По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья в Ломоносове – 71,6 тыс. руб. за кв. м. То есть в условном ценовом рейтинге городских территорий он отстает даже от Красного Села – основного «поставщика» на питерский рынок самых дешевых квартир в кирпичных и панельных хрущевках и «кораблях» (75,2 тыс. руб. за кв. м).
При этом – в отличие от того же Красного Села или Колпино – город Ломоносов расположен «внутри» КАД и имеет жилищный фонд более или менее однородного качества. В самом городе есть и объекты спортивной инфраструктуры, и приличные школы, и локальные центры занятости, и объекты культурного наследия федерального и мирового значения. После восстановления дворцово-паркового ансамбля «Ораниенбаум» туристическая тропа в Ломоносов не зарастает ни зимой, ни летом (в 2010 году здесь завершилось восстановление Большого дворца, а с сентября 2011-го он открыт для посещения).
В чем же заключается секрет демократичности цен здешнего рынка жилья?
Уездный город Ораниенбаум
Жилищное строительство на территории Ломоносова практически не ведется. Стало быть, в обозримом будущем ему не грозит статус переуплотненной территории. Парадокс заключается в том, что сопредельные территории – приКАДье Ломоносовского района Ленобласти – в последние годы превратилось в большую стройку: здесь формируются микрорайоны монолитно-кирпичных и монолитно-панельных новостроек. Причем в самом крупном проекте – ЖК «Новоселье» – к 2025 году планируется проживание 50 тысяч человек. И это больше, чем сегодняшнее население Ломоносова (42,5 тысячи, по данным переписи 2010 года) или Красного Села (44,3 тысячи).
Но будучи окруженным кольцом областных новостроек, сам Ломоносов продолжает оставаться уездным городком, каким, собственно, и стал в XVIII веке Ораниенбаум. Крупных торговых зон здесь нет, и их строительство не предвидится. Рядом с Привокзальной площадью располагается рынок, на котором жители города покупают свежие овощи, а дачники – мясо на шашлыки для пикников.
Советский жилфонд: на любой вкус
Примыкающая к парку центральная часть Ломоносова, пострадавшая в годы войны, с 1950-х годов застраивалась кирпичными зданиями от трех до пяти этажей в стиле сталинского неоклассицизма. Когда в Ленинграде шел массовый восстановительный послевоенный ремонт жилищного фонда, в эти дома переселяли обитателей коммунальных квартир. Дома сталинского периода укомплектованы преимущественно просторными двух- и трехкомнатными квартирами, которые в те годы обычно заселяли коммунальным способом.
С начала 1960-х годов в жертву градостроительному развитию приносятся кварталы старинных особняков. Кирпичная застройка становится типовой, новоселы тех лет – в основном труженики местных НИИ и предприятий оборонного значения.
Панельная застройка образца 1960-1980-х годов, главным образом, сосредоточена в Южном микрорайоне. В жилых кварталах между улицами Победы и Александровской, Ораниенбаумским проспектом и Полигонным переулком представлены практически все типы панельных домов обозначенных лет постройки – от панельных пятиэтажек областных модификаций и «кораблей» до домов серии 600.11.
Новая вторичка: капля в море
В самом городе ведется точечная реконструкция домов старого фонда, но сколько-нибудь заметные объекты новой вторички (жилые дома, сданные в эксплуатацию в нашем веке, квартиры в которых время от времени предлагают к продаже) можно пересчитать по пальцам одной руки.
В 2007 году близ Ораниенбаумского проспекта, на холме, на котором до середины 1970-х годов возвышалось дореволюционное здание школы (потом оно сгорело), возведен четырехэтажный жилой дом с подземным паркингом и встроенными офисными помещениями (Еленинская улица, 4). Жители Ломоносова считают этот дом элитным: из его окон открываются роскошные виды на парк и Финский залив. Тем не менее квартиры здесь в свое время приобретались по большей части самими горожанами – и отнюдь не по элитным ценам.
| |
В тот же период появились новые акценты в жилой застройке вокруг сквера на пересечении улиц Победы и Александровской. Две монолитно-кирпичные высотки (улица Костылева, 18 и 19) – это разноэтажные жилые здания с высокими угловыми корпусами и накладками из металлочерепицы, имитирующими мансарды. Это стандартное решение для домов, которые проектировали в начале XXI века, когда строительный гигантизм еще не правил рынком жилья.
Квартиры: дешевые, но не «убитые»
Изучая предложение жилья в Ломоносове, нельзя не обратить внимание на то, что при относительно низком общем ценовом фоне город редко становится «поставщиком» самых дешевых, «убитых» квартир.
Правда, в прошлом году в продаже появлялись «однушки» по ценам 2,1-2,4 млн руб. и комнаты дешевле 1 млн руб., как правило, расположенные в домах близ Привокзальной площади и Кронштадтской колонии. Причем в основном это жилье в тех домах, в которые в «лихие девяностые» риэлторы переселяли обитателей не самых благополучных по социальному составу питерских коммуналок.
В настоящее время столь выгодных по ценам предложений в Ломоносове нет. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», среднестатистическая однокомнатная квартира здесь оценивается в 2,9 млн руб., «двушка» – в 3,4 млн руб., «трешка» – в 4,4 млн руб. При этом 41,5% предложений – это двухкомнатные квартиры (табл. 1). Львиная доля ломоносовских «двушек» расположена в панельных пятиэтажных домах (табл. 2).
Квартиры в сталинских домах попадаются нечасто – их всего 4% в структуре предложения, а в объектах новой вторички (кирпично-монолитные дома) – крайне редко (1,7%).
Дальний угол «кольца»
В чем кроется секрет ценовой доступности ломоносовских квартир? Дело, по всей видимости, в том, что, в отличие, например, от Красного Села, в котором потенциальные приобретатели порой прицельно ищут дешевое жилье с городской пропиской, ораниенбаумский рынок по большей части замкнутый. Повзрослевшие наследники приобретают жилье рядом с родительскими «гнездами» (в свое время квартиры в здешних объектах новой вторички без громкой рекламы расходились среди местных).
Примечателен тот факт, что владельцы домов и дачных участков на сопредельных областных территориях – в основном жители Ломоносова. В советские годы местные предприятия имели ограниченные возможности для улучшения жилищных условий работников, но преуспели в формировании ведомственных садоводческих товариществ.
Основная проблема для жителей Ломоносова, работающих в Петербурге, – поездка на работу и обратно. Именно она и предопределила специфику здешнего квартирного рынка. С транспортной точки зрения город неудобен. В Ломоносов можно приехать на электричках с Балтийского вокзала, но ходят они нечасто. Путь на маршрутке или рейсовом автобусе от станции метро «Автово» займет около часа. Но поскольку проходит он мимо дворцов и парков Петродворца и Стрельны, то в разгар летнего туристического сезона город то и дело оказывается в транспортной блокаде. Поэтому выезжать приходится сильно загодя, а в дни торжеств и праздников – так и вовсе лучше сидеть дома.
Еще несколько лет назад жители Ломоносова с нетерпением ждали, что Кольцевая автодорога свяжет их с «большой землей». Свершилось: осенью 2010 года открылось движение от Таллинского до Краснофлотского шоссе, а в августе 2011-го заработал туннель, связывающий Ломоносов с Кронштадтом, и появилась развязка КАД с Ораниенбаумским проспектом. Казалось бы, транспортный вопрос разрешился.
Между тем ежедневные перемещения в город на личном автомобиле – удовольствие, доступное не всем. Мобильные и зажиточные петербуржцы могут позволить себе и более дорогое жилье: переплата в 150-200 тыс. руб., по сравнению со средними ломоносовскими ценами, дает возможность приобрести равноценную квартиру в классическом питерском «спальнике». В то же время для пожилых жильцов квартир эконом-класса поездки в город по скоростной трассе на старинных «жигулях» (а в городе полно «древних» машин) оказываются накладными и не слишком комфортными. Все-таки путь до ближайших въездов в Питер (со стороны Приморского или Таллинского шоссе) в любом случае составит больше 30 километров.
В свою очередь формируемые вокруг Ломоносова транспортные узлы, развивающиеся портовые терминалы, складские комплексы, а также очередная атомная «стройка века» в Сосновом Бору, расположенном в Ломоносовском районе, привлекают рабочую силу разного уровня квалификации. Стало быть, спрос на квартиры в городе имеет потенциал для роста. При этом сам город благодаря специфическому географическому положению, по всей видимости, останется «вещью в себе» – тихим уездным городом внутри гигантского транспортного кольца.
Табл. 1. Структура предложения рынка и цены жилья в Ломоносове
| Комнатность | Средняя цена (тыс. руб.) | Доля в структуре предложения |
| 1ккв | 2 896 | 27,3% |
| 2ккв | 3 429 | 41,5% |
| 3ккв | 4 401 | 25,6% |
| 4ккв | 5 295 | 5,7% |
Табл. 2. Структура предложения по типу жилья
| Тип дома | Доля в структуре предложения |
| Кирпич | 38,5% |
| Кирпич-монолит | 1,7% |
| Новая панель | 2,3% |
| Сталинские | 4,0% |
| Старая панель | 47,7% |
| Старый фонд КР | 5,7% |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
