Корреспондент БН провел в социальных сетях опрос потенциальных покупателей новостроек.
Как выяснилось, почти 61% граждан боятся, что застройщик может не сдать дом и обанкротиться. Примерно 14% опасаются, что компания будет использовать некачественные материалы, а 12% пугают возможные срывы сроков строительства. Около 8% респондентов говорят, что их квартиру могут продать дважды, а еще 3% беспокоятся, что ДДУ будет содержать неприемлемые для них условия. Оставшиеся 2% не хотят приобретать жилье на «первичке» из-за того, что площадь квартиры может существенно измениться в процессе строительства. Если в большую сторону – придется доплачивать, если в меньшую – у покупателя будет меньше жизненного пространства.
Попробуем разобраться, насколько оправданы эти опасения и могут ли они сбыться.
Не сдаст и обанкротится
Многие потенциальные покупатели жилья до сих пор воспринимают первичный рынок жилья как высокорисковый. Отсюда неудивительно, что подавляющее большинство тех, кто рассматривает возможность приобретения жилье в новостройках, опасаются, что застройщик впоследствии может не сдать дом и обанкротиться.
При этом стоит отметить, что конфликтов, связанных с долевым строительством, в последнее время становится все меньше. Но говорить о том, что рынок новостроек стал абсолютно безопасным для покупателя, пока не приходится. Конечно, ситуация меняется, а государство вводит все новые меры, которые, по идее, должны обезопасить покупателей жилья на первичном рынке. Так, например, с этого года строительные компании должны страховать свою ответственность. Но пока участники рынка не спешат выполнять эти требования – по крайней мере, по данным БН, к настоящему моменту свою ответственность застраховали лишь четыре петербургских застройщика.
Чтобы обезопаситься от угрозы банкротства строительной компании, покупателям новостроек обычно советуют тщательней выбирать застройщика – обращать внимание на срок его работы на рынке, схему, по которой компания реализует жилье и пр.
При всем том нелишним будет напомнить, что от банкротства никто не застрахован и в Петербурге до сих пор встречаются случаи несостоятельности строительных компаний. А 214-ФЗ, по которому продают жилье в большинстве городских новостроек, никоим образом не страхует покупателей от несостоятельности застройщика.
Аммиак и сорванные сроки
На втором месте нашего рейтинга – опасения дольщиков, что дом построят из некачественных материалов. «Несоблюдение технологии строительства, кривые стены и плохая шумоизоляция – чаще всего в новостройках встречаются именно эти недоделки. Редкая квартира, особенно в массовом сегменте, не требует доработки после сдачи дома», – напоминает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. А многие опасаются приобретать новостройки из-за боязни купить «аммиачную» квартиру – к сожалению, проблема до сих пор не теряет своей актуальности.
Как показывает практика, недоделки могут обнаружиться в домах практически любого застройщика – вне зависимости от его репутации и объемов возводимого жилья.
Немало среди потенциальных покупателей и тех, кто опасается возможных срывов сроков сдачи дома. Страх вполне объясним и понятен – в ожидании долгожданного новоселья многие покупатели строящегося жилья вынуждены снимать квартиры. Так что задержка сроков сдачи оборачивается для дольщика незапланированными финансовыми потерями.
Срыв сроков ввода дома – явление на первичном рынке Петербурга довольно распространенное. Но винить в этом одних лишь застройщиков явно не стоит. Во многих случаях переносить ввод объекта в эксплуатацию приходится по причинам, не зависящим от строительной компании. Да и спрогнозировать их в большинстве случаев невозможно. Например, застройщика могут подвести подрядчики, монополисты, которые не выполнят техусловия на подключение объекта к инженерным сетям, или чиновники, которые не спешат согласовывать градостроительную документацию.
Застраховаться от такого варианта событий не получится даже при покупке жилья у крупных и довольно известных компаний. Как выясняется, эти фирмы тоже срывают сроки сдачи своих домов. Хотя и реже, чем остальные.
Ненужные страхи
Вероятность того, что вашу квартиру продадут дважды, на сегодняшнем рынке стремится к нулю: подавляющее большинство жилья в новостройках реализуется по договорам долевого участия. Как известно, этот вид соглашения полностью защищает покупателя от двойных продаж, поскольку все такие договоры регистрируются в Росреестре. Если же застройщик работает по механизму ЖСК, теоретически он может продать вашу квартиру кому-то еще – ведь соглашения о паенакоплении не оформляются в государственных органах. Но в последние два-три года на территории Петербурга и его ближайших пригородов случаи двойных продаж практически не встречались. Если вы все-таки хотите застраховаться от двойной продажи, выбирайте компанию, которая продает жилье исключительно путем заключения договоров долевого участия.
Не стоит отказываться от приобретения новостройки лишь из-за опасений, что площадь вашей квартиры не будет соответствовать изначально заявленной. Конечно, такие случаи не редкость для рынка недвижимости Петербурга. Об изменениях покупатели обычно узнают незадолго до новоселья. Но подписывая договор с застройщиком, необходимо обратить особое внимание на положение о расчете доплат за излишки площади. Стоимость каждого дополнительного квадратного метра (а также размер компенсации за недополученные) должна быть определена и зафиксирована в момент подписания договора.
Тщательней подходить к заключению договора можно посоветовать и тем потенциальным покупателям, которые опасаются, что ДДУ будет содержать «неправильные» условия. Вообще, надежные компании обычно идут на уступки дольщикам и готовы корректировать условия ДДУ на стадии подписания. Ну а если застройщик отказывается это делать, а соглашение содержит положения, которые явно ущемляют права покупателей, от приобретения жилья у такой компании лучше воздержаться.
Так не пойдет
Из-за опасений потенциальных дольщиков первичный рынок недвижимости ежегодно теряет около 15% покупателей. По словам директора департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галины Санамян, люди выбирают «вторичку» в основном по двум причинам: одни не готовы ждать завершения строительства дома, другие попросту боятся совершать сделки на первичном рынке. «Почти 15% тех, кто изначально рассматривал вариант покупки «первички», в итоге приобретают квартиры на вторичном рынке. Строящееся жилье покупают главным образом из-за его более низкой цены», – пояснила Галина Санамян.
Впрочем, как говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова, цена жилья в новостройках (от крупных компаний и с хорошей репутацией) сегодня сопоставима со стоимостью «вторички». И описанные нами страхи дольщиков могут повлиять на окончательное решение о покупке жилья лишь в том случае, если человек окончательно не определился в своем выборе и не решил, хочет ли он приобрести готовое жилье или строящееся.
«Если же человек настроился на “первичку”, хочет жить именно в новом доме, построенном по новейшим стандартам, конечно, он купит жилье в новостройке – даже если ему придется ждать завершения строительства лишние год-полтора, а стоимость жилья в выбранном им доме будет сопоставима с ценой готовых квартир в доме по соседству», – уверена Марина Чижкова.
Подводим итоги. Такие факторы, как «размер» застройщика, его надежность, срок работы на рынке и количество реализуемых проектов вовсе не гарантируют, что фирма не обанкротится, не задержит ввод своих объектов в эксплуатацию или не будет использовать некачественные материалы. Так что по факту страхи большинства наших респондентов вполне логичны и оправданы. Зато все остальные «фобии» – по поводу двойных продаж, условий договора и т. д. – легко «излечимы»: нужно тщательнее подойти к вопросам заключения договоров и покупать жилье по ДДУ.
