При разговоре об ипотеке на залоговые объекты в большинстве случаев речь идет не о квартирах безнадежных должников, а о жилье, которое граждане решили продать до того, как выплатили полностью ипотечный заем.
На должников надежды мало
После того как безнадежный ипотечный должник лишается залоговой квартиры, жилье выставляется на торги. Если объект не «уходит» на первых торгах, назначаются повторные, с установлением начальной продажной цены на 15% меньше. Но в ряде случаев квартира не находит покупателя и на втором аукционе. И тогда банк получает право оставить предмет ипотеки себе по цене на 25% меньше начальной на первых торгах.
Далее кредитор вынужден продавать изъятую у должника квартиру самостоятельно, для чего обычно размещает информацию об объекте у себя на сайте. При этом цены после двух неудачных аукционов никто особо повышать не станет. Тут задача – продать как можно быстрее, чтобы очистить банковский баланс. Таким образом, изъятые за долги объекты априори выставляются с ценой, ниже среднерыночной.
Кроме того, на банковских сайтах вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. Цены на такие объекты тоже щадящие.
В свою очередь, банки готовы предложить льготные условия по кредитованию покупок такого жилья. Например, ВТБ24 кредитует выкуп у самого же себя подобных квартир по ставке 10% годовых – независимо от размера первоначального взноса и срока кредитования. Для сравнения: в рамках базовых программ банка ставки начинаются от 11,85% годовых. А по программе Собинбанка «Залоговая недвижимость» (для объектов жилой недвижимости, находящейся в собственности банка) минимальная ставка еще ниже – 8% годовых.
Однако дефолты ипотечных заемщиков случаются довольно редко. Тем более что на рынке имеются различные инструменты реструктуризации долгов. Поэтому обычно предлагаемый банками выбор квартир мал. В частности, тот же ВТБ24 на момент написания этого текста предлагает всего 20 жилых объектов в Петербурге и Ленобласти.
И ограниченность предложения ведет к невысокой популярности ипотеки на залоговые объекты. При этом даже в свете растущих макроэкономических угроз ожидать заметного увеличения перечня предлагаемых кредиторами объектов не приходится.
Специалисты долгового рынка не ожидают роста числа дефолтов. «Ситуация с просрочкой на рынке в последнее время стабильно улучшается. Так, доля ипотечных кредитов, просроченных более чем на 30 дней, на 1 апреля нынешнего года в стране сократилась до 2,9%. А годом ранее она была 3,6%», – рассказывает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
То есть охотникам за дешевой ипотекой рассчитывать на увеличение данного сегмента бессмысленно. И обычно, когда речь заходит о продаже залоговой квартиры, причины кроются не в долговом бремени продавца.
Проще простого
Сегодня большинство россиян берут ипотечные кредиты на 15 лет, но гасят их досрочно. Обычно лет за семь. Как рассказывает заместитель директора Петербургского филиала Ханты-Мансийского банка Евгения Хафизова, 30-35% поступающих ежемесячно ипотечных платежей являются досрочным погашением.
Но и семь лет оказываются достаточным сроком, чтобы у заемщиков изменились жизненные планы. Граждане женятся, разводятся, переселяют к себе родственников, в семьях подрастают дети. Купленное несколько лет назад жилье по каким-либо параметрам уже не устраивает, а кредит еще не погашен. Тут и появляется необходимость продать квартиру из-под залога.
И, по оценкам руководителя ипотечного отдела «НАИ Бекар» Сергея Гребенюка, в подобных случаях обычно цена на квартиры ниже на 5% (максимум 10%) среднерыночной. Иначе говоря, интерес к таким сделкам обоюдный – со стороны и продавцов, и покупателей.
При этом за последние несколько лет банки наработали практику операций с залоговой недвижимостью. «Раньше при сопровождении сделки с залоговым объектом банковский сотрудник чуть ли не бился в истерике, – рассказывает Евгения Хафизова. – Теперь схемы работы отлажены. А условия сделки напрямую зависят от пожеланий ее участников».
Итак, лицо, решившее продать находящуюся под ипотечным обременением квартиру, сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. «Любой заемщик может обратиться в Сбербанк с заявлением о возможности согласования сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге. По нашей практике отказов нет», – говорит директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ Аркадий Бочарников.
С тем, что сделки с залоговыми квартирами стали обычным делом, соглашаются и представители агентств недвижимости. Сергей Гребенюк добавляет, что банки в массе своей перестают брать плату за содействие подобным сделкам. Напомним, что еще пару лет назад они либо просили за свое согласие 1% от невыплаченного остатка, либо вообще не давали заемщику этого согласия.
А руководитель отдела ипотечного брокериджа компании «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Туркин констатирует: «У каждого банка свой подход к процедуре, но отказов не бывает». Проще говоря, обращаясь в банк за разрешением, продавец должен уточнить, какие требования к будущей сделке выставляет кредитор.
Так, Аркадий Бочарников среди условий своей кредитной организации главным считает следующее. Договор купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, обязательно должен содержать условие о направлении части денежных средств на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту.
Со своей стороны управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева поясняет: если квартира находится под обременением их банка, то продавец предоставляет стандартный пакет документов. И сделка осуществляется с одновременным снятием обременения и регистрацией права собственности на нового заемщика. Если же квартира в залоге у другого банка, то на момент проведения сделки ВТБ24 требует выписку из ЕГРП, содержащую отметку о снятии с квартиры обременения.
Отдельный продукт не нужен
Определенные опасения при таких сделках может вызывать разве что несовершенство схем расчетов. Покупателю нужны гарантии, что после снятия обременения с квартиры будет зарегистрирован переход права собственности.
И, как советует Сергей Гребенюк, сделки с залоговыми квартирами лучше проводить через аккредитив либо через экспресс-сейфинг. А в условиях доступа к деньгам прописать условие перехода права собственности на покупателя. Для справки: например, ВТБ24 за операцию с аккредитивом взимает 0,1% от суммы аккредитива, но не менее 1,2 тыс. руб.
Подвидом сделок с залоговым жильем можно считать куплю-продажу ипотечной квартиры в строящемся доме. Особенностью операции является то, что продается не сам объект, а только права требования на квартиру (договор цессии). Напомним: цессия – сделка передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию).
В настоящее время ведущие ипотечные банки осваивают и такие схемы. Например, региональный директор банка DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом в Петербурге была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.
По словам специалиста, от обычных продаж залоговых квартир такая сделка отличается лишь возможными сложностями при регистрации в Росреестре. Но даже одной такой сделки достаточно, чтобы в дальнейшем банк просто тиражировал опыт.
Уточним, что сегодня доля операций с залоговым жильем в ипотечных портфелях банков невелика. Ирина Зуева, например, подсказывает, что из находящихся в залоге в Петербургском филиале ВТБ24 квартир к текущему моменту сменили владельцев не более 3%. Но в перспективе рост доли сделок с залоговыми квартирами и переуступкой прав требований на залоговые квартиры вполне ожидаем.
Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова, мобильность населения крупных городов растет и средний срок проживания в одном объекте сокращается. По прогнозу Виктории Поляковой в обозримой перспективе он будет составлять пять лет. То есть окажется на два года короче, чем вышеназванный средний срок погашения ипотечного займа.
Иначе говоря, число горожан, меняющих жилищные условия до того, как полностью погашен ипотечный кредит, будет расти. Правда, банкиры не видят необходимости в разработке отдельных специализированных ипотечных продуктов для операций с залоговой недвижимостью. Как раз из-за простоты этих операций.
