Ипотека на пороге падения спроса

Всплеск спроса на ипотечном рынке заканчивается. Если в первом квартале 2014 года клиенты выстраивались в очередь за кредитами, то ближе к лету для сохранения объемов жилищного кредитования банкам придется прилагать серьезные усилия.

Ажиотаж проходит
В первом квартале 2014 года на рынке недвижимости, в том числе и в его ипотечном сегменте, наблюдался ажиотажный спрос. Например, по итогам квартала ВТБ24 выдал в Северной столице ипотечных займов на сумму 6,9 млрд руб. Это в 1,6 раза больше по сравнению с первым кварталом 2013 года. У Северо-Западного банка показатели выше – 8,6 млрд руб. (прирост в три раза). О взрывном увеличении числа сделок заявили и другие участники рынка.

Колебания на валютных рынках, непростая внешнеполитическая ситуация, а также активная позиция банков в сфере ипотечного кредитования – такие приведшие к скачку спроса факторы перечисляет генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу. Граждане стали спешно вкладывать накопления в недвижимость.

Читайте на БН.ру: Где купить однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн Полноценную однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн руб. внутри городской черты можно найти лишь в четырех новостройках. Зато в пределах «ближнего пояса» Ленинградской области такого предложения на первичном рынке в несколько раз больше.

Соответственно, на несколько месяцев изменились покупательские предпочтения заемщиков. По словам руководителя ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергея Гребенюка, прежде жилье оценивалось в первую очередь с точки зрения удобства для проживания и привлекательности местоположения. В последнее же время во главу угла покупатель начал ставить ликвидность квартиры. Заемщик стал чаще выбирать минимальный первый взнос.

А региональный директор банка DeltaCredit в Северо-Западном федеральном округе Ирина Илясова отметила, что в принципе многие заемщики заметно снизили требования к приобретаемым объектам. Лишь бы вложить деньги.

Можно ожидать, что на отдельные объекты первичного рынка недвижимости повышенный спрос продолжится до лета. Но в целом рынок входит в привычную колею. И аналитический отдел банка DeltaCredit не пересмотрел данный в начале нынешнего года прогноз, что по сравнению с 2013 годом ожидаемый рост рынка составит 15% (см. таблицу 1).

Это значит, что бум начала года компенсируется падением спроса летом и осенью. Иначе говоря, с началом лета соискатели ипотечных займов повысят свои требования к выставляемым на продажу объектам.

Подстелили соломку
Со своей стороны, банки, похоже, учли угрозу будущего снижения покупательской активности. Так, можно было ожидать, что из-за роста объема заявок кредиторы ужесточат условия их одобрения. Тем более что из-за экономических проблем страны банкиры находятся под давлением дефицита оборотных средств.

Однако серьезного ухудшения отношения банков к заемщикам не произошло. «Заметного ужесточения требований со стороны банков-партнеров мы не заметили: процент одобряемых кредитов не изменился», – говорит генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По словам Сергея Гребенюка, уровень отказов соискателям ипотечных кредитов, как и ранее, не превышает 7%.

Единственное, на что обратила внимание руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова, – банкиры стали больше внимания уделять долгам на кредитных картах клиентов: «Если заемщик выбрал на своей карте весь лимит, банк порой требует полного погашения этой задолженности. Иначе – не даст жилищный кредит».

Кстати, осторожность банкиров по отношению к долгам потенциальных заемщиков объяснима. По информации коллекторского агентства «Национальная служба взыскания», впервые за долгое время ипотечный рынок демонстрирует рост просроченной задолженности. Так, на 1 марта 2014 года объем задолженности по ипотечным займам составил 2,7 трлн руб., увеличившись с начала года на 3,6%. В среднем по стране просроченными являются 1,4% жилищных кредитов, но есть регионы, где доля просрочки заметно выше (см. таблицу 2).

Как напоминает старший вице-президент «Национальной службы взыскания» Сергей Шпетер, до минувшего января просрочка в абсолютном выражении падала. «Смена тренда к увеличению объема просрочки подтверждает переход банков к более активной выдаче ипотеки», – считает специалист.

В то же время общеэкономическая ситуация в стране не дает поводов рассчитывать на рост благосостояния среднестатистического россиянина. Это позволило бы гражданам оперативно избавляться от долгового бремени.

Таким образом, повышенное внимание банкиров к прежним долговым обязательствам соискателей и к их кредитным историям сохранится на рынке и в обозримом будущем. А в случае экономических потрясений в стране кредитная дисциплина может оказаться главным фактором, по которому банк будет принимать решение о выдаче ипотеки.

Галерея ипотечных заемщиков и должников
Эксперты «Национальной службы взыскания» подсчитали, что в работе коллекторских агентств страны сейчас находится порядка 6 млрд руб. ипотечных долгов. При этом портрет среднестатистического должника постепенно меняется.

Например, по сравнению с аналогичным периодом 2013 года среди должников увеличилась доля женщин (с 42 до 47%). И эти цифры мало отличаются от статистики по исправно выплачивающим проценты заемщикам (см. таблицы 3 и 4). Таким образом, ранее наблюдавшаяся на рынке ситуация, когда соискателями кредита мужчины выступали гораздо чаще женщин, почти исчезла.

Специалисты рынка отмечают и другие изменения среднестатистического портрета заемщика. Так, по словам начальника отдела ипотечных продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Натальи Деньговой, в отдельную категорию покупателей уже можно выделить заемщиков в возрасте старше 50 лет, хотя раньше такие клиенты были единичны. Отметим, что сегодня банки зачастую предлагают заемщикам «в возрасте» кредиты на более тяжелых условиях, чем молодым людям. Кроме этого, для пожилых россиян выше тарифы на обязательное страхование в рамках ФЗ «Об ипотеке». Соответственно, когда очереди схлынут, банки к таким клиентам «повернутся лицом».

Проще говоря, следует ожидать, что после окончания инвестиционного бума продолжится запуск нишевых ипотечных продуктов. Причем потенциальные группы могут формироваться по самым разным параметрам.

Например, как подсказывает руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова, сегодня определенную трудность представляет продажа квартиры из-под залога. Мобильность населения растет, средний срок проживания в одном объекте скоро сократится с десяти лет до пяти. То есть спрос на сопровождение сделок по продаже квартир, по которым не до конца выплачена ипотека, будет расти.

Появление соответствующих банковских продуктов – дело времени. В общем, рынок, где условия диктует банк, опять превратится в рынок, где выбор – за заемщиком. Как это было в 2013 году.

Таблица 1

Источник: DeltaCredit

Таблица 2

Источник: «Национальная служба взыскания»

Таблица 3

Источник: DeltaCredit

Таблица 4

Источник: DeltaCredit

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Алексей Александронок