Что общего между архитектурно выверенным небольшим домом на Чапаева, 16 и без изысков спроектированными зданиями «Европа Сити»? Между тем оба жилых комплекса, расположенные на Петроградской стороне, относятся к бизнес-классу. Почему в ЖК Suomi на Васильевском строится комфорт-класс, а расположенный за ним The RESIDENCE позиционируется как уверенный бизнес?
Неискушенному взгляду неведомо, чем руководствуются застройщики, определяя классность своего проекта. Особенно трудноуловимы границы между бизнесом и комфортом, тогда как цены различаются весьма ощутимо. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на конец апреля средняя стоимость квадратного метра в обжитых районах города такова: на квартиры в новостройках комфорт-класса 112 тыс. руб. за кв. м, в бизнесе – 167,2 тыс. руб.
Размытые критерии
Девелоперы признают, что единой методики определения класса жилья на рынке нет. Однако попытки ее создания предпринимались. «У нас есть классификация, разработанная нами и используемая Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) для городов свыше миллиона жителей. Мы всегда пользуемся ею при работе над концепциями объектов недвижимости для наших заказчиков, при подготовке аналитических отчетов и для структурирования информации о рынке», – говорит руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова.
Однако представители строительных компаний не удовлетворены принятой Гильдией методикой. «Классификация ГУД очень формалистичная и, с моей точки зрения, не отражает действительности. Классифицируя свои объекты, мы ориентируемся прежде всего на собственные стандарты качества, на свои представления о комфорте и необходимых опциях», – пояснил руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов. На собственное видение и наработки опираются также специалисты компаний «ЮИТ Санкт-Петербург», RBI и многие другие застройщики.
Границы между классами размыты по ряду причин. Зачастую – из-за банального желания продавца разрекламировать свой товар. «Многие застройщики, не вкладываясь в качественное строительство, пытаются тем не менее позиционировать свои объекты выше и лучше, чем они есть на самом деле», – поясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Изредка случается и обратная ситуация – компания занижает класс своего объекта по сравнению с похожими новостройками. Это может случиться из-за маркетингового просчета на начальной стадии продаж (тогда через пару недель или месяцев объект, выведенный на рынок в классе комфорт, внезапно поднимается до бизнеса). Либо же – из-за более строгих, чем у соседей, внутренних регламентов и собственных стандартов.
В итоге на рынке возникает некоторая сумятица и ЖК одного класса разительно отличаются друг от друга. «Если сравнивать некоторые городские жилые комплексы и проекты в Кудрово или Девяткино, то они сильно разные по качеству, хотя позиционируются в рекламе как комфорт-класс», – приводит пример Всеволод Глазунов.
Отсекающие признаки
В ходе опроса экспертов удалось выделить три более-менее внятных отличия бизнеса от комфорта. В первую очередь следует обратить внимание на локацию жилого комплекса. Подходящее место для жилья бизнес-класса – это, безусловно, исторический центр, а именно места с не самыми выдающимися видовыми характеристиками (в самых выдающихся строят элиту), а также престижные пригороды: Петродворцовый, Пушкинский и Курортный районы. «В последние два года к районам традиционной локации жилых комплексов бизнес-класса добавились правый берег Невы (Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы) и территории, прилегающие к северной и средней части Московского проспекта, в особенности возле Парка Победы», – добавляет директор управления аналитического маркетинга компании RBI Вера Сережина.
У объектов комфорт-класса более широкая география. Они с одинаковым успехом строятся на окраинах Василеостровского, Адмиралтейского районов и в новых микрорайонах, появляющихся по периметру Петербурга.
Встречаются в городе также пограничные территории, где допустимо строительство жилья обоих классов. «У потребителя в восприятии какого-либо места также возможно расслоение – кто-то здесь еще готов задорого купить жилье бизнес-класса, а кто-то думает, что это место больше подходит для комфорта. Поэтому когда потенциальный клиент стоит на перепутье, то лучше предложить в жилом комплексе корпуса двух вариантов – в этом случае девелопер получит покупателей из обеих целевых аудиторий», – считает Екатерина Гуртовая.
Более четко оцифрованы два других отсекающих признака. По классификации от «Петербургской Недвижимости», принятой ГУД, высота потолков после чистовой отделки в домах бизнес-класса не может быть ниже, чем 2,8 м. В комфорте – от 2,6 м. С этим критерием согласились все собеседники, причем настаивали, что актуальными для рынка являются даже более жесткие показатели. «Высота потолка в объектах бизнес-класса не должна быть менее 3 м – это правило, существующее уже лет десять. В комфорт-классе после стяжки и косметической отделки потолки должны быть как минимум 2,7 м», – уверена Екатерина Гуртовая.
Третий признак – парковки. В методике ГУД этот критерий описан довольно расплывчато: в домах бизнес-класса наличие парковки обязательно, в комфорте – необязательно. Застройщики подходят к вопросу более строго. «Коэффициент обеспеченности парковочными местами в домах бизнес-класса должен быть равен единице, в комфорт-классе – 0,5-0,7. И если еще четыре года назад подземный паркинг был атрибутом бизнес-класса, то теперь он все чаще встречается в новостройках комфорт-класса», – говорит Вера Сережина.
Справедливости ради добавим, что нередко встречаются строящиеся объекты бизнес-класса, в которых парковочных мест не хватит даже для половины жителей.
Спорные моменты
В отношении остальных критериев, как выяснилось, у участников рынка нет единого мнения. Главным камнем преткновения стал вопрос о том, может ли дом бизнес-класса быть панельным. По мнению Веры Сережиной, пока нет, и не потому, что современная панель менее качественный материал, чем кирпич, а из-за стереотипов восприятия и ожиданий покупателей. Екатерина Гуртовая не согласна с коллегой. «Очевидно, что в центре города, где строятся объекты бизнес-класса, сами фасады не могут быть панельными (и никто не разрешит такой облик домов). Но в других локациях – почему нет? Современная панель – это высококачественные современные многослойные стеновые конструкции. Это заводская продукция, которая поступает на строительную площадку в готовом виде, принципиально отличающаяся от советской панели», – рассуждает она.
Второй немаловажный вопрос, вызвавший разногласие у комментаторов, – инженерная начинка домов. В классификации «ПН» – ГУД большой разницы в этом отношении между двумя классами нет: почти в каждой графе указано «согласно нормативам». Разве что лифт в новостройках бизнес-класса должен быть импортного производства да вода подвергаться грубой очистке. «Инженерные системы в бизнес-классе, как правило, не сильно отличаются от комфорта. Может, батареи поприличнее будут да какой-то фильтр дополнительный появится, а в остальном набор инженерии скорее обусловлен нормативными требованиями, нежели классностью», – соглашается Всеволод Глазунов.
Но некоторые застройщики взыскательно относятся к своему продукту. Так, даже в классе комфорт нередко устанавливаются не белорусские лифты, а фирмы OTIS, предусмотрена очистка воды и коллекторная система отопления (последнее является атрибутом элиты и встречается не во всех проектах бизнес-класса).
Еще труднее определить класс объекта по архитектурному решению, оформлению парадных и дворов. В этих вопросах у застройщиков довольно много свободы для творчества. Зачастую решения принимаются под влиянием эмоционального подхода, который Вера Сережина сформулировала следующим образом: «Бизнес-класс – это статус, и владелец квартиры в доме этого класса должен иметь возможность похвастаться жильем».
Понять застройщика
Рынок недвижимости растет не только количественно, но и качественно. Как рассказали собеседники, набор удобств, который десять лет назад был характерен для элитного жилья, сегодня практически целиком перекочевал в бизнес. А вчерашние отличительные черты бизнес-класса уже встречаются в комфорте и порой даже в экономе. Возможно, именно поэтому на рынке нет единых стандартов классификации жилья – методические разработки просто не успевают за практикой.
Что делать покупателю в отсутствие четкого водораздела между классами новостроек? Не доверять безоглядно словам «комфорт» или «бизнес» в рекламном буклете – они мало что говорят о характеристиках будущего дома. Лучше постараться понять, что именно конкретный застройщик вкладывает в данное понятие и какой набор удобств получит владелец квартиры.
