Город Кронштадт, расположенный на острове Котлин, сегодня является одной из четырех территорий самого доступного городского жилья в административных границах Петербурга. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», индекс средней цены предложения жилья на вторичном рынке жилья в Кронштадте составляет 79,8 тыс. руб. за кв. м (четвертое место снизу в условном ценовом рейтинге территорий). Таким образом, разрыв с ближайшим соседом и самым демократичным по ценам квартирного рынка Ломоносовом (71,6 тыс. руб. за кв. м) сохраняется весьма значительный. Что представляет собой жилфонд города на острове?
Крепость коммунизма
Современная история освоения Котлина началась в 1703 году, когда здесь был заложен форт Кроншлот, призванный прикрыть новую морскую столицу империи от «надменного соседа». Кронштадт – ровесник Петербурга. Днем рождения города считается 18 мая (7 мая 1704 года по старому стилю строящееся укрепление было освящено). Вся дальнейшая его история связана с российским флотом и логистикой.
В период, когда не было морского канала, все грузы, поступавшие морским путем из Европы, перегружали здесь на шаланды, чтобы доставить в Питер. Поэтому здесь жили и флотские люди, и рыбаки, и строители. К концу XIX века это был немаленький по тогдашним меркам город с регулярной застройкой, напоминавшей Васильевский остров. Историки утверждают, что на Котлине было около 4 тысяч дворов. Сегодня в это верится с трудом, но все-таки уже тогда это была не деревня: о масштабах застройки свидетельствует тот факт, что здесь имелось восемь кладбищ.
В советское время население Кронштадта выросло. Сейчас, согласно переписи 2010 года, в городе проживает 43 тысячи человек. Во второй половине XX века от 8 до 12 тысяч человек трудились здесь на градообразующем предприятии – КМОЛЗе (Кронштадтском Морском ордена Ленина заводе). А поскольку сухопутное сообщение с большой землей в тот период отсутствовало, семьи офицеров флота и труженики «оборонки» жили здесь же, на острове. И жили, надо отметить, как при коммунизме: в годы брежневского застоя, когда полки ленинградских магазинов опустели, Кронштадт снабжался продовольствием по первой категории (здесь имелись свои колбасный, хлебный и молочный заводы).
Вся жизнь Кронштадта подчинялась обслуживанию Военно-морской базы и судоремонтного комплекса, город был полностью автономным. Здесь почти не было частных автомобилей и приезжих, зато имелся отменный общепит: множество кафе, столовых и ресторанов. Конечно, кто-то из горожан ездил на работу в Ленинград. Летом это не было проблемой: метеоры на подводных крыльях за 30 минут и один рубль доставляли прямо к Васильевскому острову. Зимой все оказывалось сложнее: путь в одну сторону – на ледокольном пароме до Ломоносова, а затем на электричке – занимал больше двух часов.
Жилфонд в автономном плавании
Жилфонд Кронштадта включает в себя квартиры в домах трех столетий, причем вполне приличного качества. Здесь нет только типовых панельных домов – это обусловлено островной спецификой (доставка по морю крупноформатных железобетонных изделий с ленинградских домостроительных предприятий-гигантов едва ли могла быть экономически оправданной). Зато в Кронштадте есть сохранившиеся без варварских перестроек, надстроек и капремонтов жилые здания XVIII-XIX веков, дома периода конструктивизма, классические и типовые сталинские дома, а также кирпичные хрущевки.
Но не следует забывать, что остров всегда был важным военным объектом. Поэтому во второй половине 1960-х годов, когда Ленинград обрастал кольцом спальных микрорайонов, жилищное строительство в Кронштадте велось точечно. Проектированием занималась 7-я мастерская Ленпроекта. Кирпичные шестиэтажные дома на Петровской улице – ровесники девятиэтажных брежневок и ленинградских «кораблей». По планировочным характеристикам (просторные кухни и огромные лоджии) они обогнали время. Сегодня почти полувековой возраст зданий выдают ветхие оконные блоки и безвременно состарившаяся кирпичная кладка.
К слову, приглядываясь к фасадам кронштадтских домов советского периода, можно отметить, что кирпич при кладке использовался разного, и часто неважного, качества. По всей видимости, объемы строительства, увеличившиеся в советский период, вынуждали использовать и местные, и привозные материалы.
В конце 1970-х между старым городом и местным «загородом» (где у кронштадтцев были огороды) появился 16-й микрорайон, квартиры в котором предназначались для офицерских семей. Но «островной» период внезапно закончился. В 1979 году стартовала стройка века – Комплекс защитных сооружений Ленинграда от наводнений (КЗС, или дамба). Поэтому за околицей регулярной исторической застройки стал расти крупный жилой массив – 19-й микрорайон. Квартиры в домах из красного и белого кирпича получали ударники комсомольской стройки – гидростроители. Старожилы Кронштадта встретили появление жилья для «лимитчиков» настороженно: казалось, что вот-вот город-крепость начнет превращаться в обычный питерский «спальник». Но пришли другие времена, строительство дамбы на долгие годы заморозили и освоение новых жилых территорий было свернуто.
Еще в декабре 1984 года остров Котлин был соединен с материком технологической дорогой (с северной стороны). Правда, в течение десяти следующих лет въезд осуществлялся по спецпропускам. С середины 1990-х годов Кронштадт – открытый город, однако экономическая ситуация кардинально изменилась. В военной отрасли проведены масштабные сокращения, закрыты войсковые части, залихорадило КМОЛЗ. «Сухая» дорога в Питер стала для островитян спасением: она расширила возможности трудоустройства. В августе 2011-го Кольцевая замкнулась, жители Кронштадта получили возможность работать в соседнем Ломоносове, а также по вполне демократичным ценам приобретать дачные дома и участки в Ломоносовском районе.
В прошлом десятилетии власти пытались решить проблему ветхого жилья. Тогда сразу девять исторических кварталов Кронштадта (вдоль улиц Восстания, Гусева, Комсомольской, Пролетарской, Флотской), включающих в себя пятую часть жилфонда острова, попали в региональную программу реновации застроенных территорий, но вскоре из нее выпали. Ни панельных хрущевок, ни совсем «убитых» домов здесь нет, а рынок сбыта для жилья, возведенного в рамках программ реновации, – ограничен.
В настоящее время в адресном перечне объектов капитального ремонта на 2014 год 16 адресов – преимущественно дома дореволюционной постройки. Основная статья расходов – ремонт кровли.
Жилищное строительство в городе почти не ведется. Единственный объект новой вторички – 15-этажный монолитно-кирпичный дом в 19-м квартале, на улице Станюковича, сданный в 2007 году. Правда, в центральной части города, на территории бывшего автотранспортного предприятия, возводится трехэтажный жилкомплекс «Амазонка» (улица Сургина, 14) с палисадником и полузаглубленной автостоянкой, в котором сегодня предлагаются к продаже как миниатюрные 24-метровые студии, так и просторные двухуровневые квартиры до 128 кв. м с террасами и мансардами (цены – от 2,2 до 9,3 млн руб.).
Коллизии квартирного рынка
На заре квартирного рынка, во второй половине 1990-х годов, на местном рынке жилой недвижимости наблюдался всплеск активности. В самом деле, по цене однокомнатной брежневской квартиры в классическом городском «спальнике» здесь можно было приобрести просторную трехкомнатную, «однушка» в Кронштадте была равноценной альтернативой комнате в питерской коммуналке, а любителей петербургской старины манили сохранившиеся почти в первозданном виде дома старого фонда.
Сегодня все иначе. В условиях стагнации стабильный спрос сохраняется только в нижнем ценовом сегменте квартирного рынка. Между тем экстремально дешевых «убитых» квартир (таких, какие попадаются, к примеру, в Красном Селе), в Кронштадте почти нет. Средняя цена «однушки» в островном городе – 3,1 млн руб., «двушка» оценивается в 4,1 млн руб., «трешка» – в 5,4 млн руб. (см. табл.). Основное предложение типового жилья приходится на 16-й и 19-й микрорайоны.
В городе встречаются весьма интересные объекты старого фонда. По сведениям аналитиков БН, предложения квартир в старом фонде с капремонтом и без оного составляют в спектре предложений 28% (все остальные обозначены в объявлениях о продаже просто как «кирп».). Причем кронштадтский старый фонд заметно отличается от питерского. Как правило, это двусторонние квартиры в трех- или четырехэтажных домах с открыточными видами на тихие улочки (семиэтажных дворов-колодцев в Кронштадте нет). Трех- и четырехкомнатные квартиры в старом фонде (5,3-7,2 млн руб.) здесь несколько дороже типовых, но заметно дешевле, чем в хорошо сохранившихся антикварных домах Питера. К слову, и сохранились они на тихом острове заметно лучше, нежели в перегруженном транспортными и людскими потоками историческом центре.
На сегодняшний день бюджеты покупки квартир в Кронштадте сопоставимы с ценами на жилье в городских «спальниках»: ценовой разрыв не настолько велик, чтобы практичные «ипотечные» приобретатели (а именно они формируют спрос на самые доступные объекты «вторички») ощущали заметную разницу. Действительно, размер ежемесячного платежа по кредиту в Кронштадте будет чуть меньше, чем в Питере, но если квартировладелец «выездной» и работает в городе, выгоду съедят транспортные расходы.
Поэтому покупатели, не имеющие «исторических» пристрастий и просто выбирающие более или менее удобное место для жизни в городской среде (такое, чтобы и магазины, и метро под боком), скорее всего, предпочтут городу-острову классический спальный район. Собственно, этим и объясняется относительно низкий уровень покупательской активности.
Город не для всех
На наш взгляд, кронштадтская недвижимость недооценена. В городе развитая социальная инфраструктура, в нем нет дефицита мест в школах и детских садах, он не перегружен транспортом. Но как место жительства Кронштадт подходит не всем. Любителям петербургской старины остров Котлин обещает увлекательные экскурсии и морские прогулки по островам и фортам.
Но в первую очередь Кронштадт – это город для отставных военных, а также для тех, чья профессиональная деятельность связана с судостроением и морским флотом. Подавляющее большинство владельцев кронштадтских квартир – строители дамбы, офицеры, судоремонтники, а также их дети и внуки, которые, к сожалению, по большей части не смогли продолжить дело отцов и дедов. Больше половины трудоспособного населения города трудятся в Петербурге и Ленобласти: в Кронштадте со времен перестройки сложно найти мало-мальски прилично оплачиваемую работу.
Тем не менее Морской завод хоть и нестабильно, но работает, кроме того, на Котлине есть коммерческий контейнерный терминал «Моби Дик», активно привлекающий трудовые ресурсы, а также бюджетные организации и предприятия мелкого бизнеса. Вдобавок значительная часть военно-морского имущества (казармы, пакгаузы, доки, Летний сад и множество старинных построек) передаются во владение городу. Многие из этих объектов имеют туристический потенциал, но гостиницы в Кронштадте отсутствуют как класс. А местные власти пока не в состоянии разорвать этот замкнутый круг.
Структура предложения рынка и цены на жилье в Кронштадте
|
| Средняя цена (тыс. руб.) | Доля в структуре предложения |
| 1ккв | 3 078,8 | 26% |
| 2ккв | 4 071,6 | 32% |
| 3ккв | 5 385,7 | 33% |
| 4ккв | 6 523,1 | 9% |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
