Обычно к середине весны участники загородного рынка уже имеют довольно четкое понимание, что происходит с ним: растет ли количество сделок, и если да, то какими темпами, или же рынок находится в состоянии стагнации. В этот раз все иначе.
У всех по-разному
Данные о темпах продаж очень разрозненны. «В феврале и марте сделки с земельными участками заключались в наших проектах очень активно, и сейчас уровень спроса продолжает быть на высоком уровне, – говорит генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. – Однако я совершенно не уверен, что такая ситуация продлится и дальше. Все тенденции на загородном рынке сейчас весьма краткосрочны».
«У нас – обратная ситуация: сделок с земельными участками сейчас вообще нет, зато резко пошли в гору услуги строительного подряда. Люди спешат вложить свободные средства в возведение дома в условиях экономической неопределенности», – отмечает советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, в настоящее время на рынке коттеджных поселков Ленинградской области представлено порядка 170 проектов, предлагающих земельные участки. Из них примерно в 60% поселков в последнее время почти нет сделок, либо их количество минимально.
Но на основе этой статистики довольно сложно делать выводы о текущих тенденциях. Так, на рынке много проектов, где вообще не было продаж за последние годы. Поэтому приведенные данные свидетельствуют не о вялости спроса этой весной, а скорее о хроническом непрофессионализме большинства «девелоперов», не умеющих сформировать адекватное и привлекательное предложение.
«Ко мне довольно часто обращаются люди, не имеющие прямого отношение к земельному бизнесу, с вопросом, стоит ли сейчас выходить на рынок с новым проектом. Они уверены, что именно их ждет успех, хотя в условиях жесткой конкуренции даже профессиональные игроки сегодня осторожничают и не спешат выводить в продажу коттеджные поселки с участками», – рассказал руководитель «Бюро аналитики по рынку недвижимости» Дмитрий Сперанский.
Земельная неопределенность
Почему наблюдается спад продаж у некоторых профессиональных девелоперов, обычно реализующих участки хорошими темпами, вопрос открытый. Если проанализировать сведения о количестве сделок в конкретных проектах, складывается ощущение, что пострадали главным образом те, кто предлагает участки хоть и качественные, но на значительном удалении от города. То есть фактически речь идет о дачном сегменте. Нынешние покупатели, склонные экономить, либо вовсе отказываются от приобретения дачных участков в коттеджных поселках, либо переводят свое внимание на более дешевую недвижимость в садоводческих массивах. А вот у девелоперов, работающих в пригородной зоне и реализующих поселки для постоянного проживания, дела идут, как правило, неплохо.
«Состав проектов на рынке очень разнообразен. Они отличаются по степени удаленности от города, масштабу, концепции развития, объему имеющейся инфраструктуры, уровню цен и т. д. Поэтому и темпы реализации участков сильно варьируются от поселка к поселку», – соглашается генеральный директор компании City78 Олег Смолин.
Вообще, будущее рынка земельных участков предстает перед аналитиками в туманной дымке, потому что сложно предсказать, как поведет себя покупатель в нынешней экономической ситуации. С одной стороны, те, кто имеет накопления, сейчас задумываются о вложении денег в недвижимость. Но вряд ли объектом их интереса станут земельные участки. Люди предпочитают скорее купить квартиру в новостройках ближайшего пригорода – ведь это жилье потом можно сдавать в аренду. Земельный участок в этом отношении гораздо более рисковая инвестиция.
С другой стороны, участники рынка констатируют наличие отложенного спроса – это петербуржцы, которые давно планировали приобрести землю для строительства индивидуального коттеджа, но откладывали покупку по тем или иным причинам. Сегодня, когда будущее рубля неопределенно, многие из них решают, что лучше поспешить реализовать свою мечту. Но этот отложенный спрос, на наш взгляд, способен обеспечить девелоперам продажи максимум в течение одного сезона. Дальше загородному рынку нужны будут новые покупатели, которым пока взяться неоткуда – уровень жизни в Петербурге не растет, скорее наоборот…
И снова минимализм
Довольно неоднозначной остается ситуация с таунхаусами. И дело даже не в объемах их реализации. Они как раз достаточно стабильны. После ажиотажного 2012-го, когда за год было продано около 2,2 тысячи домовладений, количество сделок установилось на уровне около 100 в месяц. «Нынешнее снижение продаж в сегменте таунхаусов – это не депрессия, а возвращение к нормальному естественному состоянию рынка. Ажиотаж позапрошлого года был ничем не обоснован, всплеск произошел из-за повышенного интереса покупателей к новому, доселе невиданному, продукту – загородной недвижимости, стоящей дешевле самой маленькой квартиры-студии», – объясняет Ольга Трошева.
Тревожит другое. В 2013 году строители таунхаусов стали постепенно отходить от возведения таунхаусов площадью 30-50 кв. м, фактически непригодных для нормальной жизни в загородных условиях. В рекламе все чаще фигурировало предложение вполне просторных блок-секций площадью 60-80 «квадратов». И это давало надежду на то, что кварталы новых таунхаусов будут напоминать европейский пригород, а не ряды «ульев».
Однако из-за сокращения платежеспособности покупательского спроса на рынок стали вновь выходить поселки с крохотными таунхаусами. Если так будет продолжаться и дальше, формат загородного таунхауса может себя в значительной мере дискредитировать, и эта ветвь развития загородной недвижимости окажется тупиковой.
Малоэтажный локомотив
Единственный сегмент загородного рынка, который сегодня развивается действительно стабильно, это малоэтажные комплексы квартирного типа. Мы уже писали про то, что в 2013 году (особенно в его второй половине) случился настоящий расцвет этого типа жилья. И предложение малоэтажных комплексов продолжает активно пополняться.
Согласно данным «Петербургской Недвижимости», по состоянию на 1 марта в продаже находилось 46 жилых комплексов малоэтажного формата (более 4,7 тысячи объектов). Причем восемь из них вышли на рынок уже в 2014 году.
Интересно, что строительством таких объектов заинтересовались даже те девелоперы, которые ранее специализировались исключительно на продаже земельных участков. Например, о своих планах строить малоэтажку заявили компании «Ай да дом», Landkey, «ПулЭкспресс».
По словам Андрея Бочкова, спрос на жилье в малоэтажных комплексах квартирного типа растет достаточно активно. Причем значительное количество сделок осуществляется с использованием ипотечных средств, отмечает эксперт.
Тенденцию подтверждает начальник Управления ипотечного кредитования ФКБ «Петрокоммерц» в Санкт-Петербурге Светлана Зеленина. По ее словам, с начала 2014 года число обращений в банки за ипотекой возросло, причем существенную долю займов составляют кредиты на покупку загородного жилья. В частности, около 20% ипотечных заявок касаются приобретения «малоэтажки».
Конечно, сейчас, в середине весны, еще рано делать серьезные выводы. Мы попытались пока дать лишь наброски текущего положения дел. Интересно будет посмотреть на итоги весеннего сезона когда-нибудь в начале июня.
