Частный инвестор, привлекающий для покупки инвестиционной квартиры жилищный кредит, оказывается перед дилеммой, с каким первоначальным взносом выбрать ипотеку. С минимальным или максимальным?
Его величество инвестор
Участники рынка любят заявлять, будто для частного инвестора альтернативы вложениям в недвижимость не существует. Такие утверждения справедливы лишь отчасти. Ведь есть, например, рублевые и валютные депозиты или обезличенные металлические счета. Наконец, есть монеты из драгметаллов. И, как отмечают в крупных банках Петербурга, в апреле наблюдался всплеск интереса к этому инструменту – некоторые покупатели брали монеты сотнями.
Тем не менее на фоне доходности прочих инструментов инвестиции в недвижимость выглядят весьма привлекательно. Проще говоря, достаточно вложиться в новостройку на стадии котлована, чтобы уже месяца через три получить прибыль, ведь застройщик к этому моменту почти гарантированно поднимет цену на 10%.
«Недвижимость в России традиционно является одним из наиболее понятных и надежных инструментов вложений, в частности, позволяющим сохранить капитал от девальвации, что приобретает особую актуальность в свете последних тенденций», – рассуждает региональный управляющий «БКС Премьер» Никита Демидов.
Более того, частные инвестиции в какой-то мере выступают «подушкой безопасности» и для застройщиков. «Частные инвестиции оказывают значительное влияние на баланс спроса и предложения, а также поддерживают цены на высоких уровнях, – отмечает аналитик “Инвесткафе” Роман Гринченко. – В случае отсутствия таких игроков на рынке рентабельность строительства может снизиться, что окажет негативный эффект на динамике ВВП».
При этом далеко не все готовые вкладываться в недвижимость россияне имеют суммы, достаточные для полноценной сделки. Многим приобретение инвестиционных объектов по силам только при покупке жилья в кредит. Но выгодно ли это?
Часть заемщиков предпочитают не вкладывать все свободные средства в приобретение недвижимости, а использовать их и на другие цели.
Таким образом закономерным становится вопрос, какую часть сделки целесообразно оплачивать из собственных средств, а какую – из заимствованных?
Мал первый взнос, да дорог
В принципе, участники ипотечного рынка прохладно относятся к сделкам с минимальным первоначальным взносом. «Кризис 2008 года показал, что ипотечные сделки, которые проходили с минимальным первоначальным взносом, дали максимальный процент дефолтов», – говорят в «НДВ-недвижимость».
Как правило, небольшой первоначальный взнос является показателем невысокого уровня доходов заемщика. В то же время минимальный взнос предполагает относительно более высокие и более тяжелые для небогатых граждан ежемесячные платежи по процентам. Поэтому в случае ухудшения макроэкономической ситуации кредит может стать проблемным.
Правда, не все специалисты соглашаются, что такая зависимость существует в реальности и сегодня. Как ранее поясняли БН в агентстве взыскания Filbert, среди квартир, на которые обращается взыскание, доля взятых в ипотеку с низким первоначальным взносом невелика.
Неслучайно снижение минимального размера первого взноса по ипотечному кредиту превратилось в стандартный прием по увеличению банком числа клиентов. По популярности у банковских маркетинговых служб этот прием является вторым после снижения процентных ставок. И шаг между минимальным и стандартным взносом относительно невысок: обычно в пределах процентного пункта (п.п.).
Впрочем, весь минувший год ипотека с низким первым взносом популярностью не пользовалась. Как, например, в декабре поясняла руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Петербурге Екатерина Базилевская, в ее банке ипотеку с низким первоначальным взносом (12-20%) брали не более 15% клиентов. Около половины же ипотечных сделок проходило с первым взносом от 20 до 30%. А остальные 35% заемщиков улучшали жилищные условия, покупая квартиру большей площади, и вносили первоначальный взнос в размере более 50% за счет имеющегося жилья.
Между тем в первом квартале нынешнего года на ипотечном рынке наблюдался настоящий бум. И, ожидая скачков инфляции, многие покупатели предпочитали сделки с минимальным первоначальным взносом. Ведь инфляция делает долговую нагрузку менее обременительной.
Какую инфляцию ожидаем?
Таким образом при достаточном размере накоплений целесообразность получения кредита с минимальным первым взносом прямо зависит от уровня инфляции. Попробуем определиться, какая инфляция нас ожидает.
Как подсказывает директор филиала «БКС Премьер» Дмитрий Егоров, по итогам апреля инфляция составила почти 1 п.п., а в годовом выражении «ускорилась» до 7,4%. Но, по его прогнозам, весеннее ценовое «обострение» долго не продлится. «Наш базовый прогноз по инфляции на конец года сохраняется на уровне 6%», – говорит эксперт.
Инфляционные риски на текущий год уже подсчитаны и другими экспертами.
По мнению аналитика «Инвесткафе» Михаила Кузьмина, при реализации оптимистичного сценария уровень инфляции удержится в пределах 6%. Такой результат возможен при хорошем урожае и снижении геополитических рисков. По пессимистичному сценарию уровень инфляции достигнет 7%.
В свою очередь аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко оптимистичным считает вариант, при котором ситуация на Украине после президентских выборов начнет стабилизироваться. Дополнительные санкции со стороны Запада против РФ вводиться не будут, а отток капитала нормализуется после максимумов первого квартала 2014 года. В этом случае годовая инфляция составит 5,8%.
В случае же дальнейшей эскалации конфликта с Западом, ухудшения экономического положения Украины и, соответственно, снижения товарооборота между нашими странами и оттока капитала на уровне $150 млрд в год инфляция достигнет 7,2%.
А из опубликованной Минфином РФ программы «Управление государственными финансами и регулирование финансовыми рынками» следует, что министерство не ожидает заметного улучшения макроэкономической ситуации и в 2015 году.
Проще говоря, на текущий момент при расчетах оптимальных параметров первого взноса разумно исходить из сегодняшних прогнозов инфляции в 6-7%. Возьмем средний показатель – 6,5% в годовом выражении.
Подсчитали – прослезились
При этом продукты с невысоким первоначальным взносом пока продолжают присутствовать в линейках большинства выдающих ипотеку банков. Предложения со взносом 0-5% крайне редки, но в предложениях с диапазоном 10-12% недостатка нет. На них и будем ориентироваться при подсчетах.
Кроме того, примем за условие, что большинство заемщиков берут ипотеку на 15 лет, но гасят заем досрочно, лет за 10. А средняя ставка, по данным АИЖК на 1 марта 2014 года, составляла 12,2% (условно 11,7% для максимального взноса и 12,7% для минимального). Для удобства расчетов возьмем стоимость объекта в 3 млн руб.
Итак, считаем.
При первоначальном взносе 10% и ставке 12,7%, если заемщик погасит кредит досрочно – за 10 лет – переплата составит 2 млн руб. При первом взносе 50% по условиям нашей задачи ставка окажется 11,7%. За 10 лет переплата заемщика достигнет 1,1 млн руб.
За 10 лет инфляция в 6,5% превратит по покупательной способности переплаченные 2 млн руб. в сумму, эквивалентную сегодняшнему 1 млн руб. (за 15 лет – в еще меньшую сумму). А переплаченные 1,1 млн руб. – в эквивалент сегодняшним 0,6 млн руб.
В то же время разница между первыми взносами рассматриваемых вариантов, согласно условиям примера, составляет 1,2 млн руб. (50%-10% = 40%).
Подсчитаем, что получится, если эти деньги вкладывать не в покупку квартиры, а в другие активы. Например, в рублевые депозиты.
Для справки: сегодня нетрудно найти банк, участник Системы страхования вкладов, принимающий сбережения населения под 10% годовых. Номинально сумма в 1,2 млн руб. за 10 лет вырастет до 3,1 млн руб. (прирост составит 1,9 млн руб.). А по покупательской способности прирост будет равен немногим более 1 млн руб.
То есть не внесенные в качестве первого взноса, а отложенные на депозит 40% компенсируют заемщику его переплаченный миллион. Тогда как лицу, внесшему большой первый взнос, переплаченные 0,6 млн руб. никто не возместит.
Между тем отсутствие резервной суммы на случай непредвиденных обстоятельств финансовый омбудсмен при Ассоциации российских банков Павел Медведев считает второй по частоте причиной, превращающей заемщиков в безнадежных должников.
Поэтому хранящиеся на депозите 40% могут служить и «подушкой безопасности».
