Первичный рынок жилья: суды и следствия

Речь идет о жилых домах, в отношении которых чиновники затягивают выдачу разрешений на строительство либо на ввод в эксплуатацию. Застройщики уже выиграли несколько судебных исков, после чего им беспрепятственно выдали необходимую документацию.

Приемка через суд
Ввести дома в эксплуатацию через суд чаще всего требуют застройщики, работающие на территории Ленобласти. Напомним, что разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию на территории 47-го региона выдает не местный Госстройнадзор, а муниципальные образования. Правда, иногда муниципалы отказываются предоставлять документацию, даже если объективные причины на то отсутствуют.

Последний из таких случаев произошел с компанией «Арсенал-Недвижимость», которая долгое время не могла сдать два дома в составе ЖК «Девяткино». Муниципалы заявили, что компания изменила параметры водоснабжения проекта, – и отказались выдавать разрешение на ввод дома. В свою очередь, представители «Арсенал-Недвижимости» утверждали: в обмен на «устранение препятствий», связанных с вводом дома, с компании требовали 40 млн руб. на развитие инфраструктуры.

Как выяснилось позже, администрация Новодевяткинского поселения предлагала местным застройщикам, в числе которых «Арсенал-Недвижимость», заключить так называемые соглашения о сотрудничестве, суть которых сводилась к тому, что застройщик должен был «принять участие в финансировании работ по развитию инженерной и социальной инфраструктуры муниципального образования путем перечисления денежных средств».

Платить местным властям руководство «Арсенал-Недвижимости» не захотело: компания подала исковое заявление и потребовала обязать местные власти выдать ей разрешение на ввод. Разбирательство продолжалось полтора месяца, в итоге суд первой инстанции вынес решение в пользу застройщика. Обжаловать вердикт муниципалы не успели – решение вступило в силу, после чего глава муниципального образования Дмитрий Майоров подписал разрешения о вводе домов. Причем в документах было указано: объекты сдаются «во исполнение решения арбитражного суда».

В судебном порядке разрешение на ввод будет требовать и компания «Промсервис» – она до сих пор не может ввести в эксплуатацию жилой дом почти на 300 квартир в поселке Бугры. Здание полностью готово, застройщик заплатил несколько десятков миллионов рублей на развитие инфраструктуры поселка – тем не менее муниципальные власти считают, что подъезды к домам сделаны недостаточно качественно. В данном случае позицию местной администрации подтвердил Комитет государственного строительного надзора и экспертизы: ведомство отказалось выдавать заключение о соответствии дома СНиПам и требованиям проектной документации. Компания намерена добиваться ввода дома через суд, а пока начала передавать квартиры дольщикам – по временным актам приема-передачи.

Судя по всему, количество исков к муниципальным образованиям со стороны застройщиков будет только расти. Несмотря на то что требования, предъявляемые к сдаче домов, едины и регламентируются 55-й статьей Градостроительного кодекса РФ, местные власти все чаще выдвигают инвесторам дополнительные условия. Или наоборот, выдают разрешительную документацию с существенными нарушениями градостроительного законодательства.

Местные особенности
В Петербурге ситуация не столь критична. Здесь за выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию отвечает единый орган – Госстройнадзор, что минимизирует число конфликтов с застройщиками. Тем не менее судебные разбирательства случаются, главным образом из-за того, что ведомство отказывает участникам рынка в выдаче разрешений на строительство. По данным Госстройнадзора, только с января текущего года «завернули» два десятка проектов, половина из которых относятся к сегменту жилищного строительства. В основном претензии Госстройнадзора состояли в том, что застройщики представили неполный пакет документов (см. таблицу).

Впрочем, действующее законодательство довольно расплывчато определяет требования к комплекту документов, необходимых для получения разрешения на строительство. В результате многие девелоперы вынуждены искать правды в судах. Показательным примером может служить иск компании «Териоки». Этой фирме одной из первых удалось доказать, что Госстройнадзор незаконно отказался выдавать ей разрешение на реконструкцию дома в Зеленогорске, на Малинной улице, 1. Компания подала заявление еще в прошлом году, но ей ответили отказом – сославшись на то, что застройщик не представил согласования на отклонение от предельных параметров высотности. Но на суде выяснилось, что градостроительный план участка не предусматривал необходимость получения таких согласований. В результате Госстройнадзор все же обязали выдать разрешение на реконструкцию.

В суде – дешевле
Год назад БН уже писал о том, что получение разрешительной документации через суд – пожалуй, самый верный способ ускорить ход реализации «зависших» проектов. Но и к настоящему времени правила игры на строительном рынке окончательно не сложились. «По сравнению с тем, что было еще полтора-два года назад, нынешняя ситуация с согласованием градостроительной документации выглядит гораздо оптимистичней. Однако четких алгоритмов работы у нас нет – получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, да и на строительство крайне затруднительно. А общаться с чиновниками исключительно в судах, знаете ли, не хочется: нам в этом городе еще работать», – рассказал БН один из застройщиков на условиях анонимности.

Другие участники рынка, которые, опять же, попросили не называть их имена, были гораздо категоричней. «От нас требуют обеспечивать жилые дома “социалкой”, хотя по закону это прямая обязанность властей. Тем, кто отказывается, всячески затягивают выдачу разрешений. Дешевле и выгодней обязать чиновников предоставить документы по суду, чем, например, построить детский сад стоимостью в 500 млн руб.», – утверждают некоторые застройщики.

В целом необходимость строить «социалку» увеличивает себестоимость (и, как следствие, конечную цену жилья) на 5-10%. А сейчас, когда наблюдавшийся в начале этого года покупательский ажиотаж на первичном рынке пошел на спад, застройщики вынуждены активней конкурировать друг с другом, в частности ценой квадратного метра. Очевидно, что в такой ситуации многие будут пытаться минимизировать свои издержки, в том числе и на «социалку». Дешевле пойти в суд, чем тратить деньги на ее строительство.

Список проектов жилищного строительства, застройщикам которых отказали в выдаче разрешения на строительство в период с 1 января 2014 года

Источник: Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга

Текст: Сергей Бардин    Коллаж: Владимир Щербаков