Самара вошла в тройку лидеров

Самарский рынок торговой недвижимости стремительно растет: ежегодно несколько компаний заявляют о планах строительства новых объектов. По сведениям корпорации Becar, на сегодняшний день на одну тысячу жителей города приходится около 420 кв. м качественных торговых помещений. По данному показателю Самара уступает только Екатеринбургу и Петербургу.

Татьяна Гудименко, аналитик компании DTZ, считает, что рынок торговой недвижимости Самары находится на стадии активного развития. Действительно, сегодняшний уровень обеспеченности объектами торговой недвижимости жителей Самары в большой степени – результат развития рынка последних трех-четырех лет, когда ежегодно вводилось более чем по 100 тыс. кв. м торговых площадей. Преимущест-венно это были торговые комплексы различного масштаба. Меньшую долю составляли помещения в новых строящихся жилых домах и объекты, появляющиеся на рынке путем перевода площадей из жилищного фонда в нежилой. Если в 2002 году суммарное количество сдаваемых в аренду торговых площадей в торговых центрах составляло 113,5 тыс. кв. м, то к концу 2006 года эта цифра возросла до 440 тыс. кв. м в сегменте универсальных ТЦ и до 125 тыс. кв. м – в сегменте специализированных.

Привет из прошлого

Естественно, что большая часть торговых помещений в Самаре на данный момент представлена площадями в торговых центрах и комплексах. По данным аналитического центра компании «ИНДЭСТ-Development», сейчас в Самаре насчитывается 46 торговых центров. При этом объектов современного образца в городе не более 20. И площадь только трех из них превышает 20 тыс. кв. м. Это мегакомплекс «Московский» (120 тыс. кв. м), «МегаСити» (58 тыс. кв. м) и «ПаркХаус» (54 тыс. кв. м). К крупным и качественным объектам эксперты относят также ТЦ «Империя» (20 тыс. кв. м), «Фрегат» (17 тыс. кв. м), «Русь-на-Волге» (15 тыс. кв. м).

Среди действующих сегодня самарских ТЦ, констатирует Татьяна Гудименко, превалируют здания старой постройки, реконструированные и перепрофилированные из производ-ственных и административных помещений. Такие торговые центры не относятся к объектам высокого качества. По внутренней организации они похожи на торговые здания старой постройки: мелкое секционное деление, без сопут-ствующей инфраструктуры. Многие из них являются не полностью торговыми, а представляют собой торгово-офисные комплексы. Собственники таких низкокачественных строений, стремясь минимизировать риски, максимально диверсифицируют свой бизнес и «миксуют» торговые и офисные помещения в рамках одного проекта.

Данные торговые центры, или – как их еще называют – ТЦ первой волны, отмечает Юлия Турыкина, руководитель отдела по операциям с недвижимостью ООО «Инвестиционная компания «Поволжье», появились в центре города. А потому, не претендуя на уникальность дизайнерских решений и концепций, эти проекты были просто «обречены на успех» – благодаря своему местоположению. Более того, многие из них – за счет удачного размещения – и сейчас не испытывают проблем с подбором арендаторов.

С 2005 года активно стали развиваться районные и локальные торговые объекты. Как правило, торговые центры такого рода обслуживают горожан, проживающих в зоне пешеходной доступности (например ТЦ «Апельсин», «Орбита», «Пирамида», «Поляна»). Площадь этих комплексов варьируется от 5 до 10 тыс. кв. м, в качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый сетевик («Перекресток», «Пятерочка») или супермаркет электроники («Сателлит»).

Сегмент локальных ТЦ, в большин-стве своем расположенных в густонаселенных спальных районах, считается сейчас достаточно перспективным, несмотря на тенденцию к укрупнению форматов торговых объектов. Потому что небольшие торговые центры служат цивилизованной альтернативой районным рынкам.

ТЦ второй волны

По мнению специалистов, ударным для самарского рынка торговой недвижимости стал 2006 год – как по количеству, так и по качеству введенных в это время объектов.

В первом полугодии 2006-го были открыты ТЦ «МегаСити» (58 тыс. кв. м, второй проект местной девелоперской компании «Виктор и Ко») и гипермаркет Castorama (11,5 тыс. кв. м). По словам представителей компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, которая разрабатывала концепцию и осуществляла сдачу площадей ТЦ «МегаСити», объект этот ориентирован на молодежную аудиторию. Именно поэтому находится он рядом с несколькими учебными заведениями.

Во втором полугодии 2006 года на рынок вышли ТЦ «Молот» (3 256 кв. м, компания «Форра»), мультибрендовый бутик «СУМ» (общей площадью 4 тыс. кв. м). Была сдана вторая очередь «Парк-
Хауса» (34 тыс. кв. м, компания Mall Management), в результате чего объект из ТЦ переформатировался в торгово-развлекательный комплекс (ТРК) с общей площадью 54 тыс. кв. м.

Активно развивается сейчас сегмент специализированных комплексов. Так, только в 2006 году к существующим мебельным центрам, таким как «Семь гномов», «Мегастрой», CastoramaМебель и «МегаМебель-2», «Интермебель», «Планета мебели», прибавился ТЦ «Мягкофф» (15 тыс. кв. м) и вторая очередь ТЦ «Интермебель» (около 15 тыс. кв. м). Расширила свои площади и «Планета мебели» – с 6 до 10 тыс. кв. м. Концепция этих объектов существенно отличается от торговых центров общего назначения. Например, внутренние площади таких комплексов обустроены по принципу «открытого простран-ства» (open space).

На сегодняшний день известно о 15 проектах строительства торговых и торгово-развлекательных центров в Самаре. Их общая площадь составит порядка 606 тыс. кв. м. В частности, компания «РосЕвроДевелопмент» работает над реализацией проекта ТРЦ «Планета» (120 тыс. кв. м), который будет расположен на пересечении Московского шоссе и ул. Энтузиастов. Консультантом проекта выступает компания DTZ. Также к наиболее крупным можно отнести ТРК «Мега» (130 тыс. кв. м, инвестор/девелопер – IKEA), ТЦ «Бристоль» (55 тыс. кв. м, компания «Аттис»), ТРЦ на пересечении улиц Солнечной и 5-й просеки (53 тыс. кв. м, ГК «Берег»), ТРК в районе пересечения улиц Аврора и Антонова-Овсеенко (около 90 тыс. кв. м, девелопер – «Виктор и Ко»), «Седьмой континент» (40 тыс. кв. м), ТРК «Рубин» (40 тыс. кв. м, компания «Рубин») и ТРК «Мост» (27,2 тыс. кв. м, компания «Форра») на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова. Большин-ство из объектов планируются к сдаче в 2008–2009 годах.

Стрит-ритейл

Качественно иной сегмент рынка торговой недвижимости представляют обособленные торговые помещения – отдельно стоящие или встроенно-пристроенные. Это либо торговые точки формата «магазин у дома», либо бутики (где представлены известные бренды), либо сетевые магазины (продуктовые супермаркеты, сетевые магазины электроники и бытовой техники).

С точки зрения типа объектов, в данном сегменте торговой недвижимости – стрит-ритейле – можно выделить несколько групп. В одну группу попадают площади на первых этажах жилых зданий старой постройки, изначально спланированные и построенные как магазины. Во-вторых, в отдельную группу следует выделить торговые помещения во вновь возведенных жилых домах, потому что это уже другая концепция. Помещения до третьего этажа в проектах современных жилых зданий и комплексов достаточно часто отводят под офисы и торговлю.

В значительной мере сегмент стрит-ритейла пополняется также за счет перевода жилых помещений на первых этажах домов в нежилой фонд. Несмотря на то что освоение этого сегмента идет уже давно, по мнению специалистов, перспективы развития самарского рынка в данном направлении еще есть. Практически полностью освоены первые этажи жилых зданий только на центральных магистралях и главных улицах города.

Павильоны – как формат торговли – постепенно вытесняются с рынка. Ведь, как объясняет Леонид Дубман, сейчас идет укрупнение бизнеса, некая его европеизация во всех его составляющих. В павильонах по-прежнему выгодно сегодня размещать сети сотовой связи, аптеки и некоторых других ритейлоров, продукция и услуги которых рассчитаны на случайного покупателя. Все еще достаточно широко представлены в Самаре вещевые и продуктовые рынки.

Торговая география

Рынок торговой недвижимости в Самаре, отмечает Татьяна Гудименко, географически развит весьма неравномерно: есть «очаги», в которых несколько крупных торговых объектов располагаются рядом, а есть еще совсем не освоенные районы. Наиболее насыщены торговыми площадями в Самаре две основные транспортные магистрали города – Ново-Садовая улица и Московское шоссе. Здесь сосредоточено большинство крупных торговых центров и широко представлен сегмент стрит-ритейла. Практически все первые этажи жилых зданий в этой зоне заняты под торговлю и сферу услуг. Насыщены встроенно-пристроенными торговыми площадями также улицы Гагарина, Победы, Революционная и некоторые другие территории.

Отдельно стоит сказать об улицах Куйбышева и Ленинградской, которые отличаются от перечисленных торговых «коридоров». Здесь начиная с 2005 года активно формировалась бутиковая зона: открылся чешский монобрендовый магазин Kenvello, магазины федеральных сетей Be Free, Sela, Glance, сетевые магазины Savage, Zena, бутики Beatrice и No One.

Дефицит магазинов на проходных улицах города стимулирует сейчас активное развитие внутриквартального сектора торговой недвижимости. Кроме того, как говорит Игорь Рязанов, финансовый директор офисного центра «Информатика», происходит расширение рынка торговых площадей за счет освоения спальных, периферийных, районов. Здесь быстро растет число коммерческих помещений на первых этажах жилых домов, развивается формат «магазин у дома» и появляются многочисленные локальные торговые центры. Ведь есть достаточно большое количество мелких организаций и компаний, для которых престижность места не столь важна, а иногда не требуется и высокой проходимости. Географическая неравномерность самарского рынка торговой недвижимости, таким образом, постепенно начинает сглаживаться.

Продажа-аренда

К продаже в Самаре предлагается весьма ограниченное количество торговых объектов (в целом – не более 30 тыс. кв. м). И преимущественно это встроенно-пристроенные помещения. Площади в торговых центрах на продажу практически не выставляются, здесь преобладает аренда. «Реализуют площади только некоторые небольшие ТЦ, такие, например, как «Каскад». Ведь большинство из них возводятся на заемные средства, – поясняет Леонид Дубман. – Стоимость квадратного метра в таких объектах находится на уровне $3–4 тыс.».

Средняя цена продажи торговой недвижимости в Самаре сейчас составляет $1,65 тыс. за кв. м. В бутиковой зоне торговое помещение можно приобрести по цене $3–4 тыс. за кв. м. В местах с высокой проходимостью, расположенных на центральных магистралях города, стоимость торговых объектов, по мнению специалистов, часто неоправданно завышена. Так, например, на ул. Ново-Садовой на участке от ул. Челюскинцев до ул. Полевой цена 1 кв. м доходит до $5–6 тыс.

Сегмент аренды уже в течение длительного времени демонстрирует нисходящую динамику в плане экспонируемых площадей, что свидетельствует о дефиците на данном рынке. Сейчас открыто предлагается к найму около 58 тыс. кв. м торговых площадей. Но при этом следует понимать, что в действительности рынок аренды значительно больше. Основная часть помещений – почти все площади крупных торговых центров – сдается федеральным операторам, и, соответственно, информация об объектах не поступает на самарский рынок.

Стоимость аренды торговых объектов варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. «Внутриквартальные торговые помещения сдаются внаем примерно по $20–30 (500–750 руб.)  за кв. м в месяц; площади под продуктовые супермаркеты – до $30 (750 руб.) за кв. м; помещения на первой линии домов центральных магистралей – по $30–60; объекты, расположенные в бутиковых зонах, – по $60–130 за кв. м; помещения в ТЦ и ТК – от $60 до $200 за кв. м», – констатирует Леонид Дубман. На центральных магистралях, где уже практически все занято коммерческой недвижимостью, цена найма торговых помещений достигает $120 за кв. м в месяц. На менее «раскрученных» транспортных магистралях, таких как улицы Победы, Гагарина, ставка аренды, как правило, не превышает $40 за кв. м в месяц.

Рост цен на торговые площади в прошлом году составил порядка 38%. Арендные тарифы поднялись менее ощутимо – примерно на 15%. Хотя в 2007 году не будет сдано практически ни одного крупного проекта, риэлторы не ждут серьезного роста цен. Они объясняют это тем, что рынок насыщен и предложений хватает. Некоторые ТЦ начинают испытывать недостаток арендаторов – из-за возрастающей на рынке конкуренции. В ближайшие два-три года, считает Татьяна Гудименко, ожидается усиление тенденции перепрофилирования неудачных торговых центров, с непродуманной концепцией, так как они не смогут более конкурировать с новыми качественными ТРЦ.

В перспективе

Присутствие в городе разнообразных форматов торговой недвижимости, практически уже сформированные торговые коридоры, ценовая структурированность свидетельствуют о до-статочно высокой степени развития самарского рынка торговой недвижимости. Однако, судя по всему, он еще не достиг предела и продолжает трансформироваться, видоизменяться и расти количественно и качественно.

«Самарский рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и в количественном отношении уже почти насыщен, – говорит Виктор Антипов, директор компании «ИНДЭСТ-Development». – В плане качественного развития потенциал его еще велик. Городу нужны высококлассные коммерческие площади, и операторы из других регионов это понимают. Однако условия вхождения на рынок и получения строительных площадок в Самаре очень непростые. Давайте вспомним, сколько сетей объявляло о планах выхода в наш регион, а в итоге реализованных проектов – единицы».

Не удивительно, что большинство крупных торговых центров (так же как и офисных) в Самаре строят местные компании. Причем здесь достаточно четко выделяются лидеры, которые и делят между собой рынок (речь идет о крупных – по самарским меркам – проектах). К таковым можно отнести девелоперскую компанию «Виктор и Ко», у которой уже два функционирующих ТРК («Московский», 120 тыс. кв. м, и «МегаСити», 58 тыс. кв. м) и один в процессе строительства (около 90 тыс. кв. м). Другой значимый игрок самар-ского рынка – компания «Форра»: ТРК «Фрегат» (17 тыс. кв. м), ТЦ «Молот» (3 256 кв. м), строящийся ТК «Мост» (27,2 тыс. кв. м). Кроме того, к основным самарским операторам рынка торговой недвижимости можно отнести компании «Аттис», «Самарский деловой мир» и ГК «Берег».

Приход национальных игроков стимулирует прогресс неразвитого самарского земельного рынка. По словам экспертов, в Самаре очень сложно получить земельный участок, не имея связей с местными властями (в других регионах Поволжья, например в Ульяновской или Саратовской областях, дело с этим обстоит гораздо лучше). Шведская компания ИКЕА объявляла о своих планах построить ТЦ в Самаре с 2002 года, но сроки строительства регулярно переносились из-за проблем с получением землеотвода. Начать освоение участка компании удалось только в 2006 году. Тем не менее в настоящее время интерес федеральных и международных игроков к самарскому рынку возрастает, считает Татьяна Гудименко. Ведь рынок коммерческой, и в частности торговой, недвижимости Самары является одним из наиболее привлекательных в России. Уровень экономического развития региона, месторасположение, транспортные коридоры, экологическая ситуация – факторы, оказывающие положительное влияние на инвестиционную привлекательность города. Идет реализация проектов федеральных и международных девелоперов, в том числе «Икеа Мос» «РосЕвроДевелопмент», RTM Development и ADM Group. Активное же освоение самарского рынка федеральными и международными ритейлорами обеспечивает высокий спрос на качественные торговые объекты недвижимости, которые только начинают появляться в городе. 

Текст: Оксана Никитина, корреспондент Rent&Sale