Падение курса рубля в первом квартале 2014 года не могло не отразиться на торговой недвижимости. По данным Петростата, в течение первых трех месяцев 2014 года наблюдалось снижение показателей оборота розничной торговли. Если весь 2013-й год торговые обороты демонстрировали неуклонный рост, то в первом квартале 2014-го рынок «просел» в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года.
Скромное предложение
Оптовая и розничная торговля, а также сектор общественного питания в начале 2014 года несли потери. Петербуржцы начали меньше приобретать товары ширпотреба и реже посещать кафе и рестораны.
Менее всего шторм курса рубля сказался на шести районах Петербурга – Московском, Приморском, Центральном, Фрунзенском, Выборгском и Адмиралтейском. Эти районы традиционно опережают все остальные по количеству и качеству торговых площадей, и именно там предпочитает покупать жилье экономически активное население.
В структуре предложения по величине арендопригодных торговых площадей лидируют помещения площадью 10-25 тыс. кв. м, а вместе с объектами 5-10 тыс. кв. м они занимают порядка 65% рынка.
Масштабный ввод новых торговых площадей в 2013 году (особенно в четвертом квартале) и экономический спад в первом квартале 2014 года привели к росту среднего уровня «вакансии» в торговых центрах города.
К концу марта 2014 года вакантные площади составляли порядка 7,8%, что в среднем на 20% больше, чем в предыдущем отчетном периоде. Крупных сделок по аренде площадей в петербургских торговых центрах в первые три месяца текущего года заявлено не было.
Из всех событий рынка торговой недвижимости можно отметить только аренду 1834 кв. м продуктовым супермаркетом «Азбука Вкуса» в городе Всеволожске. Магазин откроется во втором квартале 2014 года и станет первым супермаркетом сети в Ленинградской области.
В целом значимых изменений арендных ставок в первом квартале 2014 года также не произошло. Как и в офисном сегменте, повышение цен в рублях связано с колебаниями курса валют и касается в основном отдельных объектов, где цены установлены в долларах и евро.
В случае выгодного месторасположения (Васильевский остров, Петроградская сторона, Невский проспект и площадь Восстания) ставки для арендаторов небольших помещений торговой галереи могут достигать 7 тыс. руб. за кв. м в месяц. А в отдельных случаях даже превышают данный порог.
Ближайшая перспектива
Эксперты предполагают, что в 2014 году в рамках досугово-развлекательной функции продолжится создание детских зон формата edutainment (образование через развлечение). «Среди них – сетевой интерактивный тематический парк австрийской сети Minopolis для детей от четырех лет. Он займет площадь порядка 5,2 тыс. кв. м в ТРЦ “Европолис”. Также развлекательный интерактивный центр для детей и подростков откроется на втором уровне ТРЦ “Радуга-Питер”», – рассказала БН управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина.
Помимо детского формата можно отметить интерактивный театр-музей архитектурных миниатюр «Мини-Петербург XVIII века» в ТК «Адмирал», который откроется над вестибюлем станции метро «Адмиралтейская».
В 2014 году на рынке Петербурга ожидается развитие продуктовых сетей. Планируются к открытию два магазина сети гипермаркетов «Бигбокс», три магазина «К-Руока» финской компании Kesko, не менее десяти супермаркетов «РеалЪ Свежие продукты» и гипермаркет «Лента» на участке площадью 3 га на Черниговской улице (Московский район).
Впрочем, это не более чем планы. Хорошо, если девелоперы реализуют хотя бы половину заявленных проектов. Ибо покупательская способность граждан России, и Петербурга в частности, падает. Продуктовые супермаркеты в новых жилых кварталах на окраинах Петербурга, безусловно, приживутся. Просто потому, что люди покупают продукты питания вне зависимости от кризисных ожиданий. А вот другие форматы торговли (мебель, строительные товары, бытовая техника и прочее) востребованы гораздо меньше.
Склады нарасхват
Петербургу по-прежнему не хватает качественных складских помещений. Общая стагнация на рынке коммерческой недвижимости привела к серьезному росту арендных ставок в этом сегменте. Долгосрочные договоры аренды нередко заключаются еще на стадии строительства объектов.
В первом квартале 2014 года не было введено ни одного спекулятивного объекта (под спекулятивными специалисты подразумевают площади для сдачи в аренду, а не для собственных нужд). По сравнению с показателями конца 2013 года в объектах класса «А» ставки выросли на 8%, в классе «В» – на 2%. «Арендные ставки поползли вверх. Но, вероятнее всего, рост будет остановлен с вводом новых площадей в последующих кварталах, – комментирует Ольга Шарыгина. – Объем ввода складских помещений в 2014 году может составить порядка 200 тыс. кв. м, но в целом это не решит проблему нехватки объектов».
Общий объем качественного предложения на рынке складской недвижимости Петербурга составляет 1585 тыс. кв. м, из которых свыше 60% относятся к классу «А». Крупнейшими объектами, по итогам первого квартала 2014 года, стали МЛП «Уткина заводь» (1-я и 2-я очереди) площадью около 188 тыс. кв. м и три очереди логопарка «Нева-Шушары» площадью более 138 тыс. кв. м.
На сегодняшний день более 30% спекулятивных складских площадей сосредоточены в Пушкинском районе, в основном в промзоне «Шушары». Еще порядка 40% распределяются между Выборгским, Московским районами города и Всеволожским районом Ленобласти.
По мнению экспертов NAI Becar, Петербург остро нуждается в крупных логистических парках. Одним из таких станет комплекс в Гатчинском районе (поселок Большие Колпаны), инвестором которого выступает ООО «Сфера услуг». Логистический комплекс разместится на участке 30 га и будет включать три терминала для складирования и транспортировки грузов. Одобрение проекта со стороны межведомственной комиссии инвестором получено. Сроки реализации проекта – 5-6 лет.
Второй крупный парк разместится на территории промзоны «Ижорские заводы». Компания «A+ Девелопмент» анонсировала покупку здания и земельного участка площадью более 13 га. Объект станет первым этапом в формировании индустриального парка «А+ Парк Колпино», в рамках которого планируется создание более 100 тыс. кв. м промышленно-складских помещений.
В начале 2014 года порядка 18 тыс. кв. м были арендованы в объектах, находящихся на этапе строительства и планируемых к вводу в 2014 году. В частности, группа компаний «О’Кей» подписала договор об аренде сухого склада площадью 15 тыс. кв. м в 3-й очереди логопарка «Осиновая роща», а компания Unior Professional Tools (европейский производитель ручных инструментов) заключила договор об аренде 2,9 тыс. кв. м в третьем корпусе индустриально-логистического комплекса Nord Way. Доля вакантных площадей держится на рекордно низком уровне: 5% – в классе «А» и чуть более 1% – в классе «В».
«При этом существенного роста уровня “вакансии” в течение 2014 года не ожидается, так как частично площади в новых объектах сданы в аренду на этапе строительства. Преобладают долгосрочные договора аренды», – отмечает Ольга Шарыгина.
К новым объектам, ввод которых запланирован на 2014 год, добавились производственно-складской комплекс площадью 14,3 тыс. кв. м, возводимый в промзоне «Шушары» по заказу ЗАО «Вюрт Северо-Запад», и холодильно-морозильный склад класса «А» общей площадью 9,5 тыс. кв. м в промзоне «Горелово», ввод в эксплуатацию которого намечен на второй квартал 2014 года.
«С учетом того, что объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, резкого роста доли вакантных площадей не ожидается. Объем сделок аренды в первом квартале 2014 года составил 20 тыс. кв. м, что превосходит результаты аналогичного периода 2013 года», – рассказал старший консультант департамента складской недвижимости Colliers International в Петербурге Алексей Пятков.
Несмотря на неопределенность финансово-экономической ситуации, девелоперы пока не отказываются от анонсированных ранее проектов. Рынок неспешно, но стабильно пополняется новыми площадями. При этом старые склады, особенно «холодильники» (хладокомбинаты советских годов), в последнее время заполняются от силы на треть, они не особенно востребованы. Зато качественное предложение, судя по всему, еще долго будет оставаться в дефиците.
