– В течение какого времени действует отчет об оценке? Если он устареет, нужно заказывать новый или проводится какая-то актуализация имеющегося?
– В отчете об оценке обязательно указываются дата оценки и дата составления отчета. Они, как правило, не совпадают, поскольку процесс оценки может быть достаточно длительным: если квартиру можно оценить за день-два, то в случае со зданием порой требуется месяц, а когда объект с обременениями или есть проблемы с земельным участком, то на это может уйти и пара месяцев.
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета. Но работа оценщиков регулируется также Федеральными стандартами оценки, которые гласят, что на принятие решения, например о сделке с недвижимостью, в том случае когда оценка обязательна, у вас есть шесть месяцев от даты составления отчета для совершения сделки или представления публичной оферты (для недвижимости – это реклама с указанием цены предложения). Правда, если, к примеру, через месяц после оценки существенно выросли или снизились цены или с домом что-нибудь произошло и его потребительские свойства изменились, потребуется новая оценка.
По истечении шестимесячного срока возможна не новая оценка, а актуализация проведенной ранее. Если на рынке – полный штиль и ничего не произошло, оценщик должен под этим фактом подписаться и выдать соответствующий документ, скажем в форме письма, или заключить новый договор и составить новый отчет. Во всяком случае, этого требуют банки, выдавшие кредит под залог оцененного имущества.
– Как оцениваются квартиры, расположенные на первом этаже, которые потенциально будут более дорогими при переводе их в нежилой фонд?
– Эти квартиры оцениваются не только сравнительным подходом, но и доходным. Если результат расчетов доходным подходом выше, чем сравнительным, то переводить в нежилой фонд выгодно. Но учтите: не из всякой квартиры можно сделать магазин или офис – есть законодательные нюансы, проблемы с разрешением на организацию отдельного входа и т. д.
– Какие документы нужно представить, чтобы оценщик оценил квартиру? Только свидетельство о праве собственности?
– Смотря для каких целей делается отчет. Обычно требуется еще технический паспорт. Отдельная тема – если имеются некоторые правовые обременения. Тогда нужны будут дополнительные справки.
– Обязательно ли оценщик должен осматривать объект, который оценивается? Можно ли все сделать удаленно?
– В нормативных документах об этом прямо не сказано. Требуется определить «качественные и количественные характеристики объекта оценки», поэтому есть такое выражение, как «кабинетная оценка». Но на самом деле посмотреть собственными глазами оценщику вовсе не вредно.
С другой стороны, сейчас можно посмотреть на то, что оцениваешь, из космоса (используя, например, Google), причем из разных точек и получить практически полное представление. Но я считаю, что осмотр, причем тщательный и придирчивый, – процедура обязательная, поскольку в этом процессе окончательно сложится мнение о стоимости, так как можно заметить некоторые весьма важные моменты, которые, например, относятся к таким факторам, как состояние объекта, вид их окон, экологическая обстановка…
– Как оценивается доля в квартире?
– Самый распространенный вариант такой. Можно разделить стоимость квартиры (не забудьте вычесть комиссионные – они платятся не за квартиру, а за услуги) на число собственников с учетом их доли, что моделирует раздел полученной от продажи квартиры денежной суммы пропорционально долям собственников. Но…
Такая модель является упрощенной и плоской, она может применяться в ограниченном количестве случаев, когда собственники «как бы» продают квартиру (тогда и деньги делятся пропорционально долям без особых споров и проблем).
Более сложный, но и более распространенный случай – когда продается доля. Просто, хотя и не так просто, как кажется, – когда доля может быть выражена «материально» в виде комнаты (тогда оценивается стоимость комнаты, как оценивается комната в коммунальной квартире – сравнительным подходом).
Но доля может быть «виртуальной», то есть явно не выраженной в виде комнат. В этих ситуациях оценщик (естественно, с обоюдного согласия сторон, схему оценки им следует объяснить) должен руководствоваться в своих моделях интересом, который получит не продавец, а покупатель после реализации сделки. Например, продается комната в коммунальной квартире. Если после сделки квартира остается коммунальной – то этой сделке соответствует одна цена комнаты, если после сделки квартира становится отдельной – другая, и базой для рассуждений уже является стоимость квартиры. То есть модель предусматривает продажу квартиры и, опять же, раздел денег пропорционально долям.
– Откуда оценщики берут информацию для подготовки своих отчетов?
– Оценщик работает с доступной ему информацией, которая, если он в отчете дал ссылку на источник, считается достоверной и не подвергается сомнению. Предполагается все же, что оценщик располагает знаниями о том рынке, к которому относится то, что он оценивает.
Применительно к рынку жилья. Реально он располагает информацией только о ценах предложения из баз данных и, надо полагать, имеет представление о том, что происходит на рынке. Откуда? Оценщики, как и все интересующихся обыватели, сведения берут из комментариев специалистов реального рынка и обзоров аналитиков. Чего не имеет оценщик – так это сведений о ценах сделок. Эти цены формируются в процессе переговоров сторон.
– Имеется квартира в старом фонде, в ней камин XVIII века. Как учесть его стоимость в отчете оценщика?
– Камины и прочие подобные элементы интерьера рассматриваются как фикстура – изначально движимое имущество, которое, будучи присоединенным к недвижимости, становится ее неотъемлемой частью: различное оборудование (на кухне например), встроенная мебель и др. Никаких рекомендаций в Стандартах оценки на этот счет нет. Лично я пытаюсь учитывать этот фактор при составлении договора на оценку с заказчиком, для того чтобы он впоследствии претензий ко мне не имел.
Оценивать такие элементы очень непросто, поскольку они, несомненно, могут оказывать существенное влияние на цену сделки. Но количество покупателей, готовых платить за фикстуру дополнительные деньги, невелико, так как большинство купивших квартиру потом делают в ней ремонт по своему вкусу, а вкусы у всех разные.
То есть этот фактор является предметом договоренности оценщика с заказчиком и должен быть зафиксирован в договоре на оценку.
– Посоветуйте какой-нибудь хороший учебник по оценке для начинающих оценщиков.
– По-моему, самый хороший учебник для начинающих теперь библиографическая редкость – это учебник Евгения Тарасевича «Оценка недвижимости» (с атлантами на обложке). Материал в нем изложен коротко, четко и понятно, с минимумом формул, доступным и понятным русским языком.
Очень понравилась последняя книга Е.С. Озерова «Экономическая оценка объектов гражданских прав». Хотя там не написано, что это учебник – это научно-методические рекомендации. Энциклопедического уровня.
Рекомендую, естественно, книги С.В. Грибовского, хотя не все с ними вполне справляются (и я в том числе). Их невероятно сложно читать из-за обилия математического аппарата. Советую также учебники под редакцией В.Ф. Есипова (с соавторами).
– Могу ли я оценить свою квартиру самостоятельно?
– Да, можете. Для этого нужно проделать следующую процедуру.
Шаг первый – покупаете печатное издание «Бюллетень Недвижимости» либо заходите на портал BN.ru.
Шаг второй – находите страницу, где указаны средние цены на квартиры в домах такого же типа как у вас (например, он кирпично-монолитный), с таким же годом постройки, в том же районе города, с привязкой к соответствующей станции метро. Умножаете найденную таким образом среднюю стоимость квадратного метра на площадь вашей квартиры. Результат запоминаете или записываете.
Шаг третий. Заходите на BN.ru в раздел «Покупка квартиры», заполняете соответствующие ячейки, вносите параметры своей квартиры, но не точные, а в небольшом диапазоне – например: кирпич-монолит, трехкомнатная, общая площадь 60-67 кв. м, кухня 8-13 кв. м, этаж не крайний и т. п.).
Если получите слишком много вариантов, то уменьшите диапазон или уточните адреса (можно по конкретным улицам). Далеко от дома не «уходите» (можно попробовать вписать вашу улицу) – вполне вероятно, что в соседних домах продают точно такую же квартиру.
После этого сравниваете результаты, полученные на втором и третьем этапах. Посмотрите, что, на ваш взгляд, более убедительно. Если аналогичных квартир будет несколько – можете посмотреть, чем ваша квартира выгодно отличается от подобных – это, к примеру, большая кухня.
Если вдруг в районе расположения вашего дома ничего подобного не найдется, повторите поиск по другим районам города, остальные параметры не меняйте. Из отобранного поисковой машиной посмотрите, какие объекты по местоположению и транспортной доступности более всего походят на ваше жилье.
Полный текст онлайн-конференции с Евгением Безлюдным можно прочитать здесь.
