Новостройки Петербурга: лидеры роста цен

За год – с апреля 2013-го по апрель 2014-го – средняя цена предложения квадратного метра в новостройках Петербурга, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», выросла на 9,7% – с 85,5 тыс. до 93,8 тыс. руб. В ближнем поясе мегаполиса, где возводится четверть нового жилья, преимущественно – на бывших совхозных землях Ленинградской области, средние цены за тот же период выросли меньше – с 65 тыс. до 67,9 тыс. руб. То есть всего на 4,4%.

Так как официально уровень инфляции в РФ в 2013 году составил 6,5%, а реальный, как утверждают эксперты-экономисты, был выше раза в полтора, можно считать, что цены на строящуюся недвижимость на территории города стагнируют, а в области – даже снижаются.

Казалось бы, покупателям можно чувствовать себя спокойно и позитивно смотреть в будущее. Но тех, кто на протяжении нескольких лет присматривается к недвижимости и думает о приобретении квартиры на первичном рынке (это в том числе автор статьи), не оставляет ощущение, что плавные темпы повышения цен – не более чем средняя температура по больнице. И еще год-два назад за ту же сумму в рублях можно было купить «товар» лучшего качества и с более привлекательной локацией, чем сегодня.

Методом тотального обзвона
Чтобы проверить верность интуитивной оценки, посмотрим более внимательно на статистику БН. Сначала поясним, как именно собираются сведения о рынке. «Современное состояние петербургского рынка недвижимости таково, что информация о цене на самые дешевые объекты, размещенная в листингах и рекламе, как минимум неполная, а как максимум – неточная. У нас есть методы обработки такой информации. Однако самый точный способ – это стандартный метод “тайного покупателя”, а именно звонок или визит в строительную компанию или агентство недвижимости», – рассказывает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

Читайте на БН.ру: Где купить однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн Полноценную однокомнатную квартиру дешевле 2,5 млн руб. внутри городской черты можно найти лишь в четырех новостройках. Зато в пределах «ближнего пояса» Ленинградской области такого предложения на первичном рынке в несколько раз больше.

Сотрудники Центра раз в месяц обзванивают отделы продаж ЖК с вопросом об имеющихся в наличии самых дешевых квартирах разной «комнатности». После чего высчитывается минимальная стоимость квадратного метра для студий, «однушек» и так далее и сравнивается с показателями предыдущего периода.

Понятно, что данный метод изучения рынка небезупречен. Он не дает возможности учесть все нюансы. К примеру, если опрос совпадает с акцией, объявленной застройщиком, то в таблице фиксируется резкое снижение цены объекта. А по завершении акции, напротив, мы увидим ценовой скачок.

Сложно исключить влияние на результат таких «помех», как изменение стоимости однотипных квартир в зависимости от этажа. Предположим, в первую очередь в ЖК были выкуплены самые дешевые квартиры (например, расположенные на первом этаже дома). Тогда при следующем звонке выяснится, что цена аналогичной квартиры в этой новостройке будет на несколько процентов выше, даже если застройщик не пересматривал прайс в связи с более высокой степенью готовности объекта.

Наконец, нет никакой возможности просчитать различные маркетинговые хитрости. Некоторые компании на старте выставляют на продажу квартиры большей площади, придерживая самые ходовые маленькие однокомнатные и студии на потом. А иногда такой стратегии придерживаются отдельные менеджеры отделов продаж. Естественно, это несколько искажает объективную картину. Но в любом случае ежемесячный «замер» посредством обзвона компаний имеет безусловную ценность для конечного потребителя – он дает четкое представление, что и за какую сумму мог приобрести потенциальный покупатель в конкретный момент времени.

База данных Центра исследований и аналитики ГК «БН» весьма обширна. Чтобы сузить задачу, для статьи были выделены результаты по тем жилым комплексам, которые выводились на рынок в течение 2013-го – начале 2014 года. В графе «Первый обзвон» указан месяц, когда были получены первые сведения о ценах в новостройке (иногда очередной сбор данных совпадал с началом продаж квартир, иногда в соответствии с графиком проводился через две-три недели). Сравнив данные из этой графы с текущими ценами, мы видим, насколько подорожали сопоставимые по метражу квартиры в объектах разных застройщиков.

Дорогие бренды
Для внесения в таблицы (см. прикреплённые файлы) были выбраны десять жилых комплексов, динамика цен в которых наиболее заметно опередила среднерыночные показатели. На первый взгляд – выводы вполне ожидаемы. Чем ближе окончание строительства, тем больше дорожает жилье. К примеру, студии в расположенных рядом ЖК «Вена» и «Лондон» от Setl City на старте стоили почти одинаково – 1,87 и 1,81 млн руб. В первом комплексе, который сдается в конце этого года, к настоящему моменту они подорожали до 2,8 млн, а во втором, который вводится на полгода позже, только до 2,5 млн руб.

Но можно отметить и нечто неординарное. Раньше кривая стоимости квадратного метра в первые год-полтора поднималась медленно, взмывая вверх в последний год перед сдачей дома в эксплуатацию. Сейчас объекты, выведенные на рынок в конце прошлого – начале этого года и находящиеся на ранней стадии строительства, быстро прибавляют в цене. Хотя до их сдачи еще как минимум полтора года, стартовая стоимость успела за три-пять месяцев ощутимо подрасти. К примеру, однокомнатные квартиры в ЖК «Десяткино» (застройщик «Норманн») с декабря прошлого года подорожали на 37%, в ЖК «Олимпийский» от «Лидер Групп» с ноября прошлого года – на 31%, в «Новоорловском», который был выведен на рынок в январе этого года компанией «ЮИТ»,– на 27%.

«Изменение традиционного поведения ценовой кривой обусловлено ажиотажным спросом, охватившем рынок недвижимости минувшей зимой и в начале весны. Но так как это явление ситуативное, можно предположить, что в дальнейшем цены будут вести себя более привычно», – комментирует руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Еще одно наблюдение. В течение года заметно повысилась стоимость на те объекты, которые по какой-то причине изначально были выставлены в продажу по прайсам ниже рынка. Это относится к ЖК «Силы природы», квартиры в котором O2 Development предлагал по весьма лояльным ценам – год назад студию можно было купить от 1,13 млн руб. Вероятно, являющийся новичком на рынке застройщик решил таким образом «приучить» к себе покупателя, а год спустя повысил расценки на 26%. «Главстрой СПб» тоже выставил квартиры в ЖК «Панорама 360» по ценам ниже средних. Но уже по иной причине. Можно предположить, что компания хотела прощупать реакцию покупателей на неоднозначное место – близкое к центру города, но крайне запущенное. Судя по всему, отклик оказался позитивным и за полгода цены поднялись на 20%.

Но, похоже, определяющим фактором для удорожания объекта является отнюдь не близость его ввода в эксплуатацию и даже не местоположение. Лидерами роста цен становятся новостройки тех компаний, которые могут себе это позволить, – наиболее крупные, с известным брендом и пользующиеся доверием покупателей. К этой категории относятся финский застройщик «ЮИТ», «Главстрой СПб» и, безусловно, Setl City, чьи объекты на окраинах города прибавили за год в цене больше других.

Рынок жилья Петербурга. Цены 11-18 апреля

Рынок жилья Петербурга. Цены 4–11 апреля

Первичный рынок: период повышенного спроса

Вторичный рынок жилья: на чем цены успокоятся

Рынок жилья Петербурга. Цены 28 марта – 4 апреля

ЖК – лидеры роста цен на квартиры-студии (скачать)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»


ЖК – лидеры роста цен на однокомнатные квартиры (скачать)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
 

ЖК – лидеры роста цен на двухкомнатные квартиры (скачать)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок