В Петербурге сегодня реализуется около десятка проектов по строительству апарт-отелей: Vertical и Salut в Московском районе, YE’S в Выборгском, Avenue Apart в Петроградском и другие. Девелоперы позиционируют эти объекты как инвестиционные, предназначенные, главным образом, для покупки с последующей сдачей в аренду. Но насколько на самом деле привлекательна такая недвижимость для рантье, вопрос пока открытый.
Первые ласточки
В течение последних лет развивается формат загородных апарт-отелей. Спрос на них – другого рода. Чаще всего такие объекты приобретают для личного пользования – вместо дачи (это снимает вопрос об оформлении постоянной регистрации, которая в апарт-отеле невозможна).
Впрочем, определение «загородные» мы применяем по отношению к апарт-отелям с определенной долей условности. В настоящее время это направление развивается исключительно в Курортном районе Петербурга. Формально он, безусловно, город. Но, учитывая месторасположение района – вдалеке от «большого Петербурга», на берегу Финского залива, среди лесов, – большинство покупателей рассматривают такую недвижимость как дачную.
Апарт-отели Курортного района развиваются как премиальная недвижимость. В 2009 году был построен элитный малоэтажный комплекс Repino Village в центре поселка Репино (реализовала проект компания Honka). На побережье залива, практически у самой воды, несколько лет назад построен комплекс апартаментов Crystal (девелопер – Apriori Development Group). Этот проект можно отнести, скорее, к бизнес-классу. Апартаменты минимальной площади – 80 кв. м – здесь продавались примерно за 10 млн руб.
В 2013 году в Зеленогорске был открыт клубный дом Landskrona House с апартаментами от 70 до 250 кв. м, стоимость квадратного метра составила порядка 150 тыс. руб., то есть тоже примерно от 10 млн.
По данным аналитических и консалтинговых компаний, в ближайшие годы на рынок должно выйти еще несколько аналогичных проектов.
Ближе к природе
Почему такой тип недвижимости привлекает загородных девелоперов? «Данный формат удобен им, потому что возведение апарт-отелей разрешено практически везде, за исключением тех земель, на которых в принципе запрещено любое строительство либо имеются ограничения, установленные градостроительными регламентами. При этом застройщик, возводящий апарт-отель, не обязан заниматься созданием объектов социальной инфраструктуры», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.
Об этих ограничениях, впрочем, иногда забывают. Так, в позапрошлом году компания «Антарес-Стройинвест» начинала строить апарт-отель «Комаровский берег» на Приморском шоссе, между Зеленогорском и Комарово. Часть «квартир» даже нашла своих покупателей. Однако вскоре прокуратура Петербурга напомнила девелоперу, что участок был предоставлен исключительно для строительства многопрофильного медицинского и оздоровительного центра. Строительство апартаментов объявили незаконным. В настоящее время идут судебные разбирательства.
Итак, петербургские девелоперы предпочитают формат апарт-отелей в первую очередь из соображений экономии: земля под нежилые объекты стоит дешевле, нет обязательств по созданию инфраструктуры и т. д. Для игроков загородного рынка важен еще один фактор: они стремятся построить для состоятельного клиента недвижимость с уникальными видовыми характеристиками там, где другое жилье строить не разрешено. Например, в рекреационных зонах.
Вид из окна определяет все
На сегодняшний день входной билет на рынок апарт-отелей Курортного района составляет не менее 10 млн руб. за относительно небольшие апартаменты площадью 70-80 кв. м. Возникает вопрос: не переоценена ли такая недвижимость?
Если сравнивать цену апартаментов со стоимостью жилых загородных объектов в Курортном районе, то получается следующая картина.
К примеру, в поселке Комарово за 10 млн можно приобрести коттедж площадью около 100 кв. м с участком 12 соток. Причем это будет полноценное жилье, в котором можно оформить постоянную регистрацию. В Репино за 8 млн предлагают таунхаусы площадью около 120 кв. м. На фоне таких предложений стоимость апартаментов кажется действительно завышенной.
С другой стороны, надо понимать, что за 8-10 млн в Курортном районе предлагаются коттеджи и таунхаусы не в самых удобных местах: у дороги, вдалеке от залива. Для строительства же загородных апартаментов девелоперы выбирают видовые участки в наиболее престижных локациях – там, где даже относительно небольшие коттеджи стоят от 25 млн и выше.
Для себя или в аренду?
Безусловно, некоторые покупатели загородных апартаментов рассматривают возможность сдачи их в аренду. Насколько прибыльным может быть такое предприятие? По расчетам Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», стоимость аренды апартаментов площадью 70-80 кв. м в Курортном районе составит от 25 до 55 тыс. руб. в месяц, в зависимости от набора услуг в комплексе, качества ремонта и т. д.
Получается, что вложенные 10 млн удастся окупить, по грубым подсчетам, лет за 15 (и это без учета инфляции). Более высокий доход можно обеспечить при посуточной сдаче апартаментов, но это ведет к значительному износу недвижимости. Кроме того, возникает необходимость постоянного поиска новых арендаторов.
Таким образом, проще купить квартиру-студию на окраине Петербурга и сдавать внаем – в этом случае вложения окупятся ориентировочно за 11-12 лет.
В целом довольно сложно говорить об общих тенденциях развития спроса на загородные апарт-отели. По словам директора департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg Екатерины Немченко, целевая аудитория каждого проекта отличается и зависит от месторасположения апарт-отеля, его качественных характеристик, существующей инфраструктуры, дополнительных опций.
Не только Курортный
В ближайшем будущем число апарт-отелей в Курортном районе, по всей видимости, будет расти. Еще год назад транспортная доступность этих территорий оставляла желать лучшего. Автомобилистам подолгу приходилось простаивать в пробках как на Зеленогорском, так и на Приморском шоссе. Однако после открытия Северного участка Западного скоростного диаметра заторов практически не стало, в результате количество людей, которые хотели бы не только иметь в Курортном районе дачу, но и жить там постоянно, растет.
Вероятно, апартаменты будут появляться и в перспективных местах Ленинградской области – например во Всеволожском, Выборгском районах, в особенности там, где строительство жилья по тем или иным причинам запрещено.
«Судя по первым реализованным проектам апарт-отелей, данные объекты пользуются высоким спросом. Поэтому мы прогнозируем дальнейший успех сегмента и освоение новых территорий, в том числе в Ленинградской области», – отмечает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге.
Кстати, у посетителей выставки-семинара «Жилищный проект» недавно спросили в ходе анкетирования, рассматривают ли они покупку апартаментов как реальную альтернативу приобретению квартиры. Как выяснилось, 35% опрошенных интересуются данным форматом недвижимости.
В завершение нужно заметить, что загородные апарт-отели будут, вероятно, по-прежнему развиваться как премиальная недвижимость. И они едва ли составят конкуренцию малоэтажным комплексам квартирного типа, которые чаще относятся к эконом- или комфорт-классу.
