В последние годы на загородном рынке особенно востребованы два формата жилья – таунхаусы и жилые комплексы квартирного типа: малоэтажные (до трех этажей) и среднеэтажные (как правило, четыре этажа, реже – пять).
Два конкурента
Для таунхаусов наиболее успешными оказались 2011 и 2012 годы, в 2013-м интерес к этому формату заметно угас. В текущем году спрос на сблокированное жилье, похоже, возвращается.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в 2013 году даже в разгар летнего сезона количество поисковых запросов по таунхаусам на портале BN.ru не превышало двух тысяч в месяц. Между тем с начала 2014 года ежемесячно регистрируется 4,1-4,2 тысячи запросов пользователей, ищущих себе таунхаус.
Другой вопрос, в какое количество реальных сделок выльется этот интерес. Участники рынка отмечают, что с начала года порядка 100-120 блок-секций в месяц находят своих покупателей. В ажиотажном 2012 году их продавалось до двухсот в месяц. Но все-таки и нынешние результаты весьма неплохи для в целом вялого загородного рынка.
А вот каковы сегодня темпы продаж жилья в малоэтажных комплексах, сказать достаточно сложно. Аналитики обычно считают общее количество проданных квартир в пригороде, но в эту статистику попадают и многоэтажные объекты, которых на приграничных территориях возводится очень много. Поэтому об уровне спроса на малоэтажку можно судить по некоторым косвенным факторам: например, по активности вывода новых проектов в продажу, увеличению или, наоборот, уменьшению цен на такие объекты.
Напомним, что бурное развитие малоэтажных комплексов квартирного типа началось в 2013 году (как раз в год «провала» таунхаусов). Так, только за вторую половину прошлого года на рынок вышло более десятка новых проектов.
Смотрите, кто пришел
В настоящее время все больше компаний включаются в игру на рынке малоэтажных и среднеэтажных комплексов. Этот сегмент оказался привлекательным для целого ряда городских застройщиков, ранее специализировавшихся на возведении многоэтажных комплексов (компании «ЦДС», «Северный город», «Росстройинвест», «КВС», «Навис» и другие).
Кроме того, возведением такого жилья занялись некоторые загородные девелоперы, чьи интересы прежде распространялись исключительно на продажу земельных участков без подряда («ПулЭкспресс», «Ай да дом», Landkey и некоторые другие). Это, между прочим, свидетельствует о том, что спрос на землю сокращается. Большинство состоятельных граждан, желавших построить загородный дом, уже давно реализовали свою мечту. А петербуржцы со средним доходом сейчас с опасениями смотрят в будущее и не спешат покупать участок в надежде, что потом, когда появятся средства, они построят дом. Сегодняшний покупатель живет по принципу «здесь и сейчас»: лучше таунхаус или квартира в малоэтажке сразу, чем коттедж в необозримой перспективе.
Все большую долю на малоэтажном пригородном рынке сегодня занимают иностранные девелоперы. Так, эстонская компания «Тареал» возводит жилой комплекс «Ванино» в Ломоносовском районе, шведская NCC строит комплекс Gröna lund во Всеволожске, в этом же городе финская компания Aema Oy реализует малоэтажный проект Pietari.
Компания «ЮИТ», также имеющая финские корни, недавно начала строительство среднеэтажного комплекса Inkeri в городе Пушкине. Естественно, европейские и скандинавские застройщики приносят на наш рынок характерную для них архитектуру (довольно лаконичную) – просторные планировки, принципы зонирования территории, предполагающие создание большого количества зеленых зон. В итоге ряд пригородных территорий все больше походит на европейские малоэтажные кварталы, что, безусловно, не может не радовать.
Больше и дороже
Объем предложения мало- и среднеэтажного жилья активно растет. Уже на начало этого года, по данным Комитета по строительству Ленинградской области, в регионе строилось более 200 домов с высотой до четырех этажей, это примерно 330 тыс. кв. м жилья. Больше всего таких комплексов во Всеволожском районе (119,4 тыс. кв. м), в Ломоносовском (43,8 тыс.), Выборгском (41 тыс.). Не менее десяти новых проектов еще должны выйти на рынок в текущем году.
Впрочем, смотреть нужно даже не на количество новых малоэтажных поселков, а на объемы заявленного предложения в конкретных проектах. Дело в том, что масштабы жилых комплексов очень разные: например, в проекте «Мелодия» (его реализует компания «ПулЭкспресс») всего 77 квартир, а в уже упоминавшемся Gröna lund – 1,5 тысячи. Большие объемы малоэтажки заявлены в городе Сертолово Выборгского района (проекты «Новое Сертолово», «Золотые купола» и другие).
Стоимость квартир в малоэтажных комплексах растет. Согласно статистике Центра исследований и аналитики ГК «БН», в апреле 2012 года средняя цена квадратного метра такого жилья составляла 45,4 тыс. руб., в середине весны 2013-го – 48,4 тыс. На сегодняшний день она выросла до 60,5 тыс. руб. Если рассматривать не средние показатели, а реальные цены, то мы увидим достаточно большой разброс: от 21 тыс. руб. за кв. м в некоторых комплексах до 110 тыс. в наиболее престижных проектах. Дешевизна, как обычно, сопряжена с повышенными рисками. В целом качественная малоэтажка с развитой инфраструктурой от застройщиков с опытом сегодня стоит не дешевле 55-60 тыс. руб. за кв. м.
Специфичный формат
Интересная тенденция последнего времени – формирование сегмента так называемых дачных квартир. Это малоэтажные комплексы, расположенные в достаточно живописных местах Ленобласти, часто – рядом с озерами. Обычно застройщики предлагают в таких домах квартиры небольшого метража. Покупатели рассматривают такое жилье как дачу: вместо того чтобы приобретать и содержать полноценный коттедж, они покупают себе за 1-2 млн квартиру (или даже дешевле) и живут в ней в период отпуска, на выходных.
В отличие от пригородных квартир для постоянного проживания, которые постепенно дорожают, дачное жилье не прибавляет в цене, а порой и дешевеет, что, по-видимому, связано с недостатком спроса. Например, в жилом комплексе «Кирккоярви» (поселок Поляны, Выборгский район, недалеко от озера Полянское) квартиры-студии сейчас распродают по цене от 710 тыс. руб., хотя ранее цены начинались от 800 тыс.
В жилом комплексе «Петербургское Садовое кольцо» (город Сестрорецк Курортного района Петербурга, у озера Разлив) предлагают скидки на двухуровневые квартиры – по условиям акции квадратный метр первого этажа стоит 59,9 тыс. руб., а второй – 39,9 тыс. И это притом что проект всегда позиционировался как бизнес-класс.
Нужно понимать: любая дачная квартира, пусть даже небольшая, – это, по определению, второе жилье для семьи, то есть предмет роскоши. А значит, спрос на такую недвижимость всегда будет ограничен.
Пригородные малоэтажные комплексы, ориентированные на постоянное проживание, продаются более успешно. Но и тут есть одна тонкость: те девелоперы, которые закладывали в квартирографию своих малоэтажных проектов значительное количество небольших однокомнатных квартир, прогадали. По данным застройщиков, работающих в Пушкине, Всеволожске, других престижных локациях, первыми в малоэтажных комплексах раскупаются двух-, трехкомнатные квартиры, а «однушки» долго стоят невостребованными. Все-таки покупатель малогабаритного жилья ориентирован на близость к метро, а значит, предпочтет квартиру в густонаселенных кварталах Девяткино, Кудрово и т. п. Покупать комфортную однокомнатную квартиру в пригороде, а к ней два автомобиля на семью – не самое рациональное решение.
В ближайшем будущем это расслоение, судя по всему, сделается еще более заметным: сегмент жилья эконом-класса будет развиваться на окраинах Петербурга, в проектах-миллионниках, а более состоятельные клиенты все чаще станут выбирать пригородную малоэтажку.
