– Поправки к 214-ФЗ ввели новые способы обеспечения исполнения обязательств застройщика. Застройщики получили право выбирать – страхование гражданской ответственности или поручительство банка. Как реализуется закон на практике?
– Центробанк составил список страховых компаний, которые будут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, и банков, которые теоретически смогут выступать поручителями. Всего список включает в себя более 300 банков-поручителей и около 30 страховых компаний. По оценкам Росреестра, за последние три месяца только в 26 субъектах РФ зафиксированы случаи подачи документов на регистрацию по новым требованиям. Причем в основном это – договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только несколько банков.
Но есть субъекты РФ, где просто невозможно заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, поскольку страховые компании либо не идут навстречу, либо не соответствуют требованиям, установленным законом.
– Давайте начнем с механизма банковского поручительства. В чем плюсы и минусы этой схемы?
– Этот механизм пока не очень распространен: новый закон предусматривает, что банк будет нести ответственность не только в ходе всего строительства, но и далее – вплоть до двух лет после сдачи объекта. При этом сумма ответственности может не ограничиться выплаченной дольщиками стоимостью жилья, а быть значительно больше.
Такие условия делают выдачу поручительств невыгодной для банков. Банки в свою очередь выставляют высокие заградительные тарифы и просто отказывают застройщикам. При этом требования к кредитным организациям, которые имеют право выдавать поручительства, очень высокие: время работы не менее пяти лет, уставный капитал – от 200 млн руб., размер собственного капитала – от 1 млрд руб. Этим параметрам в теории соответствует только треть банков в России, то есть около трехсот.
Пока же только несколько банков предоставили поручительства в соответствии с законом. На практике речь идет о привилегированных клиентах-застройщиках – учредителях и аффилированных лицах банков.
Когда говорят о недостатках этой схемы, обычно отмечают высокий залог – от 30% рыночной стоимости объекта, годовую ставку в 1-2% от суммы поручительства, длительный процесс оформления документов. В итоге дополнительные затраты по среднему проекту могут составить десятки миллионов рублей.
Банковское сообщество считает, что нормы о поручительстве банков противоречат Гражданскому кодексу РФ. В частности, неверно определены стороны договора поручительства. Если банк при наступлении страхового случая возместит дольщикам их финансовые потери, то впоследствии ему будет крайне проблематично взыскать с застройщика выплаченную сумму. Кредитное учреждение фактически становится заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать. Чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности, следует ограничить размер обязательств поручителя в случае внесения изменений в договор долевого участия.
Кроме того, необходимо внедрить механизм проверки соответствия банка установленным законом требованиям и исключить возможность выдачи «серых» поручительств.
– В качестве альтернативы поручительству чаще всего власти предлагают систему ОВС. Этот механизм достаточно активно продвигается в средствах массовой информации. Как вы к нему относитесь?
– Фактически российское Общество взаимного страхования (ОВС) начало работу в самом начале года, и на данный момент уже открыто семь представительств. В ближайшее время планируется открыть еще 22. Сегодня в составе общества – 122 члена, а объем застрахованных рисков оценивается приблизительно в 3 млрд руб. В планах на 2014 год – увеличение количества членов до двухсот.
Стоит отметить, что, несмотря на впечатляющие темпы роста, эта цифра невелика: только в Петербурге около сотни активных застройщиков. Во многом развитие Общества сдерживается высоким вступительным взносом – 500 тыс. руб. – и солидарной ответственностью. Так, если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит собственных средств, все члены должны будут пропорционально своему участию покрыть убытки организации.
Учредители стоят перед выбором – продолжить массовый прием членов или пойти по пути элитарного клуба. Пока явно преобладают сторонники второго пути, отсюда и заградительные условия приема и членства, которые отпугивают региональных застройщиков. В то же время отсутствие более демократичных вариантов членства сводит на нет усилия авторов идеи в ее нынешнем виде.
Внутри одного ОВС расслоение застройщиков на касты некорректно. Поэтому если Общество взаимного страхования так и останется обществом избранных, возникнет естественная необходимость ввести более массовые организации второго и третьего уровня – высокорисковые, но с большими процентными ставками по страховкам. Но тогда массовый сектор снимет и все финансовые сливки, на долю же сильнейших останется наименее обеспеченная фондированием страховая организация. На этом фоне заявления ОВС о планах заключения договора о перестраховании с СК «АИЖК» смотрятся не столько маркетинговым ходом, сколько явным признаком недостаточности внутренних резервов. Пока же для застройщиков законодательно закреплено единое ОВС с монопольными правами.
– Последним вариантом остается страхование гражданской ответственности через страховые компании. В интернете достаточно много предложений. Что же выбрать?
– Страхование выдается за самый оптимальный вариант: для расчета тарифа не требуется вступительный взнос, как в ОВС, а выбирать можно любого страховщика, который имеет лицензию на данный вид деятельности. И хотя таких компаний пока всего около 25-30, количество посредников, предлагающих услуги по страхованию, зашкаливает.
Декларируемые преимущества: отсутствие залога, единая ставка на протяжении всего периода страхования – от 0,2-0,3%. В качестве бонуса – оплата услуг по факту заключения сторонами ДДУ. Сжатые сроки – оформление договора страхования за два дня.
Обеспокоенные депутаты сейчас рассматривают возможности ужесточения правил, предъявляемых к компаниям, осуществляющим страхование застройщиков. Согласно законопроекту у страховщика должно быть не менее 1 млрд руб. собственных средств (на сегодня минимальный порог – 400 млн руб.), а уставный капитал должен достигать 240 млн руб., (а не 120 млн руб., как сейчас). Требования иметь лицензию и пятилетний опыт работы на страховом рынке сохраняются.
Росреестр старается не отставать. Для борьбы с «левыми» страховками было принято решение об обязательном информировании Росреестра о заключенных договорах и выданных поручительствах со стороны банков и страховщиков. Однако это решение также требует внесения поправок в 214-ФЗ. Кроме того, обсуждается вопрос о проверке Росреестром соответствия банков и страховых компаний требованиям 214-ФЗ.
По оценкам самих страховщиков, объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на страховщиков без механизма перестрахования достаточно сложно. Кроме того, страховым компаниям и банкам вообще трудно оценить риски застройщиков – у них для этого пока попросту нет необходимого инструментария.
Необходимо разработать унифицированные правила страхования, а также создать систему перестрахования с участием государства. В банковском сегменте необходимо предусмотреть создание специализированных строительных банков, андеррайтинг в которых будет выстраиваться на профессиональной основе.
– Какие еще проблемы долевки, на ваш взгляд, сегодня актуальны?
– Проблем достаточно много, хотя некоторые из них мало обсуждаются профессиональным сообществом.
В частности, несмотря на популяризацию 214-ФЗ, надзорные органы до сих пор говорят об отсутствии законодательно закрепленных форм сдачи ежеквартальной отчетности застройщиков в электронном виде, а также об отсутствии оперативности проведения контрольных мероприятий. Помимо этого следует обратить внимание на нормативы финансовой устойчивости, по которым оцениваются застройщики. Сейчас формально перенесенные из финансового сектора механизмы оценки явно не соответствуют структуре привлечения средств на девелоперский рынок.
До сих пор остается неотрегулированной деятельность ЖСК , которые на сегодняшний день являются скорее не кооперативами, а суррогатной формой застройщика для ухода от требований 214-ФЗ. В некоторых регионах надзорные органы стараются не вмешиваться в работу ЖСК, так как прямого указания для этого у них нет. Нет требований и к величине уставного капитала застройщиков – многомиллионные обороты до сих пор находятся в руках компаний с минимальным уставным капиталом.
Отдельно стоит отметить тенденцию самого последнего времени – существенный рост доли так называемых апарт-отелей, которые, юридически являясь коммерческой недвижимостью, тем не менее используются как жилые помещения. При этом требования 214-ФЗ на них не распространяются, и проектирование ведется без учета более жестких норм, установленных для жилищного строительства.
– Последние инициативы Минстроя повлекли за собой многочисленные обсуждения, зачастую с негативными оценками. Как вы к этому относитесь?
– Инициативы Минстроя в последнее время принято воспринимать в штыки, хотя, на мой взгляд, предлагаемый механизм использования номинальных счетов в действительности требует серьезного обсуждения.
Отпугивающее строителей условие банковского контроля за целевым использованием средств уравновешивается исключением расходов застройщиков на страхование ответственности или предоставлением банковской гарантии. Очевидно, что Минстрой рассматривает это предложение как дополнительный или даже альтернативный способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Поправки в 214-ФЗ, в которых описывается этот механизм, касаются привлечения застройщиками денежных средств. Их предлагается размещать в банках на номинальных счетах. Изменения опираются на 379-ФЗ от 21 декабря 2013 года, который предложил специальный вид номинального счета. Отличительной его особенностью стала, помимо прочего, обязанность банка контролировать использование владельцем счета (в нашем случае застройщиком) денежных средств в интересах бенефициаров (в долевом строительстве – покупателей квартир).
Естественно, здесь возникает вопрос о профессиональной компетентности банка в вопросах строительства, об алгоритме взаимодействия с застройщиками и о цене такого контроля. По некоторым оценкам, речь идет о 0,5-1% от суммы договора, а в качестве возможного дополнительного бонуса – о льготном кредитовании как девелопера, так и покупателей.
– Наиболее критикуемым стало заявление Минстроя о возможности перехода с 1 января 2015 года от схемы долевого строительства к финансированию возведения объектов через кредитные организации. Как можно прокомментировать это предложение?
– Такое заявление об отказе от долевки – далеко не первое, и к этому можно было бы уже и привыкнуть, если бы введение проектного финансирования не предполагало запретительные меры для других форм финансирования строительства.
К сожалению, в Министерстве считают, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно полностью замениться проектным финансированием с участием банков. При этом сумма задатка от будущего владельца квартиры не должна превышать 10% ее стоимости.
До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Здесь хотелось бы уточнить у авторов законопроекта: почему задаток составляет именно 10%, а не 15, 20, 30%? Ведь чем больше задаток, тем существеннее ответственность покупателя, а риски здесь могут быть защищены целевыми счетами.
И почему инвестор не может финансировать строительство посредством тех же номинальных счетов, перечисляя средства поэтапно на основании плана финансирования работ и отчетности о ходе строительства?
Проектное финансирование в духе Минстроя – дорогое удовольствие, и цена его возрастает пропорционально кредитной ставке. Мне кажется, что проектное финансирование не должно быть альтернативой коммерческому долевому строительству.
Наиболее интересным предложением остается возможность использования этой схемы для строительства жилья эконом-класса для льготных категорий граждан. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финансировании и привлечении средств населения и инвесторов. Тогда интерес банков будет более ощутим. Пока же, несмотря на общую внятность схемы, подобные венчурные проекты реализованы не были.
