В судебных спорах, связанных с рынком недвижимости, порою возникают странные, нелепые ситуации. Ответчиками в суде, которым угрожает потеря объекта недвижимости и вложенных в него средств, выступают честные, законопослушные покупатели. Они искренне уверены в том, что сделка проведена правильно, а объект должен считаться добросовестным приобретением. Поэтому повестка в суд по иску третьих лиц или предыдущих собственников, требующих вернуть объект, их крайне удивляет.
В таких сражениях немало добросовестных покупателей выбросили белый флаг. БН предлагает историю реального спора, который пока не завершен, но может окончиться печально для добросовестного приобретателя.
Имя героини мы не раскрываем из этических соображений. Кроме того, тяжба еще идет.
Крепкий орешек – 1
Итак. Гражданка Z приобрела у юридического лица квартиру, находящуюся в «убитом» состоянии, на первом этаже жилого дома в одном из престижных пригородов Петербурга. При этом заплатила рыночную стоимость. Более того, деньги были перечислены по безналичному расчету, то есть сделка была прозрачной. Затем она перевела эту квартиру в фонд нежилых помещений, вложила изрядные средства в ремонт и сдала объект в аренду, чтобы получать с него прибыль.
В один прекрасный день она получает повестку в суд, где рассматривается дело о признании недействительным договора купли-продажи, причем даже не того, который заключала она. Оспаривался договор, который заключала компания – «прабабушка» спорного объекта недвижимости.
Здесь нужно пояснить. Когда-то собственником квартиры была компания Х. Она продала его компании Y, той самой, у которой гражданка Z и приобрела теперь уже спорное помещение. И вот в чем загвоздка. Компания Х продала Y квартиру по заниженной, нерыночной стоимости. Вообще это распространенная порочная практика, особенно между юридическими лицами: так проще всего уйти от налогов.
Беда в том, что не прошло и года после сделки, когда в компании Х была введена процедура банкротства. А в соответствии с законом «О банкротстве», для того чтобы признать договор купли-продажи недействительным (с целью возврата объекта в конкурсную массу), достаточно, чтобы банкротящаяся компания провела сделку не по рыночной стоимости.
В связи с этим конкурсный управляющий компании Х обратился в арбитражный суд с требованиями: 1) признать недействительной сделку между Х и Y; 2) «применить последствия недействительности». Правда, истец не указал, что он подразумевает во втором пункте. Видимо, реституцию (возврат сторонами, заключившими сделку, всего полученного по сделке), но об этом пока можно только гадать.
Арбитражный суд недействительной сделку признал (то, что она была совершена не по рыночной стоимости, истцу удалось доказать), а второе требование не удовлетворил.
Все это было бы смешно, если бы не было так грустно гражданке Z. Ведь она приобрела квартиру честно.
По логике, получить от компании Y эту квартиру истцу в принципе не представляется возможным. Потому что на тот момент квартира уже была продана гражданке Z. Более того, она уже перестала существовать как объект жилой недвижимости, ибо была переведена в фонд нежилых помещений.
Крепкий орешек – 2
И не было бы печали. Однако конкурсный управляющий компании Х далее обратился в районный суд с иском к гражданке Z, в котором указано требование вернуть ему в собственность именно это нежилое помещение.
Суд отложил заседание до мая. Видимо, причиной этому служила нелепость ситуации. В чем нелепость? Компания Х продала «убитую» квартиру, а теперь конкурсный управляющий требует вернуть полноценное, оборудованное коммерческое помещение, рыночная стоимость которого после перевода в фонд нежилых помещений и ремонта выросла раза в три. Да и требование заявлено не к тому, кто покупал по заведомо низкой цене, а к добросовестному приобретателю. Более того, Y расплатилась с Х за квартиру. Однако это не смущает конкурсного управляющего компании Х, требующего вернуть помещение.
Незаконность владения помещением гражданки Z никто не признавал, ее договор купли-продажи не оспорен и не оспаривается, а в требовании применить последствия недействительности договора между Х и Y отказано.
Надо отдать должное гражданке Z – она оказалась крепким орешком. Подавая иск, конкурсный управляющий не предполагал, что она приобрела у Y квартиру по рыночной стоимости, да еще и рассчиталась «по безналу». В итоге квартиры как таковой нет (это уже нежилое помещение), тайные расчеты в запертой комнате без свидетелей места не имели. Но истец все равно не отступается от намерения получить в собственность этот объект.
Мораль той басни
Прогнозировать, сможет ли гражданка Z сохранить право собственности на свое помещение, мы не беремся. Дождемся суда, назначенного на май. Хотя и после этого дело может быть не раз пересмотрено в следующих инстанциях. Отметим лишь, что риск потери собственности присутствует, и немалый.
Разберемся, когда гражданка Z допустила ошибку, приведшую ее в суд и поставившую под угрозу потери собственности и дохода от сдачи оной в аренду.
БН уже неоднократно писал о том, что при выборе объекта недвижимости, перед тем как заключать сделку, следует изучать его историю. К сожалению, не все граждане считают это необходимым – именно они и оказываются в судах. Другие все-таки интересуются историей, но ограничиваются проверкой последнего собственника, то есть продавца. А как он стал собственником, у кого купил объект и за какие деньги, не стала ли «прабабушка» объекта банкротом и не грозит ли покупка тем, что впоследствии объект может быть оспорен, – обо всем этом большинство из нас не беспокоится.
Наша героиня как раз беспокоилась. Она проверила историю объекта. Не обратила внимания лишь на самый незаметный пункт – стоимость объекта при переходе его от Х к Y. Дело в том, что практика занижения цены при сделках настолько распространена, что к этому все привыкли. Просто не обращают внимания. А зря.
Если собственником когда-то было юридическое лицо, как в вышеописанном случае, то нужно выяснить, когда была заключена сделка между ним и следующим собственником. Может случиться, что «возраст» сделки менее года и она к тому же прошла не по рыночной цене. Тогда лучше отказаться от покупки – объект может быть оспорен и потерян.
В связи с этим совет. Перед покупкой помещения, в истории которого были собственники-юрлица, нелишним будет заглянуть на сайт Арбитражного суда и полюбопытствовать, не являются ли какие-либо из этих юрлиц банкротами или злостными должниками. Ведь, как указывает статья 167 ГК РФ, «лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно».
Для компаний Х и Y схема абсолютно не рискованная, особенно если они в сговоре. А вот для гражданки Z риск потери собственности огромен.
У читателя может возникнуть вопрос: а как же понять, по рыночной или заниженной цене переходили объекты от юрлица Х к юрлицу Y? Самое верное – заказать экспертизу. К слову, в Центре аналитики и исследований ГК «Бюллетень Недвижимости» услуга профессионального оценщика будет стоить от 7,5 до 15 тыс. руб. в зависимости от площади объекта и его назначения – не такая уж большая сумма в сравнении с риском потерять несколько миллионов.
Ну, или хотя бы нужно проконсультироваться со специалистом в области торговли недвижимостью. Переход объекта из рук в руки по заведомо низкой цене ему наверняка бросится в глаза. Скажем снова: такое помещение лучше не покупать. Иначе можно попасть в нелепую ситуацию, вроде той, в которую попала наша героиня. Казалось бы, с ее стороны покупка добросовестная, а объект все равно оспаривается. И даже выиграй она дело, возмещать судебные издержки будет некому, ведь компания Х уже давно банкрот.
У нашей героини все-таки есть шансы. Тот факт, что она приобрела объект у компании-«прабабушки», ей на руку. А вот тем, кто приобретает квартиру или коммерческое помещение у последнего собственника-юрлица, в течение года после сделки спокойно спать не придется. Вдруг этот «юрик» станет банкротом и появится конкурсный управляющий.
