В начале 2012 года мы опубликовали большой обзор рынка загородной недвижимости Гатчинского района. Сейчас настало время обновить данные и посмотреть, какие тенденции с тех пор получили развитие, а какие – нет.
Точки роста
За два с лишним года стоимость земельных участков в Гатчинском районе выросла. По сведениям БН, подорожание составило от 10 до 30% в наиболее успешных проектах. Скажем, если раньше в окрестностях Гатчины можно было приобрести земельный участок по цене от 80 тыс. руб. за сотку, то сегодня нижняя планка находится на уровне 100 тыс.
Участки подорожали не только вблизи мегаполиса, но и на большем удалении от Петербурга. Так, на расстоянии в 50 км от КАД в 2012 году можно было приобрести участок за 55 тыс. руб. за сотку. В настоящее время минимальная цена составляет уже 75 тыс. руб.
Казалось бы, для прошедшего времени рост небольшой. Однако если мы посмотрим на другие районы Ленинградской области, в том числе более престижные, то увидим, что участки там, наоборот, дешевеют. Например, заметно уменьшилась стоимость «входного билета» на рынок земельных участков Всеволожского, Выборгского районов.
Впрочем, справедливости ради отметим, что подорожание коснулось далеко не всех проектов Гатчинского района. Ценовых изменений избежали мало востребованные поселки с неудачной концепцией, в некоторых из них цены за сотку земли даже снизились.
А вот цены на готовые домовладения за отчетный период поднялись не сильно. Так, например, в поселке «Гатчинские поместья» (недалеко от Гатчины) компании «ИБС Дивелэпэс» коттеджи подорожали примерно на 7%. В первом квартале 2012 года дом минимальной площади 105 кв. м стоил там 5,6 млн, теперь – от 6 млн. В проекте «Золотые ключи» (поселок Тайцы) от компании «СТАРТ Девелопмент» коттедж площадью 92 кв. м стоил от 4,3 млн руб., теперь 4,4 млн – подорожание чуть более 2%.
Другое качество
В 2012 году новые коттеджные поселки выходили на рынок «пачками», причем, как правило, это были проекты с дешевой земельной нарезкой без коммуникаций от никому не известных компаний. Такое пополнение серьезно повышало риски для покупателей и в целом дискредитировало загородный рынок – особенно много опасений аналитики высказывали в отношении Гатчинского района, дешевизна земли которого привлекала большое число девелоперов-непрофессионалов.
К счастью, пессимистичным прогнозам не суждено было сбыться. Как мы смогли убедиться, за минувшие два года на гатчинский рынок вышли лишь единицы проектов сомнительного качества (при этом часть выведенных ранее в продажу закрылись).
Зато появилось сразу несколько новых поселков от опытных девелоперов, которые прежде не стремились продавать участки на юге. В частности, компания «Олимп 2000», специализировавшаяся на загородной недвижимости премиум-класса, открыла продажи участков без подряда в коттеджном поселке «На Парице» (рядом с деревней Сокколово). В проекте 70 участков, от 7,5 до 18 соток. Стоимость сотки начинается от 105 тыс. руб. Компания «СТАРТ Девелопмент» тоже решила попробовать силы в реализации земельных участков: по соседству с «Золотыми ключами» она запустила новый поселок «Тайберри». Участков в нем 148, их площадь от 6 до 14 соток. Цены – от 45 до 70 тыс. руб. за сотку в зависимости от площади и расположения.
Можно отметить, что качество проектов в Гатчинском районе растет. При этом объем предложения остается почти неизменным. Так, напомним, в начале 2012 года продажи шли примерно в 25 коттеджных поселках. На сегодняшний день их около 30.
Таунхаусы замедлились
В 2012 году рынок загородной недвижимости Гатчинского района стал активно пополняться таунхаусами эконом-класса (в основном небольших площадей). В продажу вышли такие проекты, как «Кивеннапа-Юг» (рядом с поселком Пудость), «Покровские горки» от компании «СНВ» (в городе Коммунар). Маркетологи отмечали довольно высокий спрос на такие объекты, а аналитики предсказывали дальнейший рост этого сегмента рынка. Однако его так и не случилось. На сегодняшний день новых поселков с таунхаусами не появляется, продолжаются продажи в уже выведенных проектах. В частности, относительно недавно пополнилось предложение таунхаусов в «Золотых ключах» (на протяжении почти целого года свободных секций там практически не было).
Сейчас сблокированные дома активнее строят в более престижных и живописных Всеволожском, а также Ломоносовском районах Ленобласти. Похоже, доступные таунхаусы, появившиеся там относительно недавно, перетянули на себя часть спроса из Гатчинского района.
Квартир станет больше
Девелоперы, по всей видимости, считают перспективным строительство малоэтажных комплексов квартирного типа. Так, компания Landkey, известный игрок земельного рынка, в конце 2013 года запустила нетипичный для себя проект – малоэтажный комплекс «Покровка» в поселке Кобринское, в 44 км от Петербурга. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 25 кв. м здесь составляет 1,4 млн руб.
С недавнего времени группа компаний «Плюс» ведет строительство малоэтажного жилого комплекса «Коммунар» в городе с одноименным названием. Однокомнатные квартиры там уже раскуплены, остались двухкомнатные площадью от 53,6 кв. м за 2,4 млн рублей.
Немного квартир осталось и в «Покровских горках» («СНВ»), где «однушку» площадью 25 кв. м предлагают на сегодняшний день за 1,2 млн руб. Довольно быстро были проданы все квартиры в малоэтажном комплексе «Дом в поселке Пудость» (компания «Ренессанс»).
В южной «Кивеннапе», помимо таунхаусов, также появились квартиры: самое дешевое предложение – 26 кв. м за 800 тыс. руб. Но низкой цене сопутствуют некоторые риски. Так, сроки сдачи очередей в проекте уже переносились.
По данным БН, распродаются квартиры в малоэтажке Гатчинского района достаточно быстро, что позволяет прогнозировать вывод на рынок в ближайшем будущем и других проектов аналогичного формата.
Вообще рост предложения квартир в малоэтажных комплексах, а также спроса на них – тенденция, которую можно наблюдать почти на всех пригородных территориях. В ближайшие годы мы, скорее всего, станем свидетелями расцвета формата малоэтажных комплексов квартирного типа в Гатчинском районе.
Вероятнее всего, будет расти спрос и на инженерно-подготовленные участки без подряда, причем не только в пригородной части района, но и на удалении от мегаполиса. Ведь наиболее живописные места Гатчинского района находятся на удалении свыше 60 км от Кольцевой автодороги – на берегах реки Оредеж, у Чикинского озера и т. д. Пока цены там довольно скромны, но, учитывая общую тенденцию роста стоимости на участки южного направления, и они могут подняться.
