30 |
| 3 | 8 597,3 | 35 |
| 4 | 9 608,3 | 7 |
Таблица 3. Структура предложения жилья в Сестрорецке
| Тип дома | Доля в предложении, % |
| Кирпич | 42 |
| Кирпич/монолит | 39 |
| Новая панель | 4 |
| Старая панель | 14 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
