– Многие ждали, что прошедшая зима принесет рынку земельных участков стагнацию. Как вышло на самом деле? И в каком состоянии находится он сегодня, в середине весны?
– Говоря о тенденциях загородного рынка, трудно оперировать какими-то средними показателями. Состав проектов, находящихся сейчас в продаже, очень неоднороден – коттеджные поселки сильно различаются по местоположению, размеру, концепции, уровню цен и т. д. И темпы продаж в них, естественно, разные.
Сезонный фактор уже не играет серьезной роли. В качественных проектах с продуманной концепцией и адекватными ценами сделки заключаются круглый год, другие поселки зачастую не пользуются спросом и в разгар сезона. Все очень индивидуально.
Поводов говорить о стагнации я не вижу. Рынок очень живой – так было прошедшей зимой, таково положение дел и сегодня. Новые проекты продолжают поступать в продажу, неудачные уходят с арены. В целом конкуренция усиливается, в борьбе за клиента девелоперы стараются улучшить качество своего продукта.
– Рынок, безусловно, продолжает пополняться новыми проектами, но уже не так активно, как раньше. В 2012 году, я помню, каждый месяц открывались продажи в 10-15 поселках.
– Условия выхода на земельный рынок стали более жесткими. В последние годы коттеджные поселки создавали все кому не лень. Скажем, на то, чтобы изменить разрешенное использование земли, сделав ее пригодной для дачного строительства, уходило всего два-три месяца. Процедура была достаточно простой: будущий девелопер обращался в местную администрацию, которая могла поменять статус земли после проведения публичных слушаний.
Но с прошлого года Министерство регионального развития РФ ужесточило правила игры. Теперь все земельные «метаморфозы» возможны только через внесение поправок в генеральные планы поселений. Но еще не везде они приняты. А если генплан и есть, никто не будет менять его ради одного девелоперского проекта. Депутаты собирают заявки от участников рынка, формируют пулы поправок и лишь затем вносят изменения.
Таким образом, на смену категории земельного массива теперь может уйти год и даже несколько. Профессиональных девелоперов, чья деятельность спланирована на пять-шесть лет вперед, думаю, это не смутит. А те, кто хотел заработать на земельном рынке легких денег, скорее всего, предпочтут другие виды бизнеса. Правда, следует учитывать, что удлинение сроков реализации девелоперских проектов и связанные с этим издержки могут привести к росту цен на качественную загородную недвижимость.
– Один из последних трендов загородного рынка – массовое строительство таунхаусов. Их стали возводить даже те компании, которые раньше занимались исключительно земельным девелопментом. Считаете ли вы эту тенденцию позитивной и планируете ли сами строить сблокированное жилье?
– Когда на загородном рынке активно строятся и продаются загородные дома, таунхаусы, малоэтажные комплексы, это говорит о его зрелости, о высокой платежеспособности покупательского спроса.
К сожалению, мы пока далеки от этого. В период экономического кризиса 2008-2009 годов, когда доходы населения снизились, основной спрос сместился в сегмент инженерно подготовленных участков без подряда. Для покупателя приобретение земли под самостоятельную застройку является способом растянуть затраты во времени. Человек покупает участок, потом, когда появляются свободные средства, закладывает фундамент, далее возводит стены, кровлю (то есть теплый контур) и т. д.
А поскольку никаких кардинальных улучшений экономической ситуации за последние годы не случилось (скорее наоборот), участки без подряда еще долго будут оставаться самым востребованным товаром на загородном рынке.
Что касается массового строительства таунхаусов, то, как правило, речь идет о жилье с очень низкими потребительскими свойствами. Единственный плюс такой недвижимости – крайне низкая цена. Сейчас таунхаусы эконом-класса хорошо продаются, но в перспективе мы получим густонаселенные депрессивные загородные кварталы. Поэтому наводнение рынка дешевыми сблокированными домами едва ли можно считать позитивной тенденцией.
К слову, мы тоже в ближайшее время планируем построить несколько таунхаусов в своем коттеджном поселке «Кавголовское озеро» (Токсово, Всеволожский район). Но это будут достаточно просторные секции комфорт-класса. Такие объекты не являются объектом массового спроса.
В перспективе, возможно, будем развивать свое строительное подразделение. Но земельный девелопмент был и останется для нас основным.
– Ваша позиция по таунхаусам понятна. А как насчет малоэтажных комплексов квартирного типа, которые в последнее время появляются в Ленобласти? Их качество тоже оставляет желать лучшего?
– Вовсе нет. Чаще всего возведением малоэтажных комплексов занимаются известные городские застройщики, для которых очень важно поддерживать репутацию на высоком уровне. Поэтому такие загородные объекты, как правило, отличаются продуманностью концепций, комфортными планировками квартир, грамотным зонированием территории.
Но, хотя объем предложения малоэтажного жилья растет, все равно это пока капля в море загородного рынка. Основную долю загородного предложения, повторюсь, составляют не таунхаусы и уж тем более не квартиры, а земельные участки без подряда.
– А каков социальный портрет покупателя земельного участка?
– По нашему опыту, до 90% покупателей земли под самостоятельную застройку – это семьи с детьми, имеющие доход 80-100 тыс. руб. в месяц. Как правило, у них есть в собственности городская квартира.
Для приобретения загородного участка они нередко берут ипотечный кредит, а в качестве первоначального взноса используют деньги, вырученные от продажи квартиры или комнаты, оставшейся от родственников, либо просто имеющиеся накопления.
– Скажите, а люди сейчас приобретают участки исключительно для личного пользования или инвестиционные покупки тоже совершаются?
– Инвесторов, планирующих заработать на росте стоимости земли, в настоящее время почти нет. Все понимают, что если участки и будут дорожать, то очень скромными темпами. Зато некоторые приобретают участок, чтобы построить на нем дом и сдавать в аренду.
– Интересно... Я как раз недавно в одной из публикаций рассчитал примерный доход от сдачи построенного коттеджа в аренду. Получилось, что вложения окупаются примерно через 7,5 лет.
– Даже быстрее. Если место выбрано правильно, вложения можно окупить за пять-шесть лет. Я знаком с предпринимателем, который построил уже восемь домов во Всеволожском районе и успешно сдает их в аренду.
– Каков ваш прогноз развития ситуации на рынке земельных участков в 2014 году?
– Я думаю, в плане продаж это будет достаточно спокойный год, без ажиотажа и без резких провалов. Но это касается в первую очередь профессиональных участников рынка. Предложение участков по-прежнему во много раз превышает спрос. Так что выживут сильнейшие, а дилетанты вынуждены будут покинуть поле игры.
