Кто продает жилье по «серым» схемам: список застройщиков

БН выяснял, какие незаконные схемы продажи жилья используют застройщики Петербурга и когда все они окончательно перейдут на работу в соответствии с 214-ФЗ.

Оттенки серого
Для начала разберемся, какие незаконные схемы продажи жилья сейчас применяют застройщики Петербурга и насколько это опасно для покупателей. Самые распространенные на сегодняшний день – продажа жилья по соглашениям бронирования и заключение предварительного договора купли-продажи.

Согласно положениям 214-ФЗ, застройщик имеет право заключать договоры долевого участия и привлекать деньги дольщиков лишь после того, как Госстройнадзор выдаст ему разрешение на строительство. Чтобы начать продажи до получения этого документа, многие компании предлагают зарезервировать жилье в будущем доме – причем такой вариант покупки новостроек часто предлагают довольно известные участники рынка (по некоторым оценкам, почти 20% всех участников рынка). Уже после того, как фирма получит разрешение, с гражданами заключают договоры долевого участия (ДДУ) – в соответствии с 214-ФЗ. Тем не менее, как неоднократно подчеркивали в Комитете по строительству, продавать недвижимость по договорам бронирования – это прямое нарушение действующего законодательства. Компания, которая привлекла деньги по таким соглашениям, по различным причинам может и не получить разрешение на строительство. Так что рисковать своими кровными, пытаясь купить квартиры до старта официальных продаж, не стоит.

Некоторые строительные компании заключают с покупателями предварительные договоры купли-продажи (ПДКП). Это один из самых опасных и при этом довольно распространенных механизмов реализации новостроек. Предварительный договор не является основанием для получения жилья, лишь дает право на заключение основного соглашения купли-продажи. Предварительные договоры не подлежат регистрации в Росреестре – следовательно, квартира, в отношении которой заключен такой договор, может быть продана дважды. Особенности заключения ПДКП регламентируются 429-й статьей Гражданского кодекса РФ. Но в законодательстве не сказано о том, на каком этапе строительства жилья можно заключать ПДКП. Застройщики этим пользуются и часто предлагают подписать такой договор до получения разрешения на строительство.

Впрочем, есть один нюанс: продавать квартиры в новостройках по ПДКП все-таки можно – но только в период, когда здание уже введено в эксплуатацию, а права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. После сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже нельзя. Так что реализация жилья с помощью предварительных договоров в этот промежуток времени – единственно возможный и легитимный механизм.

Зачастую квартиры продаются по инвестиционным договорам – в соответствии с 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (по данной схеме застройщики и продавали квартиры до начала действия 214-ФЗ, то есть до 1 апреля 2005 года). По условиям инвестдоговора, застройщик и покупатель жилья несут равнозначные риски, связанные с реализацией проекта. А после завершения строительства жилье сразу оформляется в собственность покупателя – в этом отношении такая схема защищает права граждан гораздо больше других «серых» механизмов реализации строящейся недвижимости.

Сейчас продавать квартиры по инвестиционным договорам незаконно. Застройщик имеет право заключать с покупателями соглашения такого рода лишь в том случае, если строительство дома началось до вступления в силу 214-ФЗ.

Откровенный риск
Немалую опасность представляет механизм продажи строящегося жилья, когда покупатель заключает договор не напрямую с застройщиком – компанией, которой принадлежат права на участок, а с посредником. Раньше такой вариант продажи жилья использовался очень активно: застройщики часто заключали договоры с компаниями, которые и выступали продавцами строящегося жилья (реализовывали квартиры по ПДКП или другому механизму, который не соответствует 214-ФЗ, – и, таким образом, не исполняли нормы данного закона). Нелегитимность этой схемы суд подтвердил лишь два года назад.

До сих пор встречаются случаи, когда застройщик реализует жилье по вексельным схемам. По сути, это разновидность предварительного договора. Чтобы обойти 214-ФЗ, застройщик заключает с гражданином ПДКП и договор купли-продажи векселя. В ПДКП оговаривается, что оплатой будущей сделки станет погашение векселя. Тем не менее покупка векселя и обязанность застройщика предоставить квартиру никоим образом не связаны между собой: гарантий, что компания обменяет ценную бумагу на жилье, вам никто не даст.

Другие «серые» схемы реализации квартир, за счет которых застройщики пытаются обойти 214-ФЗ, практически не используются.

Рыночный атавизм
Участники рынка утверждают: «серые» схемы продаж на рынке новостроек Петербурга постепенно уходят в прошлое. Если два года назад по договорам долевого участия жилье продавали лишь в 300 строящихся домах, то сейчас, как рассказали БН в Комитете по строительству, по договорам долевого участия квартиры продают в 354 новостройках Петербурга. По мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, по «серым» схемам сейчас продают менее 5% строящегося жилья. «Свыше 80% всех объектов реализуют по договорам долевого участия, порядка 15% – по механизму ЖСК», – резюмировала эксперт.

Большинство петербургских застройщиков перешли на работу по 214-ФЗ еще два-три года назад – тогда Комитет по строительству стал активно штрафовать тех, кто не соблюдает положения законодательства в сфере долевого строительства. Вот только отказываться от «серых» схем застройщики начали отнюдь не из-за карательной активности надзорных органов: обходить 214-ФЗ стало попросту невыгодно. Сейчас практически все покупатели обращают внимание на схему реализации квартир, а конкуренция между проектами жилищного строительства постоянно растет – причем как в Петербурге, так и на территории его ближайших пригородов. «Очевидно, что при прочих равных условиях граждане купят жилье в доме, недвижимость в котором продается в соответствии с положениями 214-ФЗ. Жилье по “серым” схемам может пользоваться спросом лишь в тех ЖК, которые, условно говоря, являются монополистами района – в понравившейся покупателю локации не реализуют других проектов», – констатирует директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.

На основе данных Комитета по строительству БН составил список компаний и объектов, которые, по сведениям ведомства, до конца прошлого года продавали жилье по «серым» схемам. Некоторые из них до сих пор используют механизмы ПДПК и соглашения о бронировании. Если вы решили приобрести квартиру у одной из этих фирм, в первую очередь имеет смысл обратить внимание на то, какой именно договор вам предлагают подписать.

Компании, привлекавшие средства граждан в обход законодательства о долевом строительстве

Источник: Комитет по строительству Санкт-Петербурга

Текст: Сергей Бардин    Коллаж: Владимир Щербаков