В 2013 году в Петербурге отмечен рекордный ввод офисных площадей. Как сообщается в аналитическом отчете Colliers International, было введено 17 бизнес-центров классов А и В общей площадью около 200 тыс. кв. м. А на 2014-й офисных площадей в этих сегментах запланировано еще больше – почти 230 тыс. кв. м. Три объекта (примерно 50 тыс. кв. м) введены уже в первом квартале: два здания сети «Сенатор» в Петроградском районе и бизнес-центр «Электро» – в Московском.
Мечтать не вредно
В списке заявленных на текущий год проектов преобладает класс А. Девелоперы предпочитают строить дорогие, фешенебельные бизнес-центры. Например, сданный в начале года «Электро» со дня на день ожидает получения «зеленого» сертификата BREEAM.
Вообще, сертификация в области «зеленого» строительства очень трудно приживается на российском рынке жилья, зато востребована в коммерческой недвижимости. Сегодня в Петербурге международный «зеленый» сертификат (BREEAM или CREDO) имеет всего один строящийся жилой комплекс – «Триумф Парк». Еще два готовятся к сертификации. Зато все больше бизнес-центров высокого класса девелоперы стремятся официально зарегистрировать как экологичные, энергоэффективные здания, соответствующие всем самым жестким европейским требованиям к технологии строительства.
Причина понятна. Дорогое предложение, которого в Северной столице становится все больше и больше, не по зубам не только малому, но часто и среднему бизнесу.
Девелоперы рассчитывают на иных арендаторов – это крупные зарубежные, прежде всего европейские, компании, для которых «зеленый» сертификат уже давно настолько привычен, что воспринимается как нечто безусловное. Они ни за какие дисконты не станут селить своих сотрудников в здания, не имеющие «зеленого» сертификата.
Владельцы сверхсовременных бизнес-центров, одетых в стекло, напичканных инженерией нового поколения, имеющих запас парковочных мест, которых хватает не только арендаторам, но и посетителям, рассчитывают на крупные международные компании и, конечно, на наш российский Газпром, с которым, как известно, сбываются мечты.
Действительно, различные структуры Газпрома в последние годы занимали самые дорогие площади. Например, одним из крупнейших арендаторов в районе Пулково не так давно стала компания «Газпром инвест». Однако после завершения строительства небоскреба в районе Лахты монополист соберет свои подразделения под одну крышу. В результате освободятся площади в уже существующих офисных зданиях. Дорогого предложения станет еще больше. Но это не останавливает девелоперов: они продолжают строить новые бизнес-центры высокого класса.
Петербург класса А
Помимо зданий «Сенатора» и «Электро» в первом квартале состоялось официальное открытие двух корпусов первой очереди комплекса «Невская ратуша», введенных в эксплуатацию в конце 2013 года. В итоге общий объем предложения на рынке офисной недвижимости Петербурга достиг 2,1 млн кв. м (для классов А, B+, В), а с учетом класса С – 3,3 млн кв. м.
Как отмечают эксперты NAI Becar, спрос на офисы в первом квартале 2014 года отвечает тенденциям, обозначившимся в конце прошлого года. Продолжается рост уровня вакансии в классе А, он составляет сегодня 18,2%. Новые бизнес-центры данного класса, введенные в 2013 году и начале 2014-го, заполняются арендаторами достаточно медленно. Уровень вакансии в них может достигать 30%.
Вакансия в классе В+ снижается и равна 7%, в классе В – 9,2%. «Наиболее низкий уровень вакансии характерен для класса С – 3,2%. Такие объекты представлены во всех районах города и пользуются спросом среди арендаторов за счет невысоких ставок аренды и мелкой нарезки помещений», – отмечает Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar.
В 2014 году рост рынка офисной недвижимости продолжится – ожидается ввод еще пятнадцати новых офисных зданий. Специалисты ждут обострения конкуренции, поскольку в списке заявленных проектов преобладает класс А – наименее востребованный сегмент, который будет заполняться не слишком хорошо. «Уже сейчас мы видим, что объекты, арендная политика в отношении которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов, сталкиваются со сложностями в реализации. В то же время заполнение качественных объектов, обладающих адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими, темпами», – отмечает руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Лилия Еременко.
Специалисты не отмечают особенных изменений в ставках аренды на рынке офисной недвижимости высокого класса. «Заметный скачок курса валют в начале года незначительно повлиял на ценовую политику на рынке офисной недвижимости, так как ставки установлены преимущественно в рублях», – говорит Наталья Скаландис. Так, в классе А арендные ставки снизились на 3%. С учетом НДС и эксплуатационных расходов ставки в данном сегменте равны 1,5 тыс. руб. за кв. м. В классе В+ рост арендных ставок по сравнению с концом 2013 года составил 2-4%. Средние арендные ставки в этом классе равны 1,28 тыс. руб. за кв. м. В бизнес-центрах класса В можно сегодня арендовать помещения в среднем за 950 руб. за кв. м, в классе С – за 830 руб.
Пересмотр и переезд
Минимальная площадь помещений, сдаваемых в аренду, в классе А – 22 кв. м, в классах В+ и В – 13-15 кв. м. Максимальные по площади объекты достигают 3 тыс. кв. м – некоторые компании предпочитают снимать площади этажами.
Во втором квартале 2014 года к вводу запланировано около 60 тыс. кв. м арендопригодных офисных помещений, из которых чуть более половины придется на класс А, остальное – на класс В. С учетом результатов первого квартала общий объем ввода за год, вероятно, снова составит более 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
Еще одним способом конкурентной борьбы может стать пересмотр договорных отношений с арендаторами в пользу заключения долгосрочных договоров аренды. О таких намерениях уже заявили ряд компаний. Например, сеть петербургских бизнес-центров «Сенатор» намерена заключать контракты сроком от трех до десяти лет.
«Когда только заявлялись проекты всех этих сверхмодных бизнес-центров, о надвигающемся кризисе никто особенно не думал, – говорит главный аналитик ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашев. – Бизнес пережил 2008 год и оптимистично смотрел вперед. Класс А действительно строится у нас в огромных объемах, казалось бы мало востребованных. Однако второй столице нужны именно такие бизнес-центры».
Процесс переселения арендаторов из дешевых бизнес-центров в более качественные объекты уже идет. Правда, многие ищут здания с мелкой нарезкой площадей, которую могут предоставить лишь объекты классов В и С. Но свободные площади там в дефиците. Зато класс А, где офисы размером со школьный спортзал, на скромные запросы малого и среднего бизнеса ответить вряд ли способен.
График 1
График 2
График 3
Источник: компания NAI Becar
