Минувшей зимой на сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга появился проект адресной Региональной программы капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Этот документ показался нам интересным прежде всего потому, что в нем обозначены годы постройки всех жилых зданий города. Воспользовавшись таблицей, в которой представлены 22,5 тысячи домов, мы решили найти самые старые и в рамках планового объезда присмотреться к ним более внимательно.
Сделаем оговорку: датировки в реестре не всегда точны (в них до сих пор вносятся поправки), но возраст питерских домов «прочитывается» и без документов. Улицы и топкие берега рек и каналов регулярно подсыпали, поэтому период постройки всегда можно определить по тому, насколько глубоко здание ушло в землю. И если обращать внимание на этот момент, любую прогулку по Петербургу можно превратить в увлекательную экскурсию-исследование.
Статистика против мифов
Исходные данные таковы: всего в адресном перечне упомянутой программы обозначены 159 объектов, постройка которых датирована 1746-1800 годами («петровских» домов, о которых с придыханием рассказывают некоторые риэлторы, в перечне не обнаружено). Из полутора сотен объектов 48 не прошли капремонта.
Традиционно самым старым районом считается Адмиралтейский. Но это, как выясняется, не совсем так: больше всего объектов обозначенного периода (74, из них 26 – без капремонта) насчитывается в Центральном районе. Адмиралтейский – на втором месте (71 объект), на третьем, со значительным отставанием, Василеостровский (5 объектов). В Петроградском районе, если верить реестру, жилых домов XVIII века нет (правда, следует уточнить, что речь идет не о памятниках архитектуры, а о зданиях, эксплуатируемых как объекты жилищного фонда).
Рассматривая фотографии домов и панорамы улиц, представленные в сети, по указанным в программе адресам мы обнаружим, что в большинстве случаев это дома в четыре или пять этажей с «колодцами» и дворовыми корпусами в шесть-семь этажей. В XVIII веке так не строили: современный облик зданий – следствие перестроек, модернизаций и ремонтов.
Что же представляет собой сегодня типичный дом обозначенного периода в Петербурге? В первой половине того славного столетия город был преимущественно одно- и двухэтажным. В бытность главным архитектором Комиссии о Санкт-Петербургском строении Петра Еропкина (с 1737 по 1740 год) наметился отказ от строительства «сплошной фасадою»: боязнь возникновения пожаров привела к появлению дворов, в которых парадные въезды оформлялись воротами. И только с 1766 года, когда было начато строительство по образцовым проектам Алексея Квасова, в документах Комиссии о каменном строении Москвы и Петербурга указывалось, что в Петербурге надлежит строить дома в три этажа, а на площади перед Адмиралтейством – в четыре.
Собственно говоря, осмыслив все эти исходные данные, можно отправляться на экскурсию, предметом которой – самые старые (по версии чиновников ЖКХ) объекты жилищного фонда Центрального района. Из перечня мы выбрали адреса домов, возраст которых уже пересек 250-летний рубеж. Таковых оказалось пять, одно здание датировано 1746 годом, остальные – 1756-м. И мы, естественно, прежде всего желали обнаружить в них характерные признаки елизаветинского барокко.
Самые старые дома
В качестве самого старого жилого здания, и не только в Центральном районе, но и во всем Петербурге, в адресной программе обозначен четырехэтажный дом № 11 на Социалистической улице. Увы, этого дома нет ни в федеральном, ни в региональном реестре памятников. О том, что здание подвергалось капремонту, свидетельствуют два ряда халтурно заложенных кирпичом оконных проемов в торце. Расположение окон первого этажа по фасаду говорит о том, что дом действительно старый: в нем можно «прочитать» фрагмент старинного здания.
Но, скорее всего, постройка датирована 1746 годом все-таки ошибочно. Чтобы подтвердить или опровергнуть это, нужно представить, как выглядела территория сегодняшнего Владимирского округа в середине XVIII века. На одних картах и городских планах того времени (здесь мы также пользовались материалами, представленными в сети) она нарезана на улицы и кварталы. На других – на данной местности обозначена лесная зона с просекой в районе Боровой улицы (название говорит само за себя: здесь лес шумел), которая в те годы, если опять-таки верить исторической литературе, именовалась Песчаной дорогой. Расхождение в источниках объяснимо: одни карты являют собой путеводители, другие – перспективные градостроительные планы. Но и на тех и на других уже есть казармы (они располагаются дальше, за Звенигородской улицей). А потому нам придется сделать вывод, что местность вдоль Загородной дороги, где располагается данный объект, в 1746 году, видимо, не была освоенной.
Движемся дальше. Если в картографических материалах, где обозначены периферийные территории, есть расхождения, то применительно к «парадной» части города, которая у всех на виду, картографов едва ли можно упрекнуть в неточности.
Следующий адрес – набережная Фонтанки, 17 (год постройки – 1756). Здесь, почти на острие любимого риэлторами «золотого треугольника», есть пятиэтажный дом, который на фоне окружающих зданий действительно смотрится вросшим в землю. Это немаленький объект жилфонда (по данным адресного реестра – 3251 тыс. кв. м жилых и нежилых площадей).
Из разных источников можно узнать, что в 1846 году в доходном доме Федорова (именно так он и обозначен) жил Виссарион Белинский, а в 1858 его надстраивал Александр Пель. Но датировка 1756 годом также не похожа на правду: на академическом плане Санкт-Петербурга в исполнении Трускотта, изданном в 1753 году, нечетная сторона Фонтанки близ Невского проспекта обозначена как незастроенная. На более поздних планах-путеводителях (с 1770-х годов) здесь присутствует строение. Правда, стоит оно на территории оранжерейного сада, у развилки, ведущей к летней резиденции Елизаветы Петровны (где сейчас расположен Михайловский замок).
Третий объект нашей экскурсии находится на другом берегу Фонтанки, ближе к Литейному проспекту. В петровские времена здесь была «промзона» и размещались «стратегические» предприятия. Трехэтажный жилой дом № 24 на Гагаринской улице обозначен как здание 1756 года постройки (жилая площадь – 715 кв. м). И здесь датировка кажется более правдоподобной, чем в первых двух случаях: четная сторона улицы в тот период была застроена, причем не «стенка к стенке», а отдельно стоящими зданиями, во дворах которых размещались огороды. Напротив дома, на берегу реки, располагались постройки корабельной верфи и Гагарина пристань.
Перемещаемся на Литейный проспект, к дому № 7 (в соответствии с реестром – 1756 год постройки, жилая площадь – 2914 кв. м). Это обычный пятиэтажный (со стороны проспекта) доходный дом, с двумя дворами-колодцами. Приглядевшись к фасаду, можно заметить, что он несимметричен. Четыре левых окна второго этажа расположены ниже, чем девять правых (к третьему этажу фасад уже «подравняли»). Но современный облик дома – следствие советского капремонта. Исследователи обращают внимание, что в предреволюционных фотохрониках (они есть на исторических сайтах), видно, что в 1917 году на этом месте были два дома, и если судить по глубине их погружения в грунт, то левый фрагмент здания заметно старше правого.
Последний объект экскурсии – дом № 18 на Фурштатской улице (2699 кв. м жилых и коммерческих площадей). За четырехэтажным парадным фасадом с эклектичным декором (совершенно непохожим на лепнину позднего барокко) скрыт типичный доходный дом последней четверти XIX века, имеющий следы многочисленных перестроек и ремонтов. Увы, как и предыдущий объект, он ничем не напоминает о елизаветинском периоде.
Цена места
Теперь подведем итоги и сделаем выводы. Первый заключается в том, что XVIII век из рядовой жилой застройки ушел безвозвратно. В мегаполисе с большими техногенными нагрузками она вряд ли может рассчитывать на долгожительство. Поэтому городская среда меняется, а город перестраивается.
Во-вторых, привычный нам облик старого Петербурга сложился в XIX веке. В последней его трети до столицы Российской империи докатилась промышленная революция, здесь начали расти доходные дома, под завязку набиваемые квартирантами всех сословий. И уже тогда от старинной застройки оставались лишь фундаменты.
В-третьих, очередной волной модернизации жилищного фонда стали комплексные капремонты образца 1970-х годов, когда уже и от доходных домов периода промышленной революции оставляли только наружные стены. Тогда же появились квартиры гребенчатых планировок, которые использовались и для коммунального заселения, и в качестве маневренного жилья.
Таким образом, жилищный фонд, датированный XVIII веком, – это прежде всего объекты, которые на протяжении последних полутора столетий как минимум дважды «перекраивали». Из всех осмотренных нами зданий только дом на Гагаринской улице избежал этой участи (из пяти объектов это единственный, где не было капитального ремонта). Хотя и его, очевидно, надстроили (на фотографии «прочитывается» почти целый этаж, ушедший в грунт).
Что представляют собой самые старые дома Петербурга как объекты квартирного рынка? Ценовой разброс здесь впечатляет. В 1990-е годы над расселением коммуналок поработали риэлторы, но расселили они в основном только фасадные корпуса. В настоящее время парадные квартиры в таких домах с окнами, из которых можно увидеть кусочек набережной, оцениваются в прямой продаже в 180-200 тыс. руб. за кв. м.
Но солидный возраст здания – это в первую очередь значительный процент износа конструкций, а потому дает основание не для наценок, а для снижения цен по сравнению с более поздними постройками. В основном самые старые дома Петербурга поставляют на квартирный рынок не квартиры, а комнаты в коммуналках со вполне рядовыми ценами – от 1,2 до 1,7 млн руб.
В домах, прошедших капремонт, коммуналки, как правило, небольшие – на три-пять комнат. Тем не менее при наличии даже минимальных перспектив на разъезд запросы потенциальных расселенцев начинают расти. Поэтому бюджеты сделок, связанных с расселением рядовых квартир, не сходятся.
Старый фонд после капитального ремонта по-прежнему считается самым дорогим типом петербургского жилья, а расселение квартиры в доме без капремонта требует вложений в модернизацию, порой сопоставимых с ценой объекта. Но так или иначе, сегодняшние покупатели мыслят рационально: приобретение антикварного объекта недвижимости в историческом центре – это уже не покупка стен с историей (историей они уже почти не дышат), а прежде всего обретение места для жизни в пешеходной доступности от набережных и музеев.
