Финансовые потоки и инвестиционные берега Сочи

В периоды нестабильности на финансовом рынке инвесторы начинают искать «тихую гавань». В нашей стране такой гаванью давно является недвижимость. Ее доходность растет в разных городах по-разному, но особенно обращает на себя внимание динамика Сочи.

Примерно год назад синхронность роста индексов фондового рынка и рынка недвижимости нарушилась – впервые за несколько лет. Цены на нефть на мировом рынке стабилизировались, а потом стали постепенно падать. Вслед-ствие чего на фондовом рынке произошла стабилизация котировок, а затем и существенное замедление темпов роста цен, тогда как стоимость жилья продолжала расти. Все это привело к тому, что произошел отток инвестиций: часть денежных средств с фондового рынка перешла на рынок недвижимости. Сегодня ситуация прежняя: разрыв между риском и доходностью рынков сохраняется, но при одинаковом риске инвестирования доходность от вложения средств в жилье существенно выше, чем в ценные бумаги.

«Преимуществом рынка недвижимости перед фондовым является то, что рынок недвижимости несколько инертен и в моменты колебания фондового рынка продолжает оставаться стабильным, к тому же жилье – это долгосрочные инвестиции, которые с течением времени только укрепляют свои позиции, – комментирует Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. – Сегодня сложно отрицать инвестиционную привлекательность «летней столицы». Даже если бы город не выиграл права на проведение Олимпийских игр, уникальные рекреационные зоны в окрест-ностях Сочи все равно пришлось бы развивать». Известно, что финансовый рынок почти всегда нестабилен, поэтому деньгам всегда ищут надежную защиту. Раньше это был доллар, но с некоторых пор, а именно с начала формирования тенденции укрепления рубля, в качестве гавани избрана недвижимость. Неудивительно, что денежные потоки потекли в эту сферу – прежде всего в Москве и Петербурге, а теперь, конечно, и в Сочи.

Однако не все эксперты считают, что денежный ручеек в недвижимость течет из «прохудившегося» фондового рынка. Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, указывает на то, что капитализация российского фондового рынка превышает $1 трлн, и 60–70% вложений в него приходится на западных инвесторов. Падение индексов фондового рынка в мае этого года на 4–5% вызвало некоторый отток средств из него, и большая их часть пришлась как раз на западных инвесторов. Но последние, как утверждает она, «переложили» эти деньги с российского рынка акций в ценные бумаги других стран. Российские же инвесторы не изъяли деньги с фондового рынка. Наоборот, IPO Сбербанка, ВТБ и Роснефти «закачали» в фондовый рынок более $15 млрд от российских инвесторов.

Виктор Микитей, заместитель генерального директора MR Group, постоянно работая на сочинском рынке, не наблюдает резкого притока вложения средств в сочинскую недвижимость. Насчет перетекания «фондовых» денег он заявил: «Это весьма распространенное субъективное суждение не имеет объективного подтверждения». «Тенденция увеличения инвестиций в недвижимость отнюдь не нова, она имела место и на фоне стабильного роста фондового рынка. И связана она с более фундаментальными, нежели колебания фондового рынка, факторами», – считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

О, боги-олимпийцы!

Что же это за факторы? Реализация крупных инвестиционных проектов на юге России и прилегающих территориях стала возможной благодаря устойчивым темпам роста российской экономики (около 7% за последние 6–7 лет), напоминает Петр Жаров, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости инвестиционной группы Sesegar. Михаил Гец называет высокие цены на нефть, приток нефтедолларов, укрепление рубля и законодательные решения. Не последнюю роль сыграл рост благосостояния граждан – в прошлом году доходы россиян, по утверждению Елены Земцовой, выросли на 20%, а у 10% наиболее обеспеченных россиян – на 50–60%. «Увеличение денежной массы в России повлекло за собой рост спроса на качественное жилье, что в свою очередь привело к вложениям в курортную недвижимость», – констатирует Виктор Микитей.

Ну и, конечно, все эксперты единодушно связывают привлекательность сочинской недвижимости с олимпий-ской кампанией и ее правительственной поддержкой. Как известно, на программу «Развитие Сочи как горноклиматического курорта на 2006–2014 годы» выделено почти 10 млрд евро. Олимпийский ресурс может стать катализатором для формирования и развития первого горноклиматического курорта в нашей стране, который будет построен на мировом уровне. Каждый олимпийский объект пройдет экологическую экспертизу. «Проведение спортивных соревнований мирового уровня является хорошим бизнесом. Значительные инвестиции, выделенные из федерального бюджета на развитие города и его окрестностей, а также деньги частных инвесторов будут осваиваться сильными игроками федерального уровня» – говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.

После того как МОК принял решение, либо инвестиции в сочинскую недвижимость незамедлительно активизируются, либо наступит небольшая пауза, необходимая для тщательных решений, куда именно инвестировать. Кстати, даже если бы Сочи проиграл в олимпийской гонке, размер финансирования города на подготовку к презентации как города-кандидата все равно превысил бы вдвое затраты на самые дорогие игры в Турине ($3,5 млрд). Таким образом, инвесторов притягивает статус Сочи как курортной или «третьей столицы» России, сформулированный именно в ходе олимпийской подготовки.

Существуют и другие причины роста. Александр Крапин считает, что основная причина увеличения инвестиций в Сочи – это деятельность сильных игроков федерального уровня, которые пришли на ряд инвестиционно-строительных рынков российских регионов. Целью их прихода является диверсификация бизнеса. Уникальное месторасположение Сочи обеспечивает дополнительную инвестиционную привлекательность проектам любой степени сложности. «Даже если бы Сочи не победил в состязании на право проведения Олимпийских игр, инвестиции в этот город все равно бы интенсивно поступали, поскольку сильные игроки рынка заинтересованы в развитии российского города-курорта», – убежден Александр Крапин. Елена Земцова прогнозирует, что инвестиции в Сочи до 2010 года должны вырасти вдвое, то есть до четверти от московских (а это $3–4 млрд в год), а с учетом олимпиады в Сочи эти вложения могут возрасти еще в полтора раза. Ну а взгляд пессимиста – Дениса Коновалова, управляющего консалтинговой компании Godan.RU, таков: «Если бы Олимпиады не было, цены сразу бы рухнули – или, во всяком случае, спрос упал бы в разы».

Ясно одно: благодаря «зеленому свету» властей строительные компании потянулись в город. «Не секрет, что за строительство проекта компания берется тогда, когда уверена в 100%-ной в его окупаемости, – говорит Анжела Кузьмина. – Тут следует учесть, что, по приблизительным данным, только в прошлом году объем строительства вырос на 80%, и этот факт говорит сам за себя». Сегодня в сочинском регионе работают самые крупные структуры. В поселке Красная Поляна строят Внешторгбанк, Сбербанк, РАО «ЕЭС» и Газпром. «Интеррос» планирует создать комплекс для горнолыжных дисциплин в Сочи и увеличить свою долю инвестиций в строительство гостиниц. «БЭЛ Девелопмент» инвестирует в строительство масштабного рекреационного комплекса в Имеретинской долине.

Идеальные пропорции

Сегодня по объему инвестиций Москва находится на первом месте, потом идет Петербург, а замыкает тройку Сочи. По мнению Александра Крапина, объемы инвестиций в недвижимость Москвы, Петербурга и Сочи соотносятся примерно как 6,5:2:1,5. А вот Елена Земцова считает, что «южная столица» уже обгоняет Северную. Она оценивает ситуацию так: на Москву приходится 85% всех вложений, на Петербург – 5%, на Сочи – 10%. «Сравнивать имеет смысл инвестиции прежде всего в жилую недвижимость, – говорит Михаил Гец. – По развитию коммерческой Сочи пока сильно отстает от двух столиц. В жилом сегменте, несмотря на то что темпы роста здесь высоки, общие объемы как строительства, так и инвестиций несоизмеримо ниже, чем в Москве и Петербурге, так что доля Сочи в этой тройке может быть оценена на уровне 5–10%. Больше половины инвестиций приходится на Москву, Петербург занимает долю примерно в 30–35%».

«Слабое место сочинской недвижимости – несомненно, соотношение це-на-качество. Денис Коновалов считает, что «город не имеет каких-то суперэкстравагантных преимуществ, чтобы недвижимость его стоила наравне с той, что в Ницце, например». С этим трудно не согласиться. «В Сочи все строится абсолютно бескультурно и без какой-либо оглядки на архитектуру города», – сетует он. Возможно, и в этом он отчасти прав.

Однако все течет, все изменяется. Московские стандарты медленно, но верно внедряются и на сочинском рынке. Вторая ахиллесова пята южного города – инфраструктура. Но и здесь имеются подвижки.

«После завершения строитель-ства тоннельных переходов в Красной Поляне конкуренция среди частных инвесторов резко повысилась, – свидетельствует Петр Жаров. – До 2012 года планируется создать необходимый объем энергетических мощностей, который будет обеспечен соглашением между РАО «ЕЭС России» и администрацией Краснодарского края. В 2006-м была осуществлена приватизация Сочинского аэропорта, которая принесла федеральному бюджету $200 млн. В ближайшие годы будет установлено новейшее аэронавигационное оборудование, которое позволит Сочинскому аэропорту стать всепогодным. На данном этапе Сочи конкурирует по темпам развития  даже с Петербургом и Москвой».

И наконец, даже скептически настроенный Денис Коновалов признает, что «побережье теплого моря в России маловато. В Дагестан туристы особо не едут, в Краснодарском крае такой земли все меньше и меньше, а число желающих отдохнуть на Черном море прирастает по два миллиона в год». Так что прогноз очевиден: бурный рост недвижимости в Сочи неизбежен.
 

Текст: Инна Казанова