Добросовестность спасет аренду

Суть документа заключается в следующем: если компания в последние пять лет не нарушала своих обязательств перед государством, занимаемый ею объект недвижимости не будет выставлен на торги в течение года. Затем данный мораторий могут продлить. Однако, учитывая реалии сегодняшнего дня, требованиям разработанных критериев будут соответствовать далеко не все арендаторы городских помещений.

Квартет порядочности

Согласно утвержденному КУГИ документу, добросовестность субъекта малого предпринимательства определяется четырьмя критериями.

В первую очередь, срок действия одного или нескольких последовательно заключенных соглашений об аренде занимаемого компанией помещения должен составлять не менее пяти лет. Если, к примеру, фирма подписала договор на три года, а затем – еще на два, это дает основание для введения моратория на продажу.

Кроме того, малый предприниматель не должен иметь просрочек по оплате помещения в течение последних пяти лет. Допускается лишь два раза в год задержать платеж на срок до пяти дней. Стоит отметить, что многие арендаторы государственных помещений никогда особенно не торопились оплачивать в срок занимаемые объекты. По словам начальника отдела приватизации ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Антона Бучнева, отсутствие жесткого контроля приводило к тому, что некоторые компании начинали весьма пренебрежительно относиться к исполнению своих обязанностей.

Третий критерий заключается в том, что субъект малого предпринимательства не должен был передавать занимаемое помещение в аренду другим юридическим лицам без соответствующего разрешения КУГИ. Согласно заключаемым между городом и коммерческими организациями соглашениям на аренду коммерческих помещений компании имеют право сдать занимаемые площади третьим лицам, но сделать это можно лишь при согласии арендодателя. Однако многие игнорируют данное требование договора.

А призвать инвестора к добропорядочности бывает весьма затруднительно. В итоге среди представителей малого бизнеса встречаются рантье, которые несколько лет назад сняли городские помещения за символическую плату и сдают их теперь в субаренду по рыночным ценам. Само собой разумеется, что такая деятельность не может подходить под определение малого предпринимательства.

Сейчас данное явление встречается все реже, однако еще несколько лет назад сдача помещений КУГИ в суб­аренду являлась весьма прибыльным бизнесом. Доходило до того, что некоторые предприниматели воспринимали эти объекты как свою собственность и шумно протестовали против повышения уровня арендной платы. Однако сейчас принадлежащие городу помещения сдаются по ставкам, максимально приближенным к рыночным показателям. Поэтому вопрос о неправомочной сдаче государственных объектов в субаренду потерял былую актуальность.

Помимо перечисленных условий, арендатор не должен был делать перепланировки занимаемого помещения без соответствующих согласований районных агентств КУГИ.

Без заявок

Если все четыре критерия выполнены, предпринимателя признают добросовестным. После этого районное агентство КУГИ направляет ему заявление с просьбой предоставить комплект документов, дающих основание признать деятельность компании соответствующей понятию «малое предпринимательство». В данном случае чиновники будут руководствоваться положениями Закона «О поддержке малого предпринимательства в РФ». Таким образом, компании не нужно самостоятельно подавать заявление о признании ее добросовестной.

Коммерсанты должны предоставить КУГИ сведения о собственниках бизнеса и указать тот вид деятельности, доля которого является наибольшей в годовом объеме оборота или прибыли фирмы в соответствии с уставом. Кроме того, компании необходимо указать среднюю численность работников за последний календарный год и предоставить копии документов, подтверждающих осуществление заявленного при регистрации вида деятельности. КУГИ оставляет за собой право выборочной проверки предоставленных сведений. Если же арендатор сделал несанкционированную перепланировку, задерживал оплату, сдавал помещение внаем третьим лицам или занимал его менее пяти лет, то его объект выставят на торги. Компании направят соответствующее письмо, и она сможет принять участие в аукционе на равных с другими участниками рынка условиях.

Во имя малых интересов

Стоит отметить, что на федеральном уровне меры по поддержке добросовест­ных арендаторов пока отсутствуют. Более того, Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) выступает против различных послаблений для субъектов малого бизнеса. Глава МЭРТ Герман Греф неоднократно высказывался против возможности целевой продажи представителям малого бизнеса арендуемых ими помещений.

Таким образом, введенный правительством Петербурга мораторий на продажу занимаемых добросовестными арендаторами помещений представляется весьма значительным шагом в деле поддержки малого предпринимательства.

Однако не исключено, что в скором времени на уступки пойдет и МЭРТ. Так, в настоящее время обсуждается возможность уменьшения суммы задатка для добросовестных арендаторов при продаже занимаемых ими помещений с торгов. Кроме того, если такой предприниматель выиграл торги, ему предоставят возможность выплачивать платеж в течение трех лет.

Пока же многие бизнесмены не в состоянии заплатить определенную на аукционе цену за помещения. Ситуацию может отчасти исправить введение ипотечного кредитования в отношении нежилых объектов. Но данный сектор финансового рынка практически не развит.

Опора и защита

Во всех развитых странах малый бизнес является незыблемым фундаментом экономики. Именно небольшие кафе, мастерские и другие предприятия сферы услуг и торговли приносят ведущим мировым державам львиную долю бюджетных поступлений.

В России малое предпринимательство находится на затянувшейся стадии развития, поэтому поддерживать его, безусловно, надо. Однако сложившиеся в нашей стране особенности экономического развития таковы, что зачастую малым бизнесом считаются весьма примитивные виды предпринимательской деятельности. Часто сопровождаемые заявлениями о якобы систематическом нарушении прав небольших предпринимателей со стороны государства. Подобные дискуссии разгорелись и в связи с начавшейся в Петербурге кампанией по продаже арендуемых помещений.

Безусловно, власть должна поддерживать бизнесменов путем предоставления льгот при оплате занимаемых ими объектов. Такая практика широко используется во многих европейских странах. Но скидки предоставляются лишь тем, кто занимается социально значимыми видами деятельности. Муниципалитеты самостоятельно определяют, где именно должны разместиться кафе, прачечная или магазин.

И если инвестор согласится с данными предложениями, ему предоставляются значительные льготы по аренде. Власти же Петербурга пока окончательно не определили, какие именно виды деятельности являются для нашего города социально полезными. Из-за чего данное понятие трактуется весьма по-разному.

Бесконтрольная аренда

По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, общее количество малых предпринимателей в Петербурге составляет 178 тыс. Из этого числа арендаторами городских помещений являются лишь 12,75 тыс. предприятий или немногим более 7% всех субъектов малого бизнеса.

При этом, как было сказано ранее, зачастую КУГИ не особо рьяно отслеживает исполнение договоров, поскольку контролировать действия каждого арендатора весьма не просто. В итоге многие арендаторы не утруждают себя безукоснительным соблюдением условий договора.

Как отметил Антон Бучнев, за последние три года Фонд имущества продал свыше 1,7 тыс. встроенных помещений. И в большинстве из них арендаторы проводили самовольные перепланировки. «Почти в 90% случаев конфигурация объектов изменяется без получения соответствующих согласований со стороны КУГИ. Что является прямым нарушением договора и, по идее, влечет за собой его расторжение», – добавил г-н Бучнев.

Вместе с тем многие арендаторы сетуют на отвратительное состояние помещений, которые они приняли по договору с КУГИ. С одной стороны, понять предпринимателей можно: получив, к примеру, затопленный подвал, многие из них сделали дорогостоящий ремонт. Однако не стоит забывать, что расчет арендной платы за такие объекты производился с учетом их состояния. Другими словами, аренда некондиционного помещения обходилась значительно дешевле. Сделав ремонт, предприниматель годами платил мизерную арендную ставку. Кроме того, согласно положениям Гражданского кодекса, обязанность по надлежащему содержанию помещений возложена на арендаторов.

Справедливости ради стоит отметить, что предприниматели, снимающие помещения у частных собственников, находятся в гораздо более жестких рамках. Ведь даже незначительная задержка арендного платежа часто является основанием для немедленного выселения. Не говоря уже о несанкцио­нированных перепланировках и других нарушениях условий договора.

Собственники помещений требуют полного и добросовестного исполнения всех договоров. Кроме того, стоимость аренды помещений в бизнес-центрах на порядок выше городских расценок.

Таким образом, арендаторы государственных помещений находятся в гораздо более выгодном положении по сравнению с компаниями, снимающими офисы у частных собственников.

При этом, по словам Антона Бучнева, многие представители малого бизнеса активно интересуются возможностью выкупа городских помещений. Ведь процесс приобретения подвала или цокольного этажа у частных собственников порой занимает очень много времени. При этом покупатель напрямую не общается с продавцом, совершая сделку через агентов недвижимости, и платит за это весьма значительные комиссионные.

Аварийная уникальность

Помимо арендуемых помещений, город продолжит выставлять на торги свободные от обременений подвалы и первые этажи зданий. Так, в августе Фонд имущества планирует продать с аукционов порядка 50 лотов, расположенных в различных частях города. Кроме того, в ближайшее время Фонд имущества выставит на торги два знаковых лота.

С молотка планируется реализовать право комплексного освоения территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна. На аукционе продадут также аварийное здание с участком на набережной Робеспьера, 32. Ожидается, что от реализации этих лотов город выручит как минимум 1,5 млрд руб.
Пока что Фонд имущества определился с датой и условиями проведения торгов лишь в отношении здания с участком на набережной Робеспьера. Аукцион состоится 28 сентября. Крайний срок подачи заявок – четыре дня до проведения торгов. Начальная цена лота составит 420 млн руб. Ожидается, что на аукцион придет как минимум дюжина инвесторов.

Объект на Робеспьера является действительно уникальным в практике продаж Фонда имущества. Здание имеет великолепный вид на Неву и расположено на территории, где разрешена общественно-деловая застройка. Дом был построен в середине прошлого века для работников КГБ, однако спустя 40 лет его признали аварийным.

Стоит отметить, что торги по продаже аварийных зданий в последнее время пользуются все большей по­пулярностью среди инвесторов. Эта тенденция имеет несколько причин, главная из которых заключается в дефиците земельных ресурсов под застройку. В последнее время город практически не выставляет на торги право аренды участков под строительство жилья и объектов коммерческого назначения.

Покупка зданий с участками имеет несколько преимуществ. Во-первых, такие лоты в большинстве случаев обеспечены объектами инженерной инфраструктуры. Кроме того, аварийные объекты зачастую располагаются в весьма престижных местах Северной столицы, где с успехом можно построить элитное жилье, возвести гостиницу или бизнес-центр.

Так, в конце июля были проданы два здания с земельными участками, располагающиеся в Курортном районе. Лоты удалось реализовать с весьма значительным превышением стартовой цены. В частности, Фонд имущества продал здание с участком в поселке Репино, на 2-й Новой улице, д. 4. Площадь объектов составляет 2,1 и 4,5 тыс. кв. м соответственно. В ходе проведения торгов, в которых принимали участие 26 претендентов, итоговая стоимость лота превысила начальную цену в 5 раз. Здание с участком купил частный предприниматель за 50 млн руб. Таким образом, стоимость участка составила свыше 1 млн руб. за одну сотку. Согласно инвестиционным условиям, он обязан снести старое здание и возвести на его месте новое за 3,5 года.

Как заявил директор Фонда имущества Андрей Степаненко, объекты в поселке Репино были проданы за рекордно высокую цену. Что, по его словам, неудивительно при нынешнем дефиците предложения в этой части города. «Проданное здание не представляет ценности и предназначено под снос, поэтому полученную в ходе торгов сумму можно считать ценой земельного участка», – отметил Андрей Степаненко.

Дорогой и депрессивный

В ближайшие дни Фонд имущества наконец объявит дату проведения аукциона по продаже права комплексного освоения территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна. Пока город не определился с начальной стоимостью лота и всеми условиями проведения торгов. Ожидается, что стартовая цена права освоения депрессивного квартала составит порядка 620 млн руб. Согласно одобренному городским  правительством проекту планировки здесь должны разместиться 19 объектов коммерческой недвижимости. Среди них – общественно-деловые и торговые центры, гостиница, несколько паркингов и т. д.

По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, территория без сомнения вызовет большой интерес со стороны инвесторов. «Главное, чтобы была определена адекватная начальная цена. Потому что сейчас Фонд имущества зачастую снимает крупные объекты с торгов с целью пересмотра стартовой стоимости. Затем, после ее увеличения, объекты выставляются снова и продаются по максимальной цене», – добавил Игорь Лучков.

Площадь территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна, составляет около 11 га.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb: Ввод критериев добросовестности арендаторов – новая и достаточно интересная тенденция. Однако некоторые требования администрации могут вызвать споры. Согласно принятому документу, добросовестный арендатор не должен был производить самовольную перепланировку принадлежащего городу помещения. Однако во многих случаях компании делают косметический ремонт. Формально он также может быть признан несогласованным изменением. В итоге может получиться так, что лишь 10% арендаторов помещений у КУГИ могут быть признаны добросовестными.

АНОНСЫ торгов, проводимых ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в августе–сентябре 2007 года

Продажа зданий с земельными участками:

Продажа права аренды земельных участков:

ИТОГИ торгов, проведенных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в июне–июле 2007 года

Продажа зданий с земельными участками:

Текст: Сергей Бардин