В предыдущих публикациях мы изучали предложения «новой вторички» вдоль Варшавской улицы, на границе сталинского пояса, а также относительно демократичные предложения квартир в «свежих» домах в юго-восточной части Московского района. Пришло время посмотреть, как вписались новостройки в фешенебельную имперскую застройку Московского проспекта.
Ветер перемен
Изучая дома, возведенные вблизи Московского проспекта, можно заметить, что здесь присутствуют два типа новой жилой застройки: точечная (уплотнительная), основной пик которой пришелся на прошлое десятилетие, и более новая – укрупненные жилые комплексы, которые возводятся на освобожденных промышленных территориях. Причем если точечные объекты уже обживаются, то объекты второго типа – это по большей части стройки в самом разгаре. А значит, через год-другой придется к ним вернуться.
Основная застройка советской части Московского района начала формироваться в довоенное время, но уже в тот период, когда пролетарский архитектурный авангард стал избавляться от подчеркнутой утилитарности. На жилых зданиях, все еще похожих на производственные цеха, неожиданно стал появляться богатый лепной декор. В послевоенное время территории между Обводным каналом и Московскими воротами являли собой промышленный пояс, а Парк Победы был тихой зеленой окраиной. Но здесь, за величественными фасадами, символизировавшими имперские амбиции власти, коммуналки на две-три семьи соседствовали с профессорскими и номенклатурными квартирами.
При этом если Московский проспект с почти не нарушаемой симметрией сохранялся как единый архитектурный ансамбль, то по рядовой квартальной застройке видно, что вектор градостроительного планирования то и дело менял направление. Например, в жилых массивах, ограниченных Московским проспектом, улицами Решетникова, Сызранской, проспектом Юрия Гагарина и Кузнецовской улицей, мы увидим и довоенную конструктивистскую застройку, и послевоенную, «имперскую». И здесь заметно, что застройка начиналась по генплану образца 1930-х годов, но потом планы неоднократно корректировали, а кварталы укрупняли и уплотняли: некоторые дома 1930-40-х годов расположены вдоль внутриквартальных проездов, которые изначально планировались как полноценные улицы.
В 1990-е годы, когда квартирный рынок уже существовал, но такого определения, как «новая вторичка», еще не было, квартиры в сталинских домах вокруг Парка Победы относились к разряду элитного жилья, наряду с «антикварными» апартаментами исторического центра. Причем потенциальных «элитариев» в те годы было больше, чем элитных квартир: на всех не хватало. Поэтому в некоторых сталинских домах появились жилые мансарды. Чтобы «пробить» разрешение на мансардное строительство (порой оно осуществлялось с серьезными нарушениями), в те годы надо было обладать немалым административным ресурсом. Уплотнение продолжается и в наш век.
Островок ампира с новыми доминантами
К Парку Победы мы еще вернемся. Сначала отправимся к первому островку фешенебельной новой застройки на территории МО Московская застава, к пересечению Московского проспекта с Киевской улицей. Первый дом рыночного времени (Московский проспект, 82-84) возведен в 2006 году (застройщик – ЗАО «Торговый двор», проектировщик – архитектурная мастерская Елены Шаповаловой).
Девятиэтажный дом старательно маскируется под сталинский ампир: остроконечная башенка, характерные карнизы и балконы с массивными балясинами. Но смотрится он словно продукт компьютерной графики, встроенный в архивное фото. Глядя на здание, понимаешь, почему маскировка не удалась. Вроде бы все пропорции классические и основные элементы сталинского ампира присутствуют, но здание заметно выделяется на фоне доминант прежних лет. Дело здесь, по всей видимости, в том, что в довоенное и послевоенное время все элементы декора долго рисовали, утверждали эскизы, а потом тщательно лепили мастера. Это была ручная работа, в которой учитывались особенности утреннего, дневного и вечернего освещения. В наше время фасады, так же как и собственно конструктив здания, моделируются посредством компьютерных технологий.
Тем не менее дом красив. Он проектировался как премиальный. Тесных квартир в нем нет, зато есть двухуровневые (десять лет назад они еще были в моде). На вторичном рынке предложения здесь засвечиваются нечасто, но если они и появляются, то с дизайнерской отделкой и по «элитным» ценам (120-180 тыс. руб. за кв. м). К слову, это хороший признак как для проектировщика, так и для застройщика: проект удачный.
Рядом расположен ЖК «Империал» (Киевская улица, 3). Формально, поскольку мы обозреваем уже сданные дома, он не должен становиться объектом нашего объезда. Но обойти его вниманием не получается: больно уж примелькался этот долгострой. Первая очередь вот-вот будет сдана (планируется, что во втором квартале 2014 года). Но «вот-вот» продолжается не первый год. Жилой комплекс проектировался, когда ампир был по-настоящему моден, и должен был сдаваться в 2010 году. Потом сроки неоднократно переносились. В настоящий момент объект действительно на подходе. А пока суд да дело, заглянем в объявления о продаже квартир от частных продавцов и обнаружим широчайший спектр предложений, связанных с переуступкой прав. Здесь предлагают и скромные по габаритам «однушки» 32 кв. м, и четырехкомнатные квартиры почти в 200 кв. м. «Ценники» – от 86 до 120 тыс. руб. за кв. м.
По другую сторону Московского проспекта
Чтобы продолжить изучение премиального сегмента жилья сталинского пояса, придется переместиться по Московскому проспекту в сторону Парка Победы. Свернув на улицу Победы, проезжаем почти до самого конца и на пересечении с Варшавской улицей видим во всей красе еще один архитектурный привет из прошлого десятилетия – ЖК «Граф Орлов». Это целый квартал между Московским проспектом и Варшавской – брат предыдущего объекта, с которым его роднит буквально все: и неосталинская архитектура, и квартирография, и динамика строительства. Поскольку дом также еще не сдан (первая очередь, по последним сведениям, должна вводиться во втором квартале 2014 года – то есть как бы уже на днях), останавливаться на нем подробно не будем. Отметим только, что степень готовности здесь весьма высокая. Стало быть, скоро увидим квартиры на вторичном рынке.
ЖК «Столица Residence» (от компании Setl City) на улице Победы, 3 – типичный образец небольшого клубного дома. Название комплекса представляет собой милое смешение французского с нижегородским. Строился дом динамично, введен в эксплуатацию в конце 2010 года, лишен ампирных изысков, не низок и не высок. Хотя, конечно, смотря с чем сравнивать: если с 23-этажным «Графом Орловым», у подножия которого он расположился, то на его фоне 14-этажная «резиденция» с панорамными окнами выглядит весьма компактной.
На вторичном рынке объект, подобный ЖК «Столица Residence», – гость нечастый, но если квартиры и появляются в продаже, то, как правило, весьма просторные и с ценами от 160 тыс. руб. за кв. м.
Парк Победы: вокруг да около
Относительно новый жилой комплекс на Бассейной улице (дом 73, корп. 1) сдан в 2006 году (застройщик – ЗАО «Ленстройтрест № 5»). Он наряден, но не имеет броских дизайнерских деталей, а его стиль может быть охарактеризован как «суровая архитектура севера» (именно так выглядят новостройки богатых сырьевых регионов, для жителей которых в свое время и возводились подобные дома). Сочетание красного и белого кирпича в отделке указывает на то, что проектирование велось, когда сегодняшнего разнообразия лицевого кирпича разных фактур и расцветок, керамогранита и прочих фасадных материалов не было и в помине. Основное преимущество объекта – панорамные виды на СКК и Парк Победы из окон квартир верхних этажей. В ближайшем будущем эти виды мало поменяются: новых домов непосредственно с выходом к парку в сегменте «новой вторички», похоже, уже не появится.
С другой стороны от Парка Победы, в кварталах, примыкающих к Кузнецовской улице, наше внимание остановили два объекта, сдававшиеся с интервалом в десятилетие. Сравнить их весьма любопытно. Дом на Свеаборгской, 12 (застройщик – ЗАО «Жилстройинвест») сдан в эксплуатацию в 2004 году. Это обычный панельный, точнее монолитно-панельный, дом серии «Оптима» с типичным джентльменским набором комфорт-класса: закрытой территорией, встроенным паркингом, высокими потолками и просторными кухнями в квартирах. Основное отличие данного объекта от его монолитно-панельных близнецов, возведенных в разных городских районах в период, когда активно практиковалась точечная уплотнительная застройка, – исключительно выгодное расположение: в элитной жилой зоне. От парка объект надежно закрыт фасадами крупноблочного сталинского дома, в свое время прозванного в народе Вашингтоном.
Воспользовавшись архивами объявлений о продаже жилья, мы обнаружили, что в 2013 году квартиры с рядовой отделкой в данном доме предлагались к продаже по премиальным ценам – от 145 до 165 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, получается, что архитектурная привлекательность для данного сегмента не основной ценообразующий признак: все решает локация.
ЖК «Космос» – объект совсем свежий, он сдан в 2013 году (застройщик – Setl City) и уже широко представлен на вторичном рынке. От более демократичных ровесников дом отличается просторными однокомнатными квартирами, а от премиальных – относительно скромными по площадям двухкомнатными. Однако на сегодняшний день средние цены «квадрата» в «Космосе» на вторичном рынке соответствуют премиальному сегменту и колеблются вокруг отметки 188 тыс. руб. (за жилье без отделки).
Квартир стало больше, но они меньше
Теперь выводы. Новая квартира в фешенебельной части Московского района – удовольствие дорогое. Причем дома, которые являлись объектами уплотнительной застройки и сдавались в период до 2009 года, и высотные жилые здания нашего десятилетия имеют заметные различия в квартирографии. В домах первого типа однокомнатных квартир относительно немного (во всяком случае, на вторичном рынке они встречаются редко). В продаже попадаются в основном более чем просторные «двушки» (85-95 кв. м), «трешки» от 110 кв. м с кухнями-гостиными, а также хоромы, которые порой сложно назвать просто многокомнатными квартирами (160-220 кв. м).
Кризис внес коррективы и в премиальный сегмент. Это можно наблюдать на примере «Космоса», продажи в котором, невзирая на трудное время (они были открыты в 2009 году), велись весьма динамично. В совсем новых домах стало больше просторных «однушек» и студий со свободной планировкой (от 37 до 48 кв. м), а также появились компактные двухкомнатные (53-68 кв. м). Тем не менее относительно новые жилые комплексы района имеют стандартный набор удобств, присущий жилью бизнес-класса и выше: панорамные окна, бесшумные лифты, домофоны (как правило, с видеосвязью), современные системы охранной и пожарной сигнализации, встроенные паркинги, а также закрытые охраняемые дворы с детскими площадками.
