Два поколения новой вторички Петербурга

Время неумолимо сжимается. В советском массовом домостроении, начало которого пришлось на вторую половину 1950-х годов, можно выделить четыре поколения жилых домов. А за последнее десятилетие их сменилось уже два. Изучая планировочные характеристики домов, построенных в новейший период, мы обнаружим, что качество жилой среды в домах и кварталах, которые заселялись в последние годы, тоже заметно разнится.

С конца 1990-х ежегодные объемы ввода жилья в Петербурге колебались вокруг отметки 1 млн кв. м, а с 2003 года наблюдалось взрывное увеличение масштабов застройки. Но сопоставив сдаваемые метражи с количеством квартир, мы обнаружим тревожную для формирования комфортной городской среды тенденцию: площади вводимого в строй жилья с каждым годом уменьшаются.

Мечта домохозяйки как двигатель прогресса
Квартиры в домах разных десятилетий начиная с 1950-х тоже различались по планировочным характеристикам, но разброс качественных параметров был не столь ощутим, как сегодня. Массовое домостроение началось с хрущевок – быстровозводимых панельных пятиэтажек, укомплектованных преимущественно «двушками» со смежными комнатами и часто с совмещенными санузлами. Затем им на смену пришли девятиэтажные брежневки с лифтами и мусоропроводами – это второе поколение. В панельных «кораблях», которые строились с первой половины 1970-х годов, квартиры лишь немного просторнее, но имеют более эргономичные планировки, чем брежневки. А прогрессивные для своего времени блок-секционные принципы проектирования дают повод относить «корабли» к третьему поколению. Четвертое – дома крупнопанельных серий (137-я, 600.11, 121-я) и их кирпичные сверстники – имеет просторные лестничные площадки, увеличенные прихожие, а рядовая застройка подросла с 9 до 12-14 этажей, поэтому в подъездах предусмотрено два лифта.



Самое важное и всегда замечаемое покупателями различие между домами разных поколений – это габариты вспомогательных помещений. Поэтому площади комнат от поколения к поколению почти не менялись, зато кухни в каждой последующей модификации увеличивались (от 5 кв. м в ранних «хрущобах» до 10,5-14 кв. м в последних серийных домах). А с 1990-х годов, когда начал формироваться рынок квартир в новостройках, первое, что пытались реализовать застройщики, – это мечты домохозяек о просторных кухнях. В домах того периода стали появляться кухни-гостиные до 18 кв. м, зачастую с панорамными окнами и выходами на лоджии (в типовых домах советского периода такого нет).

Первое поколение: до 2009 года
Жилые дома первого рыночного поколения появились тогда же, когда строительные организации начали осваивать технологии монолитного домостроения. Вместе с ними в строительную практику пришли широкая свобода выбора планировочных решений и возможности возводить дома повышенной этажности с паркингами в цоколе. Кроме того, «монолит» дал возможность отказаться от незыблемого для панельного домостроения шага поперечных стен (в хрущевках и брежневках он 2,6 и 3,2 м – отсюда комнаты «вагонных» пропорций; в домах 137-й серии – уже 3,6 м). В результате у застройщиков появилась возможность предлагать покупателям квартиры с «залами» до 35-45 кв. м.
Но в начальный период эти преимущества не были реализованы в полной мере: в застройке образца конца 1990-х годов разделение на комнаты задавалось расположением окон по фасадам. А некоторые интересные решения, предлагавшиеся архитекторами, не могли быть реализованы из-за того, что отечественная промышленность предлагала застройщикам только стандартные оконные блоки.



В самом начале нашего века дефицит инженерных мощностей еще не позволял вести массовую застройку: основными площадками для строительных экспериментов с «монолитом» стали расположенные в разных районах «недострои», участки, отведенные под детские сады и скверы в городских «спальниках», а также новые кварталы Приморского района, застройка которых планировалась еще в советский период.

Есть и еще один момент. В период, когда не было развито ипотечное кредитование, круг покупателей был ограничен: позволить себе приличную квартиру в новостройке могли в основном те, кто занимался «серьезным» бизнесом. И естественно, что вкусы и предпочтения данной категории покупателей отражались на потребительских характеристиках нового жилья.

Главные новшества того периода – встроенные паркинги в жилых домах, кухни-гостиные и двухуровневые квартиры на верхних этажах. Многие из тогдашних планировочных «изысков» сегодня рынком не востребованы: двухуровневые жилища вышли из моды, а планировки, сделанные «под себя», оказываются для вторичного покупателя дорогим костюмом, который не садится по фигуре.

После 2005 года на строительном рынке появился широкий спектр строительных и отделочных материалов: лицевого кирпича, облицовочных плит из керамогранита, большеразмерных стеклопакетов, а также металлоконструкций, позволявших остеклять большие поверхности. Фасады спальных районов «расцвели» разными кирпичными и керамогранитными окрасками и фактурами. В фешенебельных исторических районах на смену популярному с конца 1990-х годов ретроспективизму пришел «стеклострой».



Еще одна характерная примета того периода – разновысотные жилые комплексы. В районах, подвергшихся уплотнительной застройке, мы можем обнаружить доминирующие над окружением высотные башни, к которым пристроены корпуса средней этажности. В некоторых проектах высота корпусов падает «стремительным домкратом» с двадцати до трех-четырех этажей. Нерациональное с сегодняшней точки зрения отношение к дефицитной земле было продиктовано не только необходимостью соблюдать советские нормативы инсоляции. Тут, как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло: в первую очередь именно дефицит инженерных мощностей не позволял «переуплотнить» застройку.

Примечательно, что в период, когда практиковалась преимущественно уплотнительная застройка (примерно до 2006-2007 годов), рядом с разновысотными монолитно-кирпичными новостройками продолжали возводить обычные серийные дома. Сегодня, глядя на состояние их фасадов, уже трудно поверить, что эти здания – ровесники «монолитов».

Племя младое, плотное и экономичное
Логика развития крупных моноцентричных городов показывает, что по мере удаления от центральных районов этажность застройки должна уменьшаться, а жилые площади – расти (при таком раскладе малогабаритное жилье – почти неизбежная плата за возможность жить вблизи городского центра).


В начале нашего века питерские градостроители грезили об уютном поясе малоэтажной застройки с внешней стороны транспортного кольца. Основными факторами, сдерживающими освоение застройщиками новых территорий и разрастание города, в прежние годы были дефицит инженерных мощностей и отставание развития транспортных сетей. Но с 2005 года, благодаря благоприятной для России конъюнктуре на мировых рынках энергоносителей и бюджетному финансированию, «подмороженные» с советских времен «стройки века» начали оживать, и вскоре замкнулась Кольцевая автодорога, заработал Главный канализационный коллектор, поэтому возможности освоения новых жилых территорий расширились.

Правда, в 2009 году случился сбой: очередной кризис потребительского спроса заставил застройщиков переключиться на самые востребованные покупателями малогабаритные и сверхмалогабаритные квартиры. Поэтому вместо уютной малоэтажки на уже подготовленных к тому моменту периферийных территориях начал формироваться пояс высокоплотной городской застройки. На смену нерациональным с точки зрения использования земли разновысотным жилым зданиям пришли многоподъездные высотки, порой окружающие новые микрорайоны подобно крепостным стенам. А отказ от заданного в советский период шага поперечных стен сыграл злую шутку с квартирографией: появилась возможность вместо просторной однокомнатной квартиры 50 кв. м «воткнуть» в поэтажный план две «половинки» – студии 24-27 кв. м.

Но есть и другие тенденции. Например, ужесточающиеся требования к энергосбережению вывели из моды еще недавно столь популярные большие поверхности остекления (к тому же обнаружилось, что в условиях пыльного мегаполиса их приходится часто мыть и обслуживание оказывается слишком накладным).



Практика строительства укрупненных жилых микрорайонов обозначила новые территории массовой жилой застройки. В прежние годы основным «поставщиком» квадратных метров нового жилья был Приморский район Санкт-Петербурга. Согласно статистике Комитета по строительству, в 2012 году тройка лидеров была представлена Выборгским (279 517,4 кв. м), Невским (163 150,7 кв. м) и Московским (155 683,5 кв. м) районами. А в 2013-м на первое место со значительным отрывом только благодаря новым жилмассивам в Шушарах вырвался тихий и спокойный Пушкинский, в котором в общей сложности ввели в эксплуатацию 555 143,4 кв. м (39 домов на 9414 квартир). На втором месте – Невский, где введено в эксплуатацию 404 299,6 кв. м жилья (15 домов на 7204 квартиры).

За скупыми цифрами статистики скрывается симптом дальнейшего уплотнения периферийной застройки: поделив объемы сдачи в метрах на количество квартир, мы также можем отметить, что средняя площадь введенной в эксплуатацию квартиры для этих районов составляет 59,0 и 56,1 кв. м. А это меньше среднегородских показателей.

Следует иметь в виду, что дома со сдачей в 2012-2013 годах – это объекты, которые начинали проектироваться и предлагаться к реализации несколькими годами ранее, когда конъюнктура спроса отличалась от сегодняшней. Тем не менее кризисы кризисами, а стройка по расписанию. Мегаполис востребует жилье разных типов, классов и габаритов, однако из-за того, что вектор спроса постоянно меняется (в прошлом десятилетии были популярны просторные квартиры, в нашем – малогабаритные), насыщение разных его сегментов происходит рывками и скачками.

Из сказанного становится понятным, что, когда на вторичный рынок жилья выйдут проекты образца 2013-2014 годов (а в наше время многие новостройки под завязку комплектуются «малогабаритками»), картина уплотнения может оказаться еще более очевидной. На городских окраинах растет третье поколение жилых домов рыночного периода.

Динамика объемов сдачи и изменение параметров квартир в Петербурге

Источник: Комитет по строительству Администрации Санкт-Петербурга
 

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок