Последний раз БН делал подробный анализ рынка коттеджных поселков Выборгского района в начале 2012 года. Тогда, напомним, мы отметили, что доступность загородной недвижимости в районе повышается. Если раньше сотка земли там стоила 300-500 тыс. руб., то по итогам 2011 года стало ясно: такая недвижимость продается все хуже, а покупатели готовы платить за сотку выборгской земли не больше 130 тыс. руб. (по информации аналитиков и девелоперов).
Спустя два с лишним года мы вновь изучили имеющееся предложение в Выборгском районе, чтобы посмотреть, что изменилось на рынке.
Освежим данные
Как выяснилось, в течение прошедшего времени продажи действительно активнее всего шли в обозначенном нами ценовом сегменте.
За два года были распроданы участки практически во всех проектах от известных девелоперов, где сотка стоила не дороже 130 тыс. руб. Так, компания «Особняк» реализовала на рынке все участки в поселках «Малое Репино» (близ поселка Алакуль), «Ахматово» (48-й км «Скандинавии»), «Золотая роща» (недалеко от поселка Репино Курортного района Санкт-Петербурга).
Почти не осталось свободных участков в поселке «Чистый ключ» от девелоперской компании «Лэнд Аспект». Заметно поредело предложение в «Морских террасах» того же девелопера.
Завершаются продажи в коттеджном поселке от компании «АТС Малиновка» на берегу Нахимовского озера. На начальном этапе развития проекта цена участков там была еще ниже, от 80 тыс. руб. за сотку, но затем подросла до 130 тыс.
Предложение качественных недорогих участков вымывается с рынка, но, что интересно, опытные девелоперы не спешат начинать новые проекты в Выборгском районе. По-видимому, они ожидают в обозримом будущем еще большего падения платежеспособности спроса.
Щедрые новички
Зато на рынок коттеджных поселков Выборгского района активно стали выходить новые игроки. Цены в их поселках еще более демократичны. Как правило, речь идет о проектах, достаточно удаленных от Петербурга, но зато расположенных в живописных местах, у озер.
В поселке Волочаевка, рядом с Волочаевским озером и недалеко от Правдинского, недавно начались продажи участков в новом коттеджном поселке «Сказочная долина» (компания Landberry). Сотка земли тут стоит от 60 тыс. руб. Для сравнения, в расположенном неподалеку поселке «Правдинское озеро», где на сегодняшний день все участки уже проданы, сотка стоила порядка 180 тыс. руб.
От 70 тыс. руб. за сотку с недавнего времени продают участки в коттеджном поселке «Озеро Лунное» рядом с одноименным водоемом.
Еще один новичок рынка с более чем доступными ценами – проект «Ханнила» от компании «Комфорт Development». Он реализуется в окружении озер рядом с деревней Липовка, примерно в 40 км от границы с Финляндией (пограничного пункта в Светлогорске). Участок тут можно купить от 15 тыс. руб. за сотку, еще 50 тыс. руб. составит платеж за инфраструктуру.
Дачные квартиры «не пошли»
Два года назад некоторые аналитики прогнозировали, что развитие получит еще один сегмент дешевой дачной недвижимости – так называемые квартиры-дачи, рассчитанные на тех петербуржцев, которые хотят отдыхать на природе, но не готовы содержать полноценный загородный коттедж. Флагманом нового формата стала компания «47 Регион», которая в 2012 году запустила проект «Красавица» недалеко от берегов одноименного озера. Проект оказался довольно востребованным – во многом благодаря низким ценам: квартира площадью 35,5 кв. м тут предлагалась за 1,9 млн руб.
Но, вопреки ожиданиям, желающих попытать силы в новом сегменте оказалось немного. Фактически лишь один аналогичный проект вышел на рынок за эти два года – малоэтажный комплекс «Кирккоярви» в поселке Поляны рядом с озером Полянским (девелопер – компания «Мегаполис Развитие»). В «Кивеннапе-Север» к имеющемуся ассортименту таунхаусов и коттеджей добавились квартиры, но они имеют внушительную площадь, от 99 кв. м, и вряд ли могут рассматриваться как дачные.
Еще одна проба пера – вывод в продажу в 2013 году эковилл в поселке «Зима-Лето» на берегу Правдинского озера. Компания Landskrona, ранее специализировавшаяся на реализации коттеджных поселков бизнес-класса, решила поработать в более дешевом сегменте. Так, эковилла площадью 82 кв. м в проекте стоит 3,8 млн руб. Однако ажиотажа на рынке в связи с новым предложением, похоже, не случилось. Дома продаются достаточно медленно, и на сегодняшний день застройщик даже перестал их продвигать с помощью рекламы.
Проверка на адекватность
Вообще спрос на дома сегодня заметно ниже, чем на земельные участки без подряда. Не случайно ряд застройщиков корректируют свою маркетинговую политику. Так, уже упоминавшаяся компания «47 Регион» изначально продавала в своем проекте «Малая Малиновка» (недалеко от поселка Симагино) только дома, но потом формат поселка скорректировали. Теперь там доступны и участки без подряда по 170 тыс. руб. за сотку. Хотя цена, на наш взгляд, завышена. В окрестностях Симагино есть и другие поселки, где участки предлагают примерно по таким же ценам, и продажи там фактически стоят.
Ряд девелоперов, столкнувшись с невысокой платежеспособностью спроса, снижают цены. Скажем, в поселке «Хвойный» (поселок Лебяжье, в 65 км от Петербурга) сотка раньше стоила 300 тыс. руб. с учетом подключения коммуникаций. Сейчас стоимость сотки составляет от 142 тыс. руб., а пакет коммуникаций оплачивается отдельно: платеж составляет 150 или 300 тыс. руб. в зависимости от того, включен туда магистральный газ или нет. То есть если раньше 10 соток с коммуникациями обошлись бы покупателю в 3 млн руб., то теперь – в 1,4 млн.
Вне всякого сомнения, в ближайшем будущем мы увидим и другие примеры снижения изначальных цен застройщиками.
Участки по высоким ценам сегодня успешно продаются только в самых престижных местах Выборгского района. Например, у береговой линии Финского залива. Примером может служить проект «Балтийская Ривьера». При стоимости участков от 300 тыс. руб. за сотку сделки заключаются регулярно.
Что касается готовых домов, то они быстро находят своего покупателя при одном условии: если девелопер работает практически на грани рентабельности. Так, за последнее время полностью раскуплены коттеджи в поселке «Хвойная сказка», где предлагались дома площадью 96 кв. м на 6 сотках земли по цене 3 млн руб. за домовладение.
Популярность рынка загородной недвижимости Выборгского района, как нам представляется, будет расти. С вводом в эксплуатацию Северного участка Западного скоростного диаметра в августе прошлого года транспортная доступность этих территорий заметно улучшилась. ЗСД напрямую связал трассу «Скандинавия» с Приморским районом Петербурга, а в перспективе свяжет еще и с Васильевским островом.
Установившиеся на рынке Выборгского района невысокие цены также будут стимулировать спрос. Впрочем, учитывая дефицит качественного предложения, со временем может появиться противоположная тенденция – стоимость участков вновь станет расти. Но, конечно, о 300-500 тыс. руб. за сотку в любом случае можно забыть.
