Январь, февраль и март – традиционно провальные месяцы для наймодателей (чаще их называют арендодателями, хотя это неправильно), так как значительно падает спрос и приходится снижать ставки. Однако первый квартал текущего года принес им больше потерь, чем аналогичный период 2013-го. При этом одни эксперты предполагают, что снижение цен на рынке коммерческого найма жилья продолжится и во втором квартале, другие не видят причин для падения рынка. Общего мнения нет. Зато все единодушны в том, что в обозримом будущем, по крайней мере до осени, повышения ставок на рынке долгосрочного найма жилья ожидать не приходится. В силу общей макроэкономической ситуации и тревожных ожиданий кризиса.
Сезонный спад
Падение цен на наем жилья в Петербурге – устойчивая тенденция с начала года. Как сообщила БН директор департамента аренды компании Home estate Елена Журавлева, основной спад произошел в эконом-классе, где для нанимателей важна каждая тысяча рублей. Больше всего подешевела аренда двух- и трехкомнатных квартир, которые традиционно менее популярны, нежели однокомнатные и студии.
В сравнении с аналогичным периодом 2013 года рынок в январе, феврале и марте действительно заметно «просел». Так, в 2013-м стоимость аренды самого ходового товара – комнат – снизилась в среднем за квартал всего на 0,54%. Зато за три месяца 2014 года средневзвешенная ставка упала на 2,21%. Впрочем, колебания в пределах 5% не считаются критичными, если только динамика не станет устойчивой.
«Сейчас освобождается много квартир, – отмечает Елена Журавлева, – арендаторы подыскивают более бюджетное предложение. Основная причина – обесценивание рубля, удорожание потребительской корзины и, как следствие, необходимость экономить. Я думаю, что в дальнейшем цена аренды будет продолжать падать, но уже не так значительно».
То, что потребители начали все туже затягивать пояса, подтверждают данные Государственной справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос». Например, в одном из самых непопулярных с точки зрения коммерческого найма районов Петербурга – Красносельском – спрос на комнаты и однокомнатные квартиры несколько вырос в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (см. таблицу 2). В то же время спрос на топ-районы – Центральный, Петроградский и Московский – особенно не изменился или даже немного снизился.
Качество и количество
В 2011 и 2012 годах эксперты отмечали позитивные изменения на рынке коммерческого найма жилья, выражающиеся в увеличении запросов на качественное жилье в сегменте «новой вторички» или в прошедших капремонт домах старого фонда. В 2013 году и первом квартале 2014-го эта тенденция не прослеживалась.
Например, в сегменте качественного предложения жилья Центрального, Петроградского, Василеостровского и Адмиралтейского районов в сравнении с первым кварталом прошлого года спрос ощутимо падал, рантье охотно шли на уступки в торге. Что касается «новой вторички», то динамика изменения цены во многом зависит от географии.
К примеру, за первый квартал 2013 года средневзвешенная цена найма в новых домах престижного Московского района поднялась на 3,1%. За аналогичный период 2014-го она выросла здесь всего на 0,8%. А в менее популярных районах – Невском, Калининском, Красногвардейском, Кировском – динамика вовсе отрицательная, в среднем минус 3%. Зато спрос на недорогое предложение в этих районах оставался в среднем неизменным или даже несколько вырос.
«Действительно, средняя величина арендной ставки в начале текущего года, по данным системы ARENDASOFT (закрытой межагентской системы), снизилась на 3% по причине избыточного предложения, – комментирует генеральный директор компании Real Estate Solutions | REES Владимир Титоренко. – Хотя в силу ряда макроэкономических факторов о видимом снижении в дальнейшем говорить не приходится. Отмечу, что на снижении арендной ставки не мог не отразиться бурный рост строительства. Переизбыток предложения жилой недвижимости, вводимой в эксплуатацию, не только спровоцировал пресыщение рынка и, как следствие, появление квартир, не сдающихся месяцами, но и сказался на общем ценообразовании рынка найма жилья».
Также на снижение арендных ставок повлиял и вторичный рынок недвижимости. «Отпечаток на рынок коммерческого найма наложила активность граждан на вторичном рынке. Граждане, ранее снимавшие жилье, переехали во вновь приобретенное жилье, – уверена руководитель Центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень Недвижимости” Марина Чижкова. – Плюс рынок пополнился инвестиционными квартирами, что тоже послужило увеличению объема предложения».
Поспособствовать дальнейшему снижению ставок в ближайшей перспективе может и активное развитие в Петербурге сегмента апартаментов, считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. «Сейчас делать точные прогнозы практически невозможно. Все будет зависеть от успешности формата апарт-отелей, экономической и политической ситуации в стране и спроса на рынке жилой недвижимости», – говорит эксперт.
Невеселое резюме
«Рынок найма жилья в первом квартале в сравнении с аналогичным периодом прошлого года продемонстрировал твердый, устойчивый, ярко выраженный минус, – подводит итоги главный аналитик ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашев. – Это очень неприятная тенденция, так как индикатор данного рынка очень четко характеризует уровень благосостояния экономически активной части населения. Даже с учетом инфляции мы отмечаем падение».
Сегодня прогнозировать на обозримое будущее увеличение роста доходов граждан РФ, и петербуржцев в частности, возьмется только самый отпетый оптимист. Как следствие, рантье вряд ли стоит рассчитывать на возможность повышения цены предложения. Вероятнее всего, цены будут снижаться или по крайней мере стоять на месте до осени. Что будет дальше, зависит исключительно от изменения экономической ситуации.
Диаграмма 1
Цена предложения руб.месяц
Диаграмма 2
Таблица 2
Структура спроса по районам, % от общего объема
| Район | янв.13 | фев.13 | мар.13 | янв.14 | фев.14 | мар.14 |
| Адмиралтейский | 5,40% | 6,79% | 6,08% | 6,97% | 6,10% | 7,30% |
| Василеостровский | 3,73% | 4,46% | 4,94% | 5,66% | 4,44% | 5,61% |
| Выборгский | 9,24% | 10,68% | 10,14% | 10,53% | 9,85% | 8,98% |
| Калининский | 9,58% | 8,42% | 7,80% | 9,61% | 9,48% | 8,91% |
| Кировский | 8,27% | 7,57% | 7,80% | 8,03% | 7,87% | 8,07% |
| Красногвардейский | 5,67% | 6,03% | 7,14% | 4,47% | 5,35% | 5,26% |
| Красносельский | 3,95% | 3,38% | 3,77% | 4,41% | 3,69% | 3,30% |
| Московский | 11,37% | 10,29% | 9,30% | 9,47% | 8,94% | 9,68% |
| Невский | 10,21% | 9,32% | 10,84% | 8,55% | 10,01% | 9,47% |
| Петроградский | 3,80% | 3,95% | 3,52% | 4,87% | 3,80% | 5,26% |
| Приморский | 9,36% | 9,56% | 9,01% | 7,57% | 10,44% | 9,33% |
| Фрунзенский | 10,10% | 9,50% | 9,26% | 10,33% | 9,37% | 7,44% |
| Центральный | 9,32% | 10,05% | 10,40% | 9,54% | 10,65% | 11,37% |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
