Зачем россиянину недвижимость за рубежом? А зачем она, скажем, англичанам – лидерам в области международных инвестиций в недвижимость, зачем немцам, индусам, датчанам, украинцам, казахам, латышам? Список можно продолжать с учетом всей обширной географии планеты. Народы мира давно и активно вкладываются в рынки недвижимости overseas (в дословном переводе – заморской). И движут ими самые разнообразные потребности и цели.
Не корысти ради, а радости для…
Начнем с наиболее «человечных». А именно – с потребности в личном комфорте и страстного желания обеспечить себе сезонный отдых на природе, желательно – на море. Покупателей с подобными целями можно условно назвать «дачниками-курортниками». И таких среди иноземцев – множество великое. Ну не было у большинства несчастных европейцев системы профсоюзных здравниц для передовиков производства. Не развита в Европе и на берегах туманного Альбиона и культура «дачи». Не досталось им от родного предприятия по шесть соток в садоводстве «Дружное болотце», не случилось им унаследовать от бабули родовой пятистенок в деревне Гадюкино. А вывозить семейство на лето куда-то надо. Вот и стали они мучительно искать – где бы прикупить что-либо недорого и в хорошем климате.
Сегодня наличие так называемого второго дома – места для семейного времяпрепровождения где-нибудь на теплом морском побережье – признак здорового образа жизни и разумной экономии. В какой гостинице и за какие деньги можно организовать комфортабельный сезонный отдых большой семье или компании? Наши иностранные «коллеги по инвестициям» все давно подсчитали и убедились – подобные разовые вложения себя полностью оправдывают. Со временем собственность только дорожает. Годами можно отправлять «старых и малых» на все лето к морю, да и самим в неге провести долгожданный отпуск, не пробив в бюджете семьи ощутимой бреши. А выйдя на пенсию, поселиться на покое в стране с мягким климатом. На самое жаркое время можно покидать «второй дом», навещая родину на средства, вырученные в качестве арендной платы за его сдачу. Ведь в высокий сезон такой сюжетный поворот вполне оправдан – с экономической и прост – с организационной точки зрения.
Кто не успел, тот не опоздал
В итоге побережье Испании, Греции, Кипра являет собою сегодня сплошную космополитическую разновозрастную тусовку европейцев всех мастей. Правда, популярность этих направлений привела к достаточно стремительному подорожанию «вторых домов» в указанных странах. То, что в начале 1990-х можно было приобрести за $25–50 тысяч, сегодня подорожало в разы. Так что куда-то мы с вами, дорогие соотечественники, «задешево» не успели. Но все, как говорится, познается в сравнении. Российская недвижимость за этот же период выросла в стоимости не меньше, а то и больше. Так что если лет 15 назад небольшая уютная квартирка с одной спальней на Кипре, в Греции или Испании «тянула» на приличную однушку в Москве или двушку в Питере – то и сегодня она нисколько не дороже, а даже сравнительно дешевле – массовое предложение начинается от 65–75 тысяч евро. Правда, наиболее привлекательные по параметрам и местонахождению варианты располагаются в ценовом диапазоне 120–250 тысяч евро, но они и раньше были подороже. Впрочем, если есть альтернатива – покупать «второй дом» за морем или же улучшить жилищные условия, отселив выросших детей в отдельное жилье – большинство россиян предпочтет комфортную жизнь на родине, а тягу к морям удовлетворит через турфирму либо ограничится общением с природой на родных 6–12 сотках.
Но и у нас с вами есть возможность побыть датчанами-англичанами 15-летней давности. Поскольку в южной Европе и на прилегающих к ней континентах за последние годы сформировались новые рынки, где еще есть возможность прикупить «второй дом» по цене иномарки эконом-класса. Если исходить из соображений строгой экономии – наиболее доступными являются сегодня рынки Болгарии и Египта. За вполне символическую сумму в 12–20 тысяч евро можно прикупить студию «с иголочки» в строящемся жилищном комплексе в нескольких минутах ходьбы от пляжа. И ведь сдают эти комплексы в срок, без двойных продаж, с необходимой отделкой и оборудованием (ценность этой детали поймет тот, кто строил себе в России жилье методом «долевого участия» – и получил в итоге квартиру с интерьером в стиле «бетонная стяжка»). А если вложить до 40 тысяч евро (все равно за такие деньги в Петербурге можно позволить разве что непритязательную комнату в коммуналке), то это уже дом с участком в Болгарии, вилла в Египте, просторная квартира на средиземноморском побережье Турции. Экономные европейцы активно осваивают эти рынки, не мучаясь ни ксенофобией, ни призраком мусульманской террористической угрозы. Соображения экономии и тяга к хорошему климату перевешивают.
Не смущает их и то обстоятельство, что сегодня береговая линия Болгарии превратилась в сплошную большую стройку: во-первых, понимают, что дело это временное и конечное, каждый жилищный комплекс имеет в итоге благоустроенную территорию и развитую внутреннюю инфраструктуру, а во-вторых – законодательство этой страны запрещает производство строительных работ в течение всего туристического сезона. Так что если по соседству с вами некоторое время спустя затеется новая стройка, в период отпуска никто не станет у вас под окнами заниматься свайно-забойными и сварочными работами. В общем, наши соотечественники сегодня активно вливаются в ряды международных инвесторов – дачников. В Болгарии, по отзывам местных риэлторов, российские покупатели составляют уже довольно значительный процент от общего числа иностранцев. А британцы, например, покидают болгарский рынок жилья – но не те британцы, что тяготеют к отдыху на море, а те, которых можно смело отнести к следующему типу – стяжатели, или «чистые инвесторы».
Мой дом – моя дойная коровка
Вообще поведение британцев на иностранных рынках недвижимости является своеобразным барометром инвестиционного климата регионов. Поскольку в стране этой десятилетиями складывалась традиция зарабатывать на вложениях в зарубежную недвижимость. Причем двумя способами – либо это спекулятивные инвестиции на стартовой стадии строительства с последующей быстрой перепродажей недвижимости, доведенной до стадии готовности (как жилой, так и коммерческой), либо сделка типа «buy-to-let» - то есть покупка строящегося или, чаще, уже готового жилья с целью последующей его сдачи в аренду. В первом случае обычно средства частных лиц вкладываются даже не в конкретный объект, а в акции паевых фондов, занимающихся крупными инвестициями. Это попросту финансовая операция и британские приверженцы подобного рода сделок обычно и в глаза не видят тех стен, на которых они так удачно делают деньги.
Британские (и не только) финансовые игроки рынков недвижимости – народ азартный, чаще они приходят на «разогревающиеся» рынки и уходят оттуда, как только появляются первые признаки их остывания. Так, сегодня наблюдается массовый отток британцев с рынков жилья Болгарии и Испании – сливки сняты. И хотя рост цен на приморские квадратные метры в этих странах продолжается – темпы его существенно замедлились, доходность от сдачи в аренду снизилась, а значит, привлекательность уже не та. Например, в 2002 году коэффициент окупаемости капиталовложений в жилую недвижимость Болгарии составлял 9%, а в настоящее время этот показатель снизился до отметки в 4%. Теперь самой высокой ежегодной прибыльностью на вложенный капитал там обладают объекты торговой недвижимости – 12–14%. В итоге инвестиции, приумноженные на перепродаже жилья, перекочевывают в коммерческий сектор – причем, как в той же Болгарии, так и по всему постсоветскому пространству Центральной и Восточной Европы. А то и в другие уголки планеты – особым спросом на сегодня у инвесторов «старой доброй» Европы пользуется ряд рынков Азиатско-Тихоокеанского региона, Южной Америки и Карибского бассейна. Ну что же, самое время покупать жилье в курортной зоне Средиземноморья под личные нужды – рынок предложений велик, цены стабильны – есть из чего выбирать.
Что касается жилья «buy-to-let» – европейские аналитики постоянно оценивают рынки с точки зрения соотношения суммы стартовых вложений к прибыли от сдачи в аренду. Их интересует как годовой коэффициент прибыльности, так и итоговый период полной окупаемости сделки (возврат в качестве арендной платы всех затраченных средств). Важно не только вовремя вписаться в растущий накаляющийся рынок, но и вовремя «соскочить» с остывающего. Целая большая наука частных инвестиций, которую потихоньку начинают осваивать и россияне.
У российских собственная гордость
Но больше все же наши граждане тяготеют к использованию загранпокупок под личные нужды. По отзывам специалистов зарубежных агентств, многие наши соотечественники первоначально планируют сдавать приобретаемое жилье, однако часто отказываются в итоге от этой затеи. Тщательно выбранное и с любовью обустроенное заморское гнездышко отдавать в чужие руки за толику малую (с учетом приличного налогообложения доходов от аренды, предусмотренного в законодательстве большинства стран) становится попросту жалко. Да и найти управляющую компанию, гарантирующую стабильный доход при условии, что владелец сам захочет ежегодно какое-то время проживать в собственном доме или апартаментах – практически нереально. То есть если уж расставаться с новым приобретением – то на годы. А смысл? Какая-то все-таки у нас «небританская» психология.
Существуют и сугубо российские «примочки», в соответствии с которыми зарубежная недвижимость в собственности– это либо роскошный атрибут и признак определенного статуса, либо, наоборот – не роскошь, а средство передвижения (облегчающая получение вида на жительство в ЕС, например). И то, и другое на сегодня – почти пережиток. Спрос на элитные объекты достаточно стабилен, но «шальных» вложений с целью пускания пыли в глаза наши соотечественники совершают все меньше, тщательнее изучают рынок, оценивают варианты с точки зрения целесообразности инвестиций и стоимости содержания. А покупка недвижимости в наиболее привлекательных европейских странах в большинстве случаев не дает особых преференций при получении вида на жительство, а тем более – гражданства. Гораздо проще с этой целью оформить и реально развивать какой-либо интересный бизнес, благодаря которому вы становитесь желанным гостем в любой стране – и вот уже под него покупать или арендовать коммерческую недвижимость. Впрочем, об элитной и прочей недвижимости и бизнесе за рубежом мы еще неоднократно побеседуем. А пока особо любознательные могут часами изучать возможности и условия вторжения на зарубежные рынки, варианты покупки под личные нужды в любых ценовых диапазонах (от 10 тысяч до 10 миллионов евро), зайдя на Международный интернет-портал ПРИАН – www.prian.ru Там вы найдете как обширную базу данных – тысячи прямых предложений от сотен компаний из десятков стран – от наиболее доступных до особо изысканных, так и большое количество полезной информации – о процедурах покупки, правах и обязанностях собственников недвижимости, новостях и тенденциях рынков разных стран и многое другое. Изучайте мир зарубежной недвижимости, взвешивайте свои возможности, оценивайте желания, мечтайте и воплощайте мечты в жизнь!
