Объекты коммерческой недвижимости всегда были более прибыльными с точки зрения инвестиций. Однако физические лица охотнее инвестируют в жилье и мало интересуются магазинами, офисами, объектами сферы услуг. Тому немало причин.
Риск – благородное дело
Спрос на коммерческую недвижимость со стороны физических лиц, безусловно, присутствует, но крайне низкий. «Сегодня у граждан есть возможность вкладываться в банковские депозиты, играть на рынке валют, но в российских реалиях все это крайне рискованно, – рассказывает генеральный директор “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. – При этом недвижимость является почти безальтернативным вариантом. А вот выбирать, куда инвестировать – в жилую недвижимость или коммерческую – вопрос сложный, так как везде есть как плюсы, так и минусы».
Для того чтобы вложить средства в покупку жилья, необязательно иметь два высших образования, а тем более прибегать к помощи аудиторов и юристов. Какое бы жилье вы ни выбрали для инвестиций (за исключением «элитки»), его довольно легко можно оценить. Например, полистав свежий номер справочника «Бюллетень Недвижимости», достаточно найти в радиусе 200-300 м нечто похожее по потребительским характеристикам, выставленное на продажу, и в результате оценить, за сколько это можно купить.
Оценить доход, который впоследствии будет приносить сданная в аренду квартира, тоже, с определенной долей погрешности, можно самостоятельно. Для этого достаточно позвонить в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос», сообщить оператору параметры жилья (местоположение, площадь, этаж, тип дома) и поинтересоваться, сколько стоит его аренда.
Специалисту (если инвестор предпочел воспользоваться услугами профессионала рынка – риэлтора или юриста) обычно не составляет труда назвать стоимость. Однако на вторичном рынке найти квартиру, которая окупится менее чем за 15 лет, очень сложно, если вообще возможно. Альтернатива вторичке – строящееся жилье.
«Вкладываться в первичный рынок значительно проще, – рассказывает Максим Ельцов. – Хороший специалист способен найти на первичке квартиру, которая принесет не менее 15% годовых. Но надо понимать, что при этом инвестор берет на себя и более высокий уровень риска».
Трудный «комок»
По словам генерального директора АН «Русский дом» Людмилы Синьковской, коммерческая недвижимость в жилом доме («встройка» или переведенная в нежилой фонд квартира на первом этаже здания) приносит в три раза больший доход, чем жилье (три – цифра условная, многое зависит от «проходимости», назначения объекта и пр.) Казалось бы, милости просим. Но физлица не спешат занимать эту нишу.
Во-первых, цена входа на рынок коммерческой недвижимости существенно выше. Схема коллективных инвестиций здесь не работает. Хотя для этого и существует инструмент – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Но яркие примеры успешного применения ЗПИФов физическими лицами найти трудно.
Во-вторых, «физику» объективно оценить коммерческую недвижимость весьма трудно – в данном случае не действует элементарный опыт сравнения. Если для оценки квартиры достаточно определить среднюю цену квадратного метра в данном месте, то «комок» оценивается прежде всего исходя из размера будущего дохода.
Магазин, офис или склад чаще всего не является тем, что называют типовым объектом. Где-то вблизи метро «Проспект Просвещения» цена аренды запросто может достигать 6 тыс. руб. за кв. м, но и доход будет высоким. В то же время похожее помещение в одном из ближайших дворов будет приносить доход значительно меньший, и, казалось бы, стоить должно много дешевле. Но не тут-то было – малодоходную недвижимость собственники выставляют на продажу почти по той же цене, что и расположенную в более выгодных местах, имеющих «высокую проходимость».
И, в-третьих, «комком» гораздо труднее управлять, чем жильем.
Сдавая квартиру в аренду, собственник рискует лишь тем, что ему попадутся нерадивые съемщики – это едва ли не единственная трудность в управлении жилой недвижимостью. А вот с коммерческой сложнее. «Физлица чаще всего – не управленцы, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики “Бюллетеня Недвижимости” Марина Чижкова. – Они не знают основ даже эксплуатации коммерческой недвижимости, не говоря уже об управлении. Жилой управлять довольно просто. В том, что касается “комка”, физическое лицо, у которого нет определенных навыков и знаний, погрязнет в отчетности, будет испытывать трудности в выборе наиболее эффективного использования объекта и т. д.».
Овчинка и выделка
Как было уже сказано выше, едва ли не главной проблемой, тормозящей приток инвестиций в «комок», является сложность объективной оценки. Действительно, страшно вкладывать средства в недвижимость, которая может оказаться неприбыльной.
Коммерческую недвижимость следует оценивать так называемым доходным методом, а не сравнительным, как в случае с жилой. На основании рыночных данных и ваших собственных представлений оценивается будущий доход от сдачи в аренду. «Доход считается от двух до пяти лет вперед на основании прогноза изменения арендной ставки в этом месте, – объяснил на онлайн-конференции “Оценка недвижимости: просто о сложном” член Правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный. – Такую оценку может, точнее, должен уметь сделать каждый оценщик, но не каждый сможет убедительно обосновать риски, связанные с получением запланированной доходности от сдачи в аренду».
Даже такой опытный оценщик, как Евгений Безлюдный, считает оценку коммерческой недвижимости задачей, по его выражению, типовой, но не простой. Что уж говорить о неискушенных гражданах!
В связи с этим, казалось бы, нет смысла рисковать, инвестируя в «комок». Ведь жилье приносит пусть и меньший доход, но зато стабильный и предсказуемый. Однако, по словам Людмилы Синьковской, существует менее рискованный способ, чем просто вкладывать деньги в нежилые помещения. А именно: покупать уже полностью готовый бизнес – объекты нежилого фонда с готовым договором аренды. Таковых на рынке немного, но при большом желании они могут быть найдены.
Но здесь всплывает еще одна проблема – наличие необходимых средств. Банки, а таковых, по словам Максима Ельцова, не более пяти на весь Петербург, охотно выдают ипотеку на такие покупки только при соблюдении весьма жестких условий. Первое из них – наличие на руках заемщика 20% стоимости объекта. Второе – нужно иметь недвижимость, которую банк согласится взять в залог. Третье – как минимум полгода иметь, как выражаются служащие банков, «ипэшку», то есть статус индивидуального предпринимателя. Таким образом, взять ипотечный кредит, чтобы войти в бизнес, можно только будучи бизнесменом. В итоге начинающему инвестору приходится выбирать. Или вкладывать деньги в жилье, или преодолевать массу трудностей на пути к большему доходу.
