Индекс «БН-Ипотека»: забудьте про низкие ставки

Банки с настороженностью ждут 1 июля, когда вступит в силу Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)». С этой даты договоры кредитования (в том числе и ипотечные) должны содержать полную сумму выплат заемщика, то есть скрытые комиссии окажутся вне закона.

Справкам отбой
Самой заметной «юридической» новостью апреля на российском ипотечном рынке можно считать следующую: вскоре банки полностью откажутся от требования справки по форме 2-НДФЛ.

Напомним, что данная справка выдается работодателем. В ней содержатся сведения об источнике дохода физического лица, заработной плате и удержанных налогах. И кредиторы превратили эту справку в один из инструментов подтверждения кредитоспособности заемщика. Соответственно, ипотечные продукты стали делиться на два вида. Если клиент приносит справку 2-НДФЛ, банк считает операцию менее рискованной. И по кредиту обычно начисляются более низкие проценты. Если справки нет, заем обходится соискателю дороже.

Теперь же Центральный банк РФ подготовил письмо, в котором утверждается, что кредитные организации вскоре смогут получать информацию о доходах населения от Пенсионного фонда (ПФ) и Федеральной налоговой службы России (ФНС). Справка станет не нужна. Правда, конкретная дата перехода на новые правила работы еще не определена.

Отмена требования справки 2-НДФЛ упростит процедуру выдачи ипотеки и облегчит банкам возможность выявления недобросовестных заемщиков. Таким образом, себестоимость кредитования снизится. «Все понимают, что добросовестные заемщики фактически платят не только по своим, а и по кредитам мошенников, потому что в процентную ставку закладываются возможные невозвраты и дефолты», – отмечает заместитель директора департамента ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. А в отдаленной перспективе нововведение может привести и к некоторому снижению процентных ставок на уровне одной-двух десятых процентного пункта. «Должно пройти время для того, чтобы банки собрали данные по динамике неплатежей после запуска новой проверки», – рассуждает эксперт.

Бомба потребительского действия
Вторая «юридическая» новость обещает оказаться для рынка жилищного кредитования еще более важной, хотя пока она не получила должного освещения в СМИ. Банковские юристы приступили к составлению новых стандартных кредитных договоров. В том числе и в сфере ипотеки.

В частности, как сообщает заместитель председателя правления по розничному бизнесу Балтинвестбанка Анна Павлык, 29 апреля в банке прошло первое совещание, посвященное данному вопросу. А заместитель директора Санкт-Петербургского филиала Ханты-Мансийского Банка Евгения Хафизова констатирует, что ее филиал уже получил разъяснения из головного офиса, «как работать по-новому».

Напомним: с 1 июля вступает в силу ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)» и ряд сопутствующих нормативных актов. Согласно законодательным изменениям банк будет обязан указывать в договоре полную стоимость обслуживания кредита.

На первых страницах документа следует размещать таблицу с «четким, хорошо читаемым шрифтом». Она должна включать индивидуальные условия займа: сумму, срок, процентную ставку, перечень возможных видов обеспечения, информацию о перемене процентной ставки и предупреждение о возможности уступки кредита третьим лицам. Также кредитор обязывается указывать в договоре способы возврата кредита, сроки, в течение которых заемщик вправе отказаться от кредита, и санкции за ненадлежащее исполнение условий договора.

Перспективы пересмотра типовых договоров банкиров не радуют. Кроме того, они опасаются, что в суды начнут поступать иски с требованиями переписать по новым правилам договоры, подписанные заемщиками до 1 июля. Например, поскольку ФЗ-353 ограничивает предельный размер неустоек, вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов ожидает вала претензий от должников, выплачивающих штрафы и пени по старым ценам.

Читайте на БН.ру: Где купить однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн Полноценную однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн руб. внутри городской черты можно найти лишь в четырех новостройках. Зато в пределах «ближнего пояса» Ленинградской области такого предложения на первичном рынке в несколько раз больше.

Кто, где, сколько?
Примечательные события на ипотечном рынке апреля происходили и в маркетинговой сфере. Так, любопытным можно считать возвращение на ипотечный рынок Банка «Открытие».

Больше года назад банк приостановил выдачу ипотеки, сохранив лишь обслуживание ранее выданных кредитов, но с 14 апреля 2014 года он объявил о возвращении на рынок. В линейку продуктов входят программы кредитования на приобретение готовых и строящихся квартир, а также нецелевой кредит под залог жилой недвижимости. Причина данного шага легко объяснима: спрос на ипотеку растет, а на потребительские займы падает.

В самом же предложении выглядит новшеством следующий момент. Размер ежемесячных выплат по жилищным кредитам Банка «Открытие» может составлять до 60% от совокупного дохода. Тогда как большинство кредиторов ограничивают эти выплаты 45-50% от ежемесячного дохода должников.

Параллельно ряд других игроков рынка жилищного кредитования запускали и совершенствовали нишевые продукты. Абсолют Банк ввел ипотечную программу «Коммерческая ипотека», в рамках которой стал выдавать кредиты на приобретение частными лицами нежилых помещений. Росбанк и Банк «Санкт-Петербург» запустили ипотеку на апартаменты. Ханты-Мансийский Банк установил единую процентную ставку в 10% годовых на весь срок кредита по программе «Новостройка» для ряда своих партнеров-застройщиков.

А чемпионом по количеству новшеств оказался ипотечный банк DeltaCredit, запустивший акцию «13-14-15». Банк снизил ставку, упростил требования по программе кредитования покупки загородной недвижимости, разработал льготы для владельцев малого бизнеса и расширил условия по программе рефинансирования займов в валюте.

Тем не менее главным событием месяца можно считать следующее. Для партнеров – аккредитованных застройщиков и работающих на первичном рынке недвижимости агентств – Сбербанк запустил акцию «12-12-30». Партнеры получили право принимать от потенциальных заемщиков заявки с первым взносом в 12% и ставкой 12% годовых на срок до 30 лет. Акция продлится до конца июня текущего года.

Напомним, что и чуть менее привлекательная по условиям акция Сбербанка «12-12-12» (кредит выдается на срок до 12 лет) пользуется стабильным спросом. Как отмечает заместитель председателя Северо-Западного Банка Сбербанка Марина Чубрина, до запуска программы «12-12-30» 60% всех жилищных кредитов в СЗФО выдавалось по программам «Для молодых семей» и «12-12-12».

Правда, на среднестатистическом уровне ставок все перечисленные выше действия сказались незначительно (см. таблицу).

Хорошего понемножку
Однако ожидать, что Сбербанк станет после июня, как и прежде, продлевать акции, не приходится. Банк России с 25 апреля повысил с 7 до 7,5 ключевую процентную ставку. То есть ставку, по которой Центробанк предоставляет кредиты с гарантированным выкупом.

«В течение месяца-полутора рынок жилищного кредитования отреагирует на рост ключевой ставки», – считает руководитель отдела ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

При этом финансовые организации продолжают испытывать серьезные проблемы с ликвидностью. Так, если ранее финансисты оперативно решали проблемы с фондированием на межбанковском рынке, то сейчас почти все подобные операции прекратились.

«Банки в большинстве закрыли друг для друга лимиты», – уточняет президент Ассоциации банков Северо-Запада РФ Владимир Джикович. Дело в том, что регулятор при решении об отзыве лицензии у кредитных организаций руководствуется факторами, «не всегда известными рынку». Иначе говоря, банки зачастую сами не могут определить, у кого следующего будет отозвана лицензия. И не хотят рисковать.

Кроме того, стали недоступны займы на международном рынке кредитования. Наконец, все чаще встречаются прогнозы, что уровень инфляции будет выше, чем ранее предполагал Центробанк.

Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет (первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владимир Щербаков