Большинство владельцев жилья под максимальной доходностью понимают исключительно высокую арендную плату – чем больше взимается с жильцов, тем больше доход. Это вполне понятная житейская логика, но она имеет мало общего с бизнес-расчетами. А реальность такова, что в формуле максимальной доходности как минимум пять составляющих: размер арендной платы, длительность простоя, затраты на подготовку, расходы на текущую эксплуатацию и непредвиденные убытки. Ну а кроме того, не забудьте заплатить налоги.
Приятно считать будущие доходы
Попробуем составить формулу расчета дохода от аренды, а затем проиллюстрируем ее работу с помощью наглядного примера. Итак, в формуле максимального дохода (МД) мы увидим следующие составляющие:
– (А), размер арендной платы;
– (Пр), длительность простоя жилья за год (понижающий коэффициент);
– (За), затраты на подготовку к сдаче (дополнительный ремонт, меблировка и т. д.);
– (Эт), текущие траты на эксплуатацию квартиры (целевые взносы ТСЖ, замена лампочек, ремонт сантехники и пр.);
– (НУ), непредвиденные убытки (например, от коммунальных аварий).
Для тех, кто любит цифры, формула годового дохода будет следующей:
МД = (А × 12) – (А × Пр) – За – Эт – НУ
Легко заметить, что доходной частью является только один параметр (А), а все остальные уменьшают максимальную доходность. В формуле может быть и большее число расходных составляющих – например, арендодатель по закону еще должен заплатить налог с дохода в размере 13% или, как вариант, купить у городских властей патент на право заниматься этой деятельностью. Не все арендодатели сейчас делают это, но не факт, что такое положение дел останется навсегда.
Внимательный читатель может сказать, что в формуле цены нет никаких упоминаний о расходах на коммунальные услуги. Да, это так. Практика рынка жилой аренды сегодня такова, что коммунальные услуги обычно оплачиваются нанимателем сверх арендной платы и средства, по сути, не попадая в карман собственника, просто передаются в управляющую компанию. В рекламных объявлениях это обозначается легко узнаваемым «+КУ». Во многом такому состоянию дел поспособствовали сами коммунальщики, регулярно повышающие тарифы на ЖКХ. Соответственно, собственники не могли корректно учесть расходы на ЖКХ в цене аренды, а повышать ее по несколько раз в год – прямой путь к конфликтам с жильцами. В целом такой подход вполне согласуется с европейской практикой, где арендатор не просто сам несет все расходы на ЖКХ, но зачастую при длительной аренде еще и обязан переоформить на себя договоры с поставщиками воды, газа и электричества. Хотя, разумеется, из этого правила оплаты коммунальных услуг есть и исключения. В сегменте комнат плата за ЖКХ и сейчас нередко включается в цену аренды, особенно если в коммунальной квартире пока не установлены приборы учета.
Пример в студию
А теперь информация для тех, кто не любит формулы, а предпочитает взглянуть на примеры. Попробуем наглядно показать в цифрах влияние разных параметров, посчитав несколько вариантов сумм годового дохода. Возьмем для простоты изложения любой из корпусов ЖК «Северная долина» у станции метро «Парнас». Этот комплекс интересен нам тем, что там сдается большое количество однотипного жилья. При этом, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в апреле 2014 года ценовой разброс на аренду «однушек» лежал в пределах 16-25 тыс. руб. в мес. с преобладанием предложений за 20-21 тыс. руб. в мес. Стройка продолжается, вводятся новые очереди, и при сдаче очередного дома в эксплуатацию на рынок аренды практически одномоментно выбрасываются десятки, если не сотни, совершенно одинаковых квартир, различающихся только этажами и номерами подъездов.
Сравним доходность от аренды трех схожих по площади (36-38 кв. м) и планировке однокомнатных квартир, даже расположенных в одном подъезде друг над другом. Первую квартиру владелец решил сдавать с ремонтом от застройщика «как есть», назовем этот вариант «Эконом». Две другие квартиры будут отличаться теми или иными улучшениями, которые внес каждый из владельцев, и эти варианты назовем «Эконом+» и «Комфорт». Соответственно, их владельцы учли свои затраты в размере арендной платы. Для простоты расчетов предположим, что время на подготовку квартир к сдаче затрачено примерно одинаковое и все три квартиры вышли на рынок одновременно.
Для дальнейшего упрощения предположим, что текущие затраты (Эт) на эксплуатацию квартиры и участие в благоустройстве общедомовой собственности у всех владельцев были одинаковы и условно составляли 5 тыс. руб. в год. В целом это вполне реальное допущение, если квартиры расположены в одном доме. Риск непредвиденных убытков (НУ) все хозяева минимизировали, застраховав свое жилье перед сдачей. Страховой полис на сумму 250-300 тыс. руб., защищающий имущество, отделку и гражданскую ответственность перед третьими лицами (к примеру, перед соседями снизу), наши герои приобрели за 1,5 тыс. руб. в год. Это, конечно, сильное допущение, так как в России страхуется не более 2-3% жилья, но сдача жилья в аренду – это именно тот случай, когда лучше потратить небольшие деньги на страховку, чем находиться под угрозой многотысячных убытков, если нерадивые съемщики зальют и вашу квартиру, и соседскую. Итого эти две составляющие (Эт + НУ) складываются в 6,5 тыс. руб. ежегодно.
Владелец квартиры «Эконом» совсем не стал тратиться на дополнительный ремонт, укомплектовал квартиру «бэушными» диваном и шкафом от родителей, на кухню привез с дачи столик и пару табуреток, купил по объявлению старую электроплиту и пару кухонных шкафчиков, повесил самые дешевые светильники. На эту подготовку он истратил всего 10 тыс. руб., и за неделю квартира нашла своего арендатора за 18 тыс. руб. в месяц.
В квартире «Эконом+» владелец купил и смонтировал недорогую кухню из рядом расположенного магазина «IKEA Парнас», сделал попытку создать некоторый уют за счет красивых гардин, шкафчиков и зеркал в санузле, повесил светильники, меблировал прихожую небольшим комодом. Кровать и шкаф он также не покупал, а выделил из «семейных запасов». На эту подготовку он истратил 70 тыс. руб. и назначил арендную плату 21 тыс. руб. в мес. – около 30% предложений подобных квартир на Парнасе приходится именно на этот ценовой сегмент.
Чтобы найти первого арендатора, пришлось потратить две недели, а затем в течение года арендатор еще раз менялся. Итого три недели простоя за первый год аренды.
Больше всех на уют и подготовку к сдаче потратился владелец третьей квартиры – варианта «Комфорт». Он тоже понимал, что для сдачи совсем необязательно иметь хороший ремонт, но в своих улучшениях пошел дальше второго варианта. В санузле он положил кафель, установил недорогую душевую кабину, купил новый диван и шкаф. В остальном его улучшения были аналогичны варианту «Эконом+». Общие затраты достигли 150 тыс. руб., что, впрочем, тоже относительно немного для новоселья. С трудом, но ему удалось сдать квартиру за 23 тыс. руб. в мес. после целого месяца поисков. При этом владельцу пришлось пойти на значительные компромиссы с жильцами, которые въехали с маленьким ребенком, котом и собакой. Как сказали сами жильцы, они вынужденно переплачивают, так как никто другой не захотел их брать с животными.
Цифры не лгут
Результаты расчетов максимальной доходности сдачи этих квартир в аренду на горизонте до пяти лет представлены в таблице. Для реалистичности сюжета добавим еще небольшой простой всех квартир в течение одной недели (0,25 месяца) в каждый из последующих лет сдачи.
Интересная картина открывается, не правда ли? Самый экономный владелец получил и самый больший доход за первый год, хотя арендная плата была самой низкой. Владелец квартиры с небольшими улучшениями догнал вариант «Эконом» только за два года, а владелец квартиры «Комфорт», лучше всех позаботившийся о жильцах, и по итогам второго года оставался в аутсайдерах, несмотря на высокую арендную плату.
На горизонте пяти лет, когда уже можно говорить об амортизации всех вложений, изначально сделанных в мебель и отделку, варианты «Комфорт» и «Эконом+» все-таки показали лучшую общую и среднегодовую доходность. Однако цифры превышения дохода над вариантом «Эконом» очень незначительны, не более 10-13%. Ведь мы сделали допущение о равенстве всех текущих затрат Эт + НУ в сумме 6,5 тыс. руб. ежегодно. А владелец квартиры «Комфорт» по легенде сдал свое помещение жильцам с животными (и с детьми), что ведет к более быстрому износу отделки и мебели. Значит, у него могут быть выше текущие расходы Эт на поддержание нормального состояния квартиры. В реальности он мог, конечно, не брать таких жильцов, но тогда был бы более длительный простой, так как стоимость аренды выше среднего уровня, а в массе своей жильцы все-таки предпочитают экономить.
Сухой остаток – вложения в повышенную комфортность жилища оправданны, только если вы будете там жить сами. А с точки зрения аренды самый простой вариант в стиле «чистенько, но бедненько» – в подавляющем числе случаев оптимален по возможностям достижения максимального дохода от этого конкретного жилища. Его легче сдать, время простоя без жильцов минимально, так же как минимальны и вложения в подготовку такого бюджетного жилья к сдаче.
Расчет дохода от аренды однокомнатной квартиры за 5 лет (скачать)
|
|
