Квартиры между парком и наукоградом

Петергоф – крупное внутригородское муниципальное образование в составе Петродворцового района Санкт-Петербурга и, пожалуй, самый известный питерский город-спутник. Туристы, приезжающие в Петербург хотя бы на два дня, почти всегда стремятся побывать в Петергофе, чтобы сфотографироваться у фонтанов в Нижнем парке.

Население Петергофа в соответствии с данными переписи 2010 года составляет 73,2 тысячи человек. То есть это более крупный город, нежели соседние муниципальные округа-сателлиты Кронштадт (43 тыс. чел.), Ломоносов (42,5 тыс. чел.) и Красное Село (44,3 тыс. чел.), но он заметно меньше, чем Колпино (139 тыс. чел.).



Согласно перечню многоквартирных домов Петербурга для включения в адресную программу капремонта в Петергофе насчитывается 605 жилых зданий разных периодов постройки с общей площадью помещений 1,8 млн кв. м. Значит, в ведении муниципалитета находится около 1,5% жилфонда Питера.

В условном ценовом рейтинге территорий Санкт-Петербурга, сформированном на основании цен предложения квартир вторичного рынка жилья, Петергоф занимает шестое место снизу. На конец мая средняя цена «квадрата» составляет здесь 85,1 тыс. руб. Таким образом, жилье в городе оценивается дороже, чем в упомянутых нами сателлитах (Ломоносове, Красном Селе, Колпино, Кронштадте), но дешевле, чем в петербургских «спальниках».

Градообразующий университет
История Петергофа началась в 1714 году, когда здесь были заложены Большой Петергофский дворец и сложная система гидротехнических сооружений. Основание роскошной резиденции в тридцати верстах пути от Летнего сада было со стороны первого девелопера здешних территорий – императора Петра I – серьезной заявкой на то, что Санкт-Петербург станет крупным городом, каких еще не знала Европа. До 1917 года Петергоф считался одной из главных летних императорских резиденций.



В годы Великой Отечественной войны город был оккупирован немецкими войсками, практически полностью разрушен и разграблен. Но еще не закончилась война, а освобожденный Петродворец (германоязычное название тяжело воспринималось на фоне разрушений, поэтому город переименовали) уже начали восстанавливать. Через два года после Победы снова били фонтаны, а в старинных усадебных домах начали открываться санатории и профилактории для трудящихся. К слову, здесь проявился один из парадоксов планового социалистического хозяйства. Пока зодчие и реставраторы всем миром восстанавливали Петергоф, совсем рядом приходили в упадок и разрушались дворцы и парки Ораниенбаума, во время войны почти не пострадавшие.

С 1950-х годов в Петродворце развернулось жилищное строительство, квартиры и комнаты в тот период получали строители, реставраторы, музейные служащие и работники местных учреждений. Но в 1960-м в Петродворец из Гатчины переезжает Высшее военно-морское инженерное радиотехническое училище (позже – Военно-морской институт радиоэлектроники имени А.С. Попова), и город начинается активно осваиваться офицерами – преподавателями военных вузов, а также военными и гражданскими моряками.

Во второй половине 1960-х годов – новый поворот: власти решают перевести в Петродворец Ленинградский университет и создать университетский городок европейского типа. Вместе с новыми общежитиями, учебными и лабораторными корпусами стартует и строительство жилья для профессорско-преподавательского состава. Сотрудников «универа» соблазняют новыми квартирами в Старом Петергофе, дачами в его окрестностях, а также перспективой связать Петродворец с городом наземной линией метрополитена. Но во второй половине 1970-х планы метростроителей изменились, конечную станцию метро «Дачное», от которой поезда должны были ходить к университетскому городку, закрыли, а масштабное университетское строительство обернулось долгостроями. Все последующие годы универсанты вынуждены, что называется, жить на два дома: «лирики» гуманитарных факультетов – на Васильевском острове, физики, химики и математики – близ станции Мартышкино.



Для одного из старейших российских учебных заведений это были непростые годы, и многолетние метания между проектами окончательного переезда и возвращения к родным берегам Васильевского острова сказались на его развитии не лучшим образом. По всей видимости, именно разобщенность университетской науки уже в наше время привела к сокрушительному провалу проекта Центра нанотехнологий: в 2005 году Петергоф получил статус наукограда, а спустя пять лет его лишился.

Но, несмотря на все коллизии, и по сей день СПбГУ является и главным градообразующим предприятием Петергофа, и крупным институциональным землевладельцем, территориями которого активно интересуются застройщики. Правда, из-за оторванности от «большого города», а также из-за сложностей в разграничении федеральных и муниципальных земель жилищное строительство в Петергофе ведется неспешно.

Город новый, город старый
Миновав Стрельну и въехав в Петродворец по традиционному туристическому маршруту – по Санкт-Петербургскому шоссе, мы увидим множество двух- и трехэтажных домов дореволюционной постройки. Однодневные туристы уверены, что Петергоф сплошь состоит из старинных зданий. Но тут нас ожидает открытие. Заглянув в адресный перечень домов для включения в программу капремонта, мы обнаружим, что старый фонд – это всего лишь 3,5% жилья города (табл. 1).



По обе стороны Санкт-Петербургского проспекта двух- и трехэтажные здания – особняки и дома с квартирами офицеров и дворцовых служителей. Правда, среди них есть не старинные, а аккуратно воссозданные в 1950-х годах здания (напомним: в войну жилая застройка сильно пострадала).

Старый фонд Петродворца нещадно уплотняли, здесь относительно немного коммуналок, но великое множество миниатюрных одно- и двухкомнатных квартирок с «частичными» удобствами, ваннами и душевыми кабинами, установленными в кухнях. Встречаются в продаже и видовые квартиры старого фонда («двушка» 32 кв. м с открыточным видом на ворота Верхнего парка оценена в 6 млн руб., «однушки» 27-32 кв. м предлагаются по ценам 3,8-5,2 млн руб.). Но это, так сказать, коллекционные квартиры.

Отметим еще одну деталь, которая для человека, впервые приехавшего в город фонтанов, также порой является открытием. Название Старый Петергоф ассоциируется с исторической застройкой, а Новый Петергоф – с новостройками. Казалось бы, это логично, но на самом деле все как раз наоборот. Дворцы и парки – это железнодорожная станция Новый Петергоф, а университетский городок и поздняя советская застройка 23-го микрорайона расположены в историческом районе Старый Петергоф. Был еще и Средний Петергоф – серединная часть города между Верхним парком и Фабричным оврагом, но в настоящее время этот топоним почти не встречается: Средний Петергоф в глазах горожан сросся с Новым.



Несмотря на то что в жаркий майский день тянет прогуляться по парку с фонтанами, мы преодолеваем соблазн и углубляемся в жилые кварталы, расположенные как раз в историческом районе Среднего Петергофа. Массив вдоль Разводной улицы и бульвара Разведчика (народный топоним бульвар Разбойников, широко известный в советские времена, ассоциируется с гулянками подвыпивших курсантов) застроен пятиэтажками 528-й серии из серого кирпича. Эта территория – основной поставщик на квартирный рынок дешевых по питерским меркам типовых «двушек» со смежными комнатами, которые оценивают в 3,3-3,7 млн руб. Недорогие «однушки» (2,5-2,6 млн руб.) здесь тоже встречаются, но их в домах такого типа относительно немного и располагаются они преимущественно на первых этажах.

Есть в Среднем Петергофе и весьма примечательный объект новой вторички – ЖК «Дом у фонтанов», возведенный в 2005 году (народное название – «Пентагон»). Замысловатые планировки квартир (небольшие по площади комнаты с высокими потолками) свидетельствуют, что жилкомплекс изначально проектировался как административное здание. Оно начинало строиться в 1980-х годах как один из корпусов НИИ ВМФ, но потом финансирование прекратилось. Больше десяти лет объект был бесхозным, а затем трансформировался в фешенебельный жилкомплекс.

Гипермаркет в чистом поле
Движемся дальше. Проехав мимо Петродворцового часового завода, частично превращенного в главную торговую зону города, свернув на Петергофскую улицу и миновав железнодорожный переезд близ станции Старый Петергоф, мы окажемся в самом крупном жилмассиве города – 23-м квартале. Если быть точным, то это целый микрорайон – не один, а четыре квартала, застроенные в 1970-1980-е годы пятиэтажками и высотками из кирпича по индивидуальным проектам.



В 23-м квартале есть и профессорские, и офицерские дома. Финансирование строительства уже в годы планового хозяйства начало давать сбои, поэтому самые поздние постройки микрорайона – не кирпичные, а пяти- и девятиэтажные «панельки» разных модификаций серии 600.11. Здесь к продаже предложен широкий спектр типового жилья: есть «однушки» в панельных и кирпичных домах (2,8-3,3 млн руб.), «двушки» (4,1-4,9 млн руб.), «трешки» (4,5-5,3 млн руб.). В ближайшее время, когда на вторичный рынок будут выведены квартиры в ЖК «Старопетергофский» (Петергофская улица, 10А), спектр предложения пополнится и квартирами-студиями от 24 кв. м.

Покидая Петергоф по Гостилицкому шоссе, чтобы оказаться на КАД, мы обнаружим, что у подножия Троицкой горы, с которой открывается панорамный вид на 23-й микрорайон и университетский городок с высотными общежитиями и клубом в виде летающей тарелки, бодрыми темпами строится немаленький торговый комплекс. Но гипермаркеты, как известно, в чистом поле не растут. Это означает, что на территориях, примыкающих к университетскому городку, в обозримом будущем развернется масштабное жилищное строительство.



Петродворцовый район щедро укомплектован школами и детскими садами, которые в советское время исправно вводились в эксплуатацию вместе с жилыми микрорайонами. Дальнейшее развитие территории будет зависеть от дорожной сети, торговых зон и общественного транспорта, который в настоящее время под завязку набит туристами. В последние годы перспективы на сей счет связывались с проектом строительства «Надземного экспресса» с конечной остановкой близ студгородка. Однако в связи с утратой статуса наукограда перспективы легкорельса теряются в тумане.

Таблица 1. Распределение жилых домов в Петергофе по годам постройки

Источник: Адресный список многоквартирных домов Санкт-Петербурга для включения в Региональную программу капитального ремонта (Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга)

Таблица 2. Структура предложения рынка и цены на жилье в Петергофе

Таблица 3. Структура предложения жилья в Петергофе

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Квартиры на острове, пока еще доступные

Город Ломоносов: самое доступное жилье внутри КАД

Недорогое жилье Курортного района – поселок Песочный

Квартиры Царского Села: дорогие и доступные

Девяткино: «новая вторичка» между городом и деревней

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок