На сегодняшний день данные аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости» свидетельствуют: недавнее увеличение показателя средней рыночной цены жилья происходило за счет однокомнатных квартир (см. графики 1 и 2). При этом основные события на вторичном рынке Петербурга разворачивались в сегменте самого доступного городского жилья – квартир с ценами до 3 млн руб.
В частности, в январе в каталогах объявлений таких квартир «засветилось» 933 (4,6%), а к апрелю их количество уменьшилось почти на треть, до 664 объектов (3,4%). Если рассматривать только сегмент однокомнатных квартир, то в январе доля объектов с ценой до 3 млн руб. составляла 15,8%, в апреле – 12%. При этом общий объем предложения жилья в продаже также сократился, но не столь заметно: с 20,3 тысячи квартир в январе до 19,5 тысяч в апреле.
Таким образом, в течение последних месяцев дешевое жилье активно уходило с рынка.
Сроки экспозиции и тонкости ценообразования
Ежемесячно публикуя сведения о самых дешевых выставленных на продажу комнатах и квартирах, мы уже отмечали, что в прошлом году «убитые» однокомнатные квартиры в пригородных хрущевках держались в каталогах предложений месяцами. Но нынешней весной период экспозиции таких объектов сократился до двух-трех недель.
Спектр предложения самого доступного жилья стремительно сужается, но руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова предлагает не делать поспешных выводов о грядущем ценовом росте. Все-таки оперировать нам приходится ценами предложений, а не ценами сделок. Да и риэлторы-практики подтверждают, что только в редких случаях покупатели не предпринимают попыток торговаться на понижение.
В начале девальвации рубля и, как следствие, массовой переоценки недвижимых ценностей многие продавцы сперва спешили снять «зависшие» объекты с продажи – так сказать, до лучших времен. Потом возвращали по более высоким ценам в расчете на ажиотаж. Словом, в стане продавцов царило смятение.
Покупатели в феврале тоже нервничали: переводить сбережения в валюту вроде как уже было поздно, зато цены на «недвижку» подрасти не успели. В марте многие потенциальные собственники и инвесторы начали решать дилемму в пользу недвижимости. Но продавцы тоже не сидели сложа руки.
Как полагает Марина Чижкова, основным ценовым двигателем квартирного рынка сегодня являются неоправданно завышенные запросы собственников. Выставляя квартиру на продажу, новые продавцы ориентируются именно на цены предложений аналогов, что, собственно говоря, порождает цепную реакцию роста. Так рано или поздно складывается ситуация, когда спрос оказывается не в состоянии «переварить» новый уровень цен и их приходится снижать, если не в листингах, то по крайней мере в ходе торгов.
Горячий апрель, прохладный май
Дополним картину сведениями риэлторов-практиков. По словам Максима Чернова, председателя совета директоров АН «Легион-Недвижимость», март и первая половина апреля оказались для агентства весьма урожайными по количеству открываемых сделок (их было больше, чем в тот же период 2013 года), но к маю наметился спад, также более выраженный, нежели в прошлом году.
Эти наблюдения подтверждает и Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар». Он также утверждает, что пик покупательского спроса пришелся на середину апреля. Именно в этот месяц резко возросло количество подаваемых на регистрацию документов. Но к маю – опять затишье, сопровождавшееся увеличением количества объектов в каталогах объявлений.
Вероятно, пролить свет на реальное положение вещей могли бы данные Росреестра. Но в отличие от московских коллег питерские чиновники, ссылаясь на технические трудности и накладки, публикуют статистику по числу сделок только поквартально и со значительным запозданием. Поэтому нам только и остается делать сравнения и предполагать, что события на квартирных рынках столичных мегаполисов развиваются по сходным сценариям. Здесь же следует отметить, что для Москвы апрель был рекордным по количеству сделок за последние несколько лет и, по всей видимости, питерские показатели тоже оказались близкими к пиковым. Косвенное свидетельство этому – участившиеся системные сбои и задержки в системе регистрации сделок.
В зонах спроса
Наши собеседники уверены, что предпосылок для роста покупательской активности на вторичном рынке жилья в Петербурге нет. Во-первых, май и июнь – это всегда месяцы затишья. Во-вторых, весенние события на политических и валютных фронтах заставили многих потенциальных покупателей поторопиться с принятием решений о сделках, поэтому отложенный спрос уже в значительной мере исчерпан. В-третьих, кредитные организации в обозримом будущем едва ли начнут баловать клиентов снижением ставок по ипотеке. И наконец, застройщики, ударно поработавшие в период неожиданно теплой «крымской весны», начинают активно, акциями и скидками, переманивать будущих квартировладельцев на первичный рынок жилья.
Однако покупательский потенциал не исчерпан. По словам Марины Чижковой, многие из сегодняшних продавцов – завтрашние покупатели. Поэтому всплески активности будут расходиться как круги по воде: вырученные сегодня за продажу недвижимости средства с высокой степенью вероятности будут вкладываться в покупку жилья завтра. Максим Чернов также отмечает, что недвижимость по-прежнему воспринимается потенциальными клиентами если не как высокодоходный актив, то по меньшей мере как надежное вложение. И в связи с этим опрошенные нами представители агентств отметили увеличение интереса к расселению небольших коммуналок – в первую очередь в интересных с точки зрения городской среды исторических районах.
По мнению Леонида Сандалова, основная активность квартирного рынка в обозримом периоде будет сконцентрирована в двух зонах спроса – в сегментах самого демократичного жилья (с которым мы разбирались выше) и так называемой новой вторички (это квартиры в относительно «свежих» домах, построенных уже в нашем веке). Жилье в кирпично-монолитных домах, в которое покупатели-инвесторы удачно вложились в период «низкого старта» в 2009-2010 годах, нынче активно выводится на вторичный рынок. И пользуется спросом.
Статус и доверие
И напоследок – еще об одной примете времени. По приведенным графикам видно, что цены в сегменте дорогой и просторной недвижимости ведут себя несколько иначе, чем в сегменте демократичной и малогабаритной. А проводя регулярный мониторинг самых дешевых и самых дорогих выставленных на продажу квартир, мы также заметили, что не только в нижнем, но и в верхнем ценовом сегменте в течение последних трех месяцев лидеры постоянно менялись, в то время как во второй половине 2013 года одни и те же элитные объекты не покидали призовых мест нашего хит-парада.
Наблюдения исследователей проливают свет и на это явление: в сегменте дорогой недвижимости ценообразование зависит не только от экономического, но и от политического фона. Руководитель «Бюро аналитики рынка недвижимости» Дмитрий Сперанский, сопоставив статистику количества сделок со статусными объектами и индексы оценки россиянами положения дел в стране (использовались данные социологических опросов «Левада-центра»), показал прямую зависимость между ними. Рост доверия к политическому курсу властей тотчас отражается на объемах и бюджетах покупок домов и участков в далеко не самых демократичных по ценам коттеджных поселках.
По всей видимости, покупатели дорогих квартир, так же как и потенциальные владельцы элитных коттеджей, смотрят в будущее с оптимизмом.
График 1. Индекс БН: средние цены предложения на вторичном квартирном рынке (руб. за кв. м)
График 2. Динамика цен предложения квартир разных типов (по количеству комнат – руб. за кв. м)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
